Hạn chế đầu cơ bất động sản bằng nhiều biện pháp mạnh

Cụ thể như: xoá bỏ hình thức chia lô, bán nền, bán nhà xây thô, lãng phí đất đai và vốn xã hội; kiểm soát hiệu quả dòng vốn đầu tư... Đây được xem là những giải pháp mạnh tay giúp thị trường BĐS dần minh bạch hơn, nhất là trong bối cảnh hiện nay.

Xoá bỏ hình thức chia lô, bán nền, bán nhà xây thô

Một khảo sát mới đây của Bộ Xây dựng về tình hình sử dụng nhà ở tại 18 dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới trên địa bàn Hà Nội cho thấy, trong khi các căn hộ chung cư cao tầng có tỷ lệ đưa vào sử dụng đạt xấp xỉ 100%, thì tỷ lệ nhà ở liên kế đưa vào sử dụng đạt 80% và thấp nhất là nhà biệt thự với tỷ lệ 58%.

Như vậy, tỷ lệ nhà ở đưa vào sử dụng đạt thấp, đặc biệt là nhà ở loại biệt thự, nhà liền kề. Điều này đã và đang gây lãng phí, làm mất mỹ quan, trật tự đô thị, ảnh hưởng xấu đến tâm lý xã hội.

Một phần nguyên nhân dẫn tới tình trạng này là cơ cấu nhà ở trong các dự án chưa hợp lý, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội thiếu đồng bộ; hiện tượng đầu cơ tích trữ tài sản còn phổ biến. Các dự án phát triển nhà ở chỉ xây dựng hạ tầng kỹ thuật, sau đó phân lô, bán nền cho người mua nhà tự xây dựng hoặc bán nhà xây thô để người dân tự hoàn thiện, dẫn đến có nhiều dự án chậm tiến độ, sai quy hoạch, lãng phí tài nguyên đất đai và vốn đầu tư của xã hội.

Để giảm thiểu tình trạng này, giải pháp xóa bỏ hình thức chia lô, bán nền, bán nhà xây thô trong các dự án phát triển nhà ở tại đô thị, chủ đầu tư phải có trách nhiệm hoàn thiện nhà ở trước khi bàn giao cho khách hàng đã được Bộ Xây Dựng đưa ra. Đồng thời xây dựng các chế tài xử phạt chủ đầu tư bán nhà xây thô và không thực hiện tốt việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật đồng bộ; ban hành chính sách thuế đủ mạnh để hạn chế tình trạng đầu cơ nhà.

Thêm vào đó, Bộ cũng đề xuất cần tăng tỷ lệ nhà chung cư cao tầng với quy mô diện tích căn hộ đa dạng (các dự án phát triển nhà ở tại Hà Nội, TP.HCM có tỷ lệ nhà chung cư trên 80%), phát triển mạnh nhà ở cho thuê; mở rộng phương thức Nhà nước tổ chức giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng kỹ thuật sau đó đấu giá quyền sử dụng đất sạch để đảm bảo công khai minh bạch, loại bỏ hoàn toàn cơ chế "xin-cho".

Vốn và thủ tục hành chính

Theo số liệu thống kê, hiện tại tổng dư nợ vốn cho vay đầu tư BĐS tại các tổ chức tín dụng trong cả nước là trên 115.000 tỉ đồng (chiếm 9,5% tổng dư nợ toàn bộ nền kinh tế), trong đó hai thành phố lớn nhất có tổng số dư nợ chiếm khoảng 75% số này. Theo ước tính của nhiều chuyên gia, tổng số nợ xấu trong dư nợ cho vay BĐS sẽ lên tới gần 5% tổng dư nợ, tức chạm ngưỡng tỉ lệ nợ xấu đáng lo ngại trong hoạt động ngân hàng.

Do vậy, để ngăn chặn tỉ lệ nợ xấu trong lĩnh vực BĐS, ngoài giải pháp trước mắt là hạn chế cho vay, cần có một chính sách dài hạn nhằm động viên hợp lý vốn từ nhiều nguồn khác nhau, trong đó có các quỹ phát triển nhà ở cho người lao động, có vốn từ đóng góp của người có nhu cầu về nhà ở, có vốn đóng góp của các doanh nghiệp sử dụng lao động, có vốn từ các doanh nghiệp bảo hiểm, có vốn từ ngân sách nhà nước và có vốn của các nhà đầu tư.

Việc cho vay tín dụng có thế chấp cho cá nhân mà các tổ chức tín dụng đang thực hiện hiện nay sẽ dễ dẫn đến việc chỉ những người có tài sản thế chấp mới được vay và vay nhiều lần với mục đích đầu tư, đầu cơ. Vì vậy, việc quản lý vốn đầu tư cần đa dạng hóa hơn, không nhất thiết trường hợp nào cũng giao cho các công ty xây dựng làm chủ đầu tư.

Trong giao dịch BĐS vẫn còn diễn ra tình trạng chủ đầu tư dự án nhà ở giao nhà chậm so với tiến độ, chất lượng không bảo đảm như thỏa thuận, tự ý tăng giá nhà so với giá trong hợp đồng. Thậm chí, có dự án lách luật, huy động vốn ứng trước của khách hàng thông qua hình thức hợp đồng góp vốn kinh doanh hoặc hợp đồng vay vốn đầu tư; lừa đảo khách hàng khi huy động vốn vào các dự án không khả thi, đã dẫn đến khiếu kiện, tranh chấp…

Nghiêm trọng hơn là hiện tượng đầu cơ, kích giá, tâm lý mua bán theo đám đông, tin đồn còn diễn ra phổ biến. Những “cơn sốt" đất tại Ba Vì hay ở Sóc Sơn, Đông Anh vừa qua là những thí dụ điển hình. Trong thời gian ngắn, giá đất tại các khu vực này tăng mạnh do môi giới, đầu cơ đất đai lợi dụng cơ hội "làm giá" để trục lợi.

Để chấn chỉnh thị trường BĐS, không để thị trường BĐS trở thành nhân tố tác động gây ra lạm phát cao và nền kinh tế “bong bóng”, kiểm soát hiệu quả dòng vốn đầu tư để ngăn chặn đầu cơ, nhưng cũng tránh gây sốc, làm đóng băng thị trường BĐS, gây tác động xấu lan truyền đến hệ thống các tổ chức tín dụng và đời sống xã hội thì việc thực hiện tốt những quy định hiện hành, nhất là vấn đề công khai minh bạch trên thị trường là điều đặc biệt quan trọng. Nhà nước cần định giá đất ở Hà Nội cho sát giá thị trường.

Hạn chế tiến tới chấm dứt việc sử dụng tiền mặt trong các giao dịch BĐS, đồng thời nhanh chóng nghiên cứu thành lập Quỹ tiết kiệm nhà ở để hỗ trợ cho người lao động có điều kiện mua nhà. Đồng thời nghiên cứu thí điểm mô hình Quỹ đầu tư tín thác BĐS để tạo thêm nguồn cung cấp vốn ngoài các tổ chức tín dụng cho thị trường BĐS, nhất là đối với các hợp đồng huy động vốn, mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, giao dịch thuê nhà ở để giảm áp lực tiền mặt và hạn chế rủi ro cho các bên tham gia.

Bộ Xây dựng cũng đã đề xuất với Bộ Tư pháp sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS. Theo đó, các loại hợp đồng mua bán; đổi; tặng cho, thế chấp; thuê mua không cần thiết phải qua công chứng như hiện hành. Hợp đồng thuê nhà ở của tổ chức có chức năng kinh doanh BĐS hoặc của cá nhân hộ gia đình có thời hạn dưới sáu tháng cũng không bắt buộc phải công chứng, chứng thực.

(Theo Tamnhin.net)