Hà Nội: Đã có khung pháp lý cho cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ

Đó là Quy chế ban hành kèm theo Quyết định số 48/2008/QĐ-UBND, ngày 28/7/2008 do Phó Chủ tịch Nguyễn Văn Khôi ký. Quy chế quy định một số cơ chế, chính sách khung mang tính nguyên tắc áp dụng đối với các tổ chức kinh tế, kể cả  doanh nghiệp nước ngoài hoạt động tại VN theo quy định của Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư (gọi chung là nhà đầu tư) tham gia đầu tư cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp trên địa bàn TP Hà Nội; trách nhiệm của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan, đang quản lý, sở hữu, sử dụng hợp pháp nhà, đất, tài sản gắn liền với đất thuộc các khu tập thể, chung cư bị hư hỏng, xuống cấp nằm trong quy hoạch, kế hoạch cải tạo xây dựng lại của TP.

Chung cư chỉ được cải tạo khi 2/3 chủ sở hữu nhà hợp pháp đồng thuận

Theo Quy chế, phương án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải kết hợp hài hòa lợi ích của Nhà nước, lợi ích chính đáng của tổ chức, công dân có liên quan và lợi ích của nhà đầu tư, trong đó Nhà nước lấy lợi chính của đa số cộng đồng dân cư với các mục tiêu xã hội làm chủ đạo.

Cải tạo, xây dựng nhà các chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp phải thực hiện theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt, trên cơ sở quy hoạch chi tiết, cải tạo đồng bộ, toàn thể toàn khu theo các tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng hiện hành được UBND TP phê duyệt.

Diện tích xây dựng nhà ở tại các dự án, trước hết nhằm đáp ứng đủ quỹ nhà ở phục vụ nhu cầu tái định cư tại chỗ.

Dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ được thực hiện trên nguyên tắc đồng thuận, đảm bảo 2/3 tổng số chủ sử dụng và sở hữu nhà ở hợp pháp trong phạm vi dự án đồng tình với phương án di chuyển, tạm cư, tái định cư được Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư quận, huyện phê duyệt thông qua văn bản có chữ ký của các hộ gia đình, được UBND phường, xã, thị trấn xác nhận.

Chủ đầu tư không đáp ứng tiến độ, sau 12 tháng sẽ bị thu hồi nhiệm vụ

Quy chế cũng nêu rõ việc cải tạo, xây dựng nhà các chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp được tiến hành theo phương thức xã hội hóa. UBND TP khuyến khích và hỗ trợ kinh phí cho công tác lập quy hoạch, chuẩn bị đầu tư và đầu tư một số hạng mục công trình hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật thiết yếu của toàn khu; việc hỗ trợ được xác định cho từng dự án cụ thể và được thể hiện ngay trong hồ sơ mời thầu.

Việc lựa chọn chủ đầu tư phải đảm bảo công khai, minh bạch trên cơ sở năng lực tài chính, khả năng triển khai thực hiện dự án của nhà đầu tư theo quy định hiện hành của Nhà nước và UBND TP. Nếu dự án có từ hai nhà đầu tư đăng ký tham gia trở lên, áp dụng hình thức đấu thầu để lựa chọn chủ đầu tư.

Đối với dự án chưa có nhà đầu tư đăng ký tham gia hoặc dự án được chọn làm thí điểm, dự án di chuyển, phá dỡ, xây dựng lại các nhà chung cư nguy hiểm cấp D đã có kết luận của cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền, áp dụng hình thức chỉ định của chủ đầu tư có năng lực để triển khai thực hiện.

Quy chế cũng nêu rõ sau 12 tháng kể từ ngày được giao nhiệm vụ, nếu chủ đầu tư được lựa chọn thực hiện dự án không đáp ứng tiến độ, yêu cầu chung, UBND TP sẽ thu hồi nhiệm vụ đã giao, không thanh toán các khoản kinh phí đã đầu tư (trừ trường hợp bất khả kháng) và sẽ xem xét, giao đơn vị khác tổ chức thực hiện.

Mặt khác, đối với nhà chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp ở cấp độ nguy hiểm, có nguy cơ sập đổ và đã có kết luận của cơ quan có thẩm quyền về kiểm định chất lượng công trình xây dựng yêu cầu phải phá dỡ khẩn cấp, nếu chưa xác định được chủ đầu tư dự án, UBND quận, huyện có trách nhiệm tổ chức di chuyển ngay các hộ đang sử dụng đến tạm cư tại quỹ nhà của TP để đảm bảo an toàn về tính mạng và tài sản cho người dân.

UBND TP có trách nhiệm phê duyệt kế hoạch và tổ chức công bố công khai danh mục các chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp cần cải tạo, xây dựng lại để kêu gọi các nhà đầu tư tham gia; phê duyệt quy hoạch chi tiết (1/2000, 1/500) đối với các khu vực có chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp.

Căn hộ tái định cư có diện tích tối thiểu không nhỏ hơn 30m²

Theo Quy chế, việc thiết kế các khu chung cư cao tầng phải phù hợp Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở cao tầng VN và Quy chuẩn xây dựng VN. Trường hợp áp dụng tiêu chuẩn của nước ngoài, phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Thiết kế, đầu tư xây dựng mới các chung cư cao tầng phải có tầng hầm để phục vụ nhu cầu đỗ xe và bố trí các công trình kỹ thuật. Diện tích tầng một không bố trí để ở, ưu tiên dành phần diện tích hợp lý để bố trí phục vụ sinh hoạt, hội họp của cộng đồng dân cư. Diện tích còn lại để bố trí cho các nhu cầu công cộng, kinh doanh dịch vụ.

Diện tích ở được bố trí từ tầng hai trở lên. Các căn hộ dùng để tái định cư có diện tích tối thiểu mỗi cưn hộ không nhỏ hơn 30 m² sàn xây dựng. Đối với các căn hộ kinh doanh, diện tích của mỗi căn hộ không nhỏ hơn 45 m² sàn xây dựng và đảm bảo đầy đủ các không gian sử dụng.

Chủ đầu tư chủ động đề xuất tỉ lệ cơ cấu các căn hộ, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho nhiều đối tượng dân cư khác nhau. Cho phép dự án dành tỷ lệ từ 5% đến 10% số căn hộ có diện tích từ 30m² đến 45m² sàn xây dựng để bán cho các hộ dân thuộc phạm vi dự án có nhu cầu diện tích ở thấp.

Căn cứ quy hoạch cải tạo được duyệt, tại các dự án thuộc khu vực hạn chế phát triển, các diện tích nhà dôi dư sau khi bố trí đủ nhu cầu tái định cư tại chỗ khuyến khích sử dụng vào mục đích kinh doanh dịch vụ, văn phòng; hạn chế bố trí cho nhu cầu ở mới để không làm gia tăng dân cư tại cac khu vực này.

Tại các dự án không thuộc khu vực hạn chế hạn chế, sau khi bố trí đủ nhu cầu tái định cư tại chỗ, chủ đầu tư được phép kinh doanh các diện tích dôi dư theo quy định hiện hành của pháp luật.