Hộ khẩu không là điều kiện để chuyển mục đích sử dụng đất

Đến tháng 8-2009 tôi được gọi ra phường lấy sổ đỏ đã tách thửa.

Tuy nhiên, trong sổ đỏ còn thể hiện đất nông nghiệp không phải đất thổ cư. Tôi mang hồ sơ lên quận 12 hỏi thì được trả lời: hộ khẩu vợ chồng tôi ở tỉnh nên không chuyển mục đích sử dụng được.

Tôi muốn hỏi quận trả lời như vậy có đúng không? Nếu đúng thì tôi phải làm cách nào để chuyển mục đích sử dụng đất và xin phép xây dựng nhà ở? Hiện tôi rất cần nhà ở, mong quý báo tư vấn sớm giúp. Xin cảm ơn!
 

- Trả lời:

Việc chuyển mục đích sử dụng đất của bạn từ đất nông nghiệp thành đất làm nhà ở phải thỏa mãn điều kiện về quy hoạch và thực hiện các thủ tục như sau:

Điều kiện chuyển mục đích sử dụng thành đất ở: theo quy định tại điều 30 nghị định 181/2004/NĐ-CP thì tại vị trí thửa đất muốn chuyển mục đích thành đất ở phải có quy hoạch sử dụng đất chi tiết hay kế hoạch sử dụng đất chi tiết (là đất ở), hoặc quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Cụ thể là thửa đất phải phù hợp với quy hoạch chi tiết sử dụng đất.

Trường hợp chưa có quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết thì căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt (quy hoạch định hướng).

Hồ sơ gồm: đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất; bản vẽ thửa đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đất nông nghiệp). Hồ sơ nộp tại phòng tài nguyên - môi trường huyện nơi thửa đất tọa lạc, thời hạn giải quyết là 30 ngày làm việc (điều 134 nghị định 181/2004/NĐ-CP).

Nghĩa vụ tài chính: nếu được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp thành đất ở thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất bằng 100% giá trị chênh lệch giữa giá đất ở trừ đi giá đất theo mục đích sử dụng hiện hữu (đất nông nghiệp). Giá đất ở và giá đất nông nghiệp làm căn cứ để tính nghĩa vụ tài chính dựa vào khung giá đất được UBND TP.HCM ban hành hằng năm (điểm b, khoản 2, điều 6 nghị định 198/2004/NĐ-CP).

Ngoài ra người được phép chuyển mục đích sử dụng đất phải nộp lệ phí trước bạ là 0,5% tổng giá trị đất ở (khoản 2, điều 1 nghị định 80/2008/NĐ-CP).

Nợ tiền sử dụng đất: trường hợp bạn có nguyện vọng ghi nợ thì được ghi "nợ tiền sử dụng đất" trên giấy chứng nhận, sau khi có đơn đề nghị được ghi nợ kèm theo hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất. Khi thanh toán nợ, bạn phải trả theo giá đất tại thời điểm trả nợ và được xóa "nợ tiền sử dụng đất" đã ghi trên giấy chứng nhận (khoản 1, điều 5 nghị định 84/2007/NĐ-CP).

Từ các điều kiện và thủ tục nêu trên cho thấy pháp luật không quy định bắt buộc người xin chuyển mục đích sử dụng đất phải có hộ khẩu thường trú tại địa phương nơi có đất. Do vậy, việc từ chối cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất làm nhà ở của UBND quận 12 là chưa phù hợp với các quy định nêu trên.

Trong trường hợp đã hoàn thành việc chuyển mục đích sử dụng đất, bạn có thể tiến hành thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng (điều 10, điều 13 quyết định 04/2006/QĐ-UNBD). Bạn sẽ nộp hồ sơ tại UBND quận 12, hồ sơ bao gồm:

(i) Đơn xin cấp giấy phép xây dựng.

(ii) Bản sao có chứng thực giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã chỉnh lý mục đích sử dụng đất.

(iii) Bản vẽ thiết kế xây dựng công trình.