Hà Nội: Nhà đô thị cần quản lý, đầu tư hợp lý

Khu chung cư Đặng Xá, huyện Gia Lâm, Hà Nội. Ảnh: Tuấn Anh – TTXVN

Tuy nhiên, việc quản lý tại các khu dân cư vẫn còn lỏng lẻo và bất hợp lý. Vì vậy, ngành xây dựng thành phố đang chú trọng nghiên cứu xây dựng và thực hiện mô hình quản lý, sử dụng nhà chung cư (CC) hướng tới mục tiêu phát triển đô thị một cách bền vững, đảm bảo lợi ích cho người dân.

Vóc dáng đẹp

Công trình CC cao tầng CT-4 tại khu nhà ở Bắc Linh Đàm khởi công xây dựng năm 1998, được xem là dấu mốc đầu tiên cho chặng đường phát triển các công trình cao tầng trên địa bàn Thủ đô. Tiếp đó, năm 2005, việc khởi công xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu tái định cư (TĐC) Nam Trung Yên với tổng diện tích 56,4 ha, đáp ứng chỗ ở cho khoảng 1,8 vạn dân phục vụ các dự án giải phóng mặt bằng, đã được dư luận đặc biệt quan tâm, bởi đây là một mô hình hoàn toàn mới.

Ông Nguyễn Thế Hùng, Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, đến nay, TP Hà Nội đã và đang triển khai xây dựng khoảng 40 khu đô thị mới và 80 dự án đầu tư nhà TĐC, trong đó có hơn 170 nhà CC kinh doanh thương mại và 140 nhà TĐC đã hoàn thành và đón người dân đến sinh sống. Theo kế hoạch, từ nay đến năm 2020, Hà Nội tiếp tục đầu tư xây dựng 53 dự án nhà ở TĐC với quy mô 14.054 căn hộ, 66 dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu TĐC và 16 dự án đầu tư xây dựng nhà ở TĐC mới. Với sự phát triển nhanh và rộng khắp, Hà Nội đã đi đầu cả nước về phát triển nhà ở. Đến cuối năm 2011, tổng diện tích nhà ở của Hà Nội đã đạt trên 139 triệu m2, bình quân diện tích nhà ở toàn TP là 20,8 m2/người, riêng tỷ lệ nhà CC đạt cao nhất cả nước, với tỷ lệ 16,64%.

Với trách nhiệm và chức năng quản lý nhà nước, Sở Xây dựng Hà Nội đã chủ động trong việc tham mưu, xây dựng các văn bản của TP để thể chế hóa các quy định của pháp luật và ban hành các quyết định liên quan đến việc quản lý nhà CC, đầu tư xây dựng và quản lý nhà CC TĐC. Từ thực tiễn hoạt động của 3 mô hình quản lý đang được áp dụng tại các khu nhà ở CC trên địa bàn, là chủ đầu tư trực tiếp quản lý (dạng phổ biến), hợp tác xã quản lý (dạng cá biệt) và Công ty TNHH một thành viên Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội quản lý (chủ yếu là nhà CC TĐC và nhà xã hội do ngân sách đầu tư), Sở đã lập kế hoạch tổ chức kiểm tra nhằm chấn chỉnh và khắc phục những tồn tại, khiếm khuyết trong công tác quản lý nhà CC cao tầng, đặc biệt là các nhà TĐC. Theo đó, Sở đã tổng hợp, báo cáo UBND TP, đề xuất một số giải pháp và kiến nghị TP ban hành chỉ thị về tăng cường công tác quản lý, sử dụng và phòng cháy, chữa cháy tại các nhà CC… một vấn đề người dân rất quan tâm.

Để đảm bảo quyền lợi cho người dân cũng như chủ đầu tư, Sở cũng đã chủ trì, phối hợp với các sở, ngành liên quan tổ chức điều tra, khảo sát, tổng hợp 289 báo cáo của các chủ đầu tư, đơn vị quản lý vận hành, UBND quận, huyện; khảo sát hơn 20 khu đô thị, nhà CC và phát hành 1.000 phiếu khảo sát cho các hộ dân để trình UBND TP ban hành Quyết định 4520/QĐ-UB ngày 29/9/2011, phê duyệt Đề án giá dịch vụ nhà CC và ban hành giá trần dịch vụ nhà CC trên địa bàn theo hướng dẫn tại Thông tư số 37/2009/TT-BXD.

Hiện Sở tiếp tục kiểm tra, khảo sát và tham mưu UBND TP kiến nghị Bộ Xây dựng cho phép TP công bố đơn giá dịch vụ nhà CC thay cho việc ban hành giá trần hoặc khung giá dịch vụ nhà CC, để các chủ đầu tư, đơn vị quản lý vận hành, các hộ dân và các đơn vị, cá nhân có liên quan có thể tham khảo, thương thảo và quyết định áp dụng hoặc xây dựng giá dịch vụ nhà theo các quy định hiện hành.

Đặc biệt, trong công tác quản lý quỹ nhà TĐC, Sở đã mạnh dạn chỉ đạo Công ty Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội xây dựng Đề án tổ chức thí điểm quản lý vận hành, khai thác khu CC TĐC (gồm 19 tòa nhà tại khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính) và đã được Bộ Xây dựng đồng ý cho triển khai thực hiện. Hiện tại, đơn vị quản lý và chính quyền quận Thanh Xuân đã tổng kết quá trình hoạt động, đề xuất phương án thực hiện trong thời gian tới nhằm đảm bảo công khai, minh bạch về chi phí quản lý vận hành và bảo trì cho người dân theo quy định.

Ngoài việc thường xuyên kiểm tra, cấp giấy chứng nhận phù hợp chất lượng công trình, Sở thành lập các đoàn kiểm tra liên ngành kiểm tra tình hình thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở TĐC, nhà ở xã hội để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, đề xuất báo cáo TP. Đối với công tác duy tu sửa chữa, bảo trì chống xuống cấp các nhà CC, Sở đã thực hiện việc đặt hàng cung ứng dịch vụ nhà thuộc sở hữu Nhà nước và nhà ở TĐC với Công ty TNHH một thành viên Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội theo chỉ đạo của UBND TP…

Còn bất cập về cơ chế quản lý, đầu tư

Qua khảo sát tại nhiều quận, huyện và các đơn vị quản lý cho thấy, UBND TP Hà Nội và các sở, ngành liên quan, đặc biệt là Sở Xây dựng Hà Nội đã rất cố gắng và chủ động, trực tiếp giải quyết nhiều vấn đề tồn tại trong công tác đầu tư xây dựng, quản lý sử dụng và vận hành quỹ nhà CC, TĐC. Tuy nhiên, do cơ chế quản lý còn bất cập, khả năng vốn đầu tư còn hạn chế, nên việc quản lý, đầu tư quỹ nhà CC, TĐC vẫn còn những tồn tại cần tập trung khắc phục, tháo gỡ.

Theo ông Nguyễn Thế Hùng, mô hình quản lý, sử dụng, vận hành nhà CC được thực hiện theo quy định pháp luật và các văn bản hướng dẫn của các bộ, nhưng những quy định này thường xuyên thay đổi và còn có những nội dung chồng chéo, bất cập, khó thực hiện. Chẳng hạn như: Mô hình quản lý nhà CC chưa rõ, chồng chéo giữa quyền hạn và trách nhiệm của chủ đầu tư với quyền hạn và trách nhiệm của ban quản trị; có khái niệm về diện tích sở hữu chung, sở hữu riêng trong nhà CC nhưng chưa có hướng dẫn về phương pháp xác định, nhất là về các nhà hỗn hợp hoặc nhà có tầng hầm; có quy định về mức thu kinh phí quản lý vận hành, mức thu kinh phí bảo trì và quản lý kinh phí bảo trì nhưng khó thực hiện trong thực tế do thời điểm bàn giao và mức độ hiện đại của trang thiết bị trong các nhà đưa vào quản lý vận hành khác nhau…

Đề cập đến chất lượng quỹ nhà CC, TĐC, Giám đốc Nguyễn Thế Hùng cũng thẳng thắn thừa nhận một số hạn chế về khâu hoàn thiện; các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội ở một số khu TĐC chưa đáp ứng được yêu cầu, gây khó khăn cho người dân. Bởi các nhà đầu tư thường chờ đến khi dân cư đến đông mới đầu tư các công trình hạ tầng xã hội dẫn đến giai đoạn đầu khi người dân được TĐC vào ở hầu như thiếu các dịch vụ đô thị thiết yếu. Thậm chí một số khu TĐC, nhà đã làm xong vài năm nhưng chưa đưa vào sử dụng, dẫn đến tình trạng xuống cấp, hư hỏng.

Một vấn đề tồn tại nữa trong công tác quản lý nhà CC là chủ đầu tư chỉ thực hiện công tác xây lắp xong, giá bán do TP quyết định và bàn giao cho Công ty TNHH MTV Quản lý - Phát triển nhà Hà Nội. Công ty này thu chi phí dịch vụ, quản lý sử dụng, vận hành dẫn đến không rõ trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc đảm bảo chất lượng ở, phương án thu hồi vốn. Do đó, tại một số dự án đã phát sinh mâu thuẫn giữa chủ đầu tư, đơn vị được giao quản lý và người dân do không thống nhất về giá và chất lượng cung cấp dịch vụ. Trong đó, mâu thuẫn chủ yếu là do tranh chấp quyền quản lý sử dụng tầng hầm hoặc tầng 1 và tầng mái gây ra mất ổn định trật tự, ảnh hưởng tới đời sống, sinh hoạt bình thường của các hộ dân.

Theo ông Vũ Ngọc Đạm, Trưởng phòng Phát triển nhà (Sở Xây dựng), hiện nay, Hà Nội đang phải đối mặt với những khó khăn, vướng mắc về bố trí, cân đối quỹ nhà TĐC. Hàng năm, các quận, huyện và các chủ đầu tư đăng ký sử dụng quỹ nhà TĐC rất lớn (khoảng 5.000 căn hộ mỗi năm), nhưng thực tế kết quả sử dụng chỉ khoảng 1.000 căn hộ mỗi năm do không hoàn thành được tiến độ giải phóng mặt bằng. Trong khi đó, một số quận, huyện thực hiện công tác giải phóng mặt bằng chậm lại lấy lý do thiếu quỹ nhà TĐC, tạo áp lực cho TP trong việc bố trí, cân đối quỹ nhà này. Trước đây, do yêu cầu cấp bách cần phải giải quyết bố trí TĐC phục vụ công tác giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án trọng điểm của TP, nhiều dự án chưa hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đã phải bố trí cho các hộ dân vào ở, ảnh hưởng đến điều kiện sinh hoạt, gây bức xúc cho các hộ dân đến ở, ảnh hưởng đến chất lượng công tác quản lý sử dụng, vận hành nhà CC TĐC.

Ông Đạm cho biết, trên thực tế, các dự án xây dựng nhà TĐC đều chậm so với tiến độ được phê duyệt, dẫn đến một số dự án nhà TĐC không đáp ứng tiến độ phục vụ công tác giải phóng mặt bằng. Hơn nữa, việc chậm triển khai dẫn đến các dự án phải điều chỉnh nhiều lần tổng mức đầu tư, nhiều phát sinh phức tạp do giá nguyên vật liệu biến động tăng, gây ảnh hưởng đến hiệu quả của công tác đầu tư xây dựng quỹ nhà này.

Cần giải pháp tháo gỡ đồng bộ

Để khắc phục những tồn tại,vướng mắc phát sinh trong thực tiễn đầu tư xây dựng và quản lý sử dụng nhà CC trên địa bàn, thành phố Hà Nội đã kiến nghị Trung ương sớm sửa đổi các luật đã ban hành, đồng thời nghiên cứu, xây dựng Luật Quản lý sử dụng nhà CC. Theo đó, các điều khoản quy định trong các luật cần cụ thể, điều chỉnh trực tiếp để có thể thi hành ngay, hạn chế việc chờ các nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành. Đồng thời, sửa đổi, điều chỉnh Quy chế quản lý sử dụng nhà CC theo hướng: Chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý chịu trách nhiệm tổ chức quản lý, sử dụng, vận hành nhà CC, có sự phối hợp và giám sát của Ban quản trị nhà CC và chính quyền địa phương sao cho phù hợp với đặc điểm, tính chất, quy mô của từng nhà CC. Sở cũng kiến nghị UBND TP Hà Nội chỉ đạo rà soát nhu cầu TĐC của các dự án phát triển hạ tầng đô thị của các chủ đầu tư đã đăng ký quỹ nhà, trong đó phân rõ tiến độ, tính khả thi và nhu cầu hàng quý để xây dựng kế hoạch bố trí sát với thực tế.

Cùng với đó, TP cân đối ngân sách hàng năm, đảm bảo đáp ứng cho công tác quản lý sử dụng, vận hành, bảo trì các diện tích thuộc sở hữu nhà nước, đóng góp chi phí quản lý sử dụng, vận hành, bảo trì các diện tích sử dụng chung và mua bảo hiểm phòng chống cháy, nổ theo quy định. Đối với các quận, huyện cần tăng cường lãnh đạo, chỉ đạo, có biện pháp thực hiện quản lý hành chính, quản lý dân cư, thành lập hệ thống chính trị ở cơ sở gắn với thực hiện nhiệm vụ của Ban quản trị nhà CC; giải quyết những tranh chấp phát sinh trong quá trình quản lý sử dụng.

Thời gian tới, TP Hà Nội chỉ đạo các sở, ngành, các cấp chính quyền và các doanh nghiệp đẩy mạnh đầu tư xây dựng hạ tầng đô thị, xây dựng nhà TĐC tại các khu đô thị đã hoàn thành hạ tầng nhằm tạo sự đồng bộ cho các chung cư TĐC. TP yêu cầu chất lượng nhà TĐC phải tương đương với nhà kinh doanh thương mại, nhằm đảo bảo chất lượng ở tốt nhất cho người dân, đặc biệt những hộ dân đã bị thiệt thòi khi Nhà nước thu hồi đất.

(Theo Tin tức)