Góp vốn mua chung cư: Lợi ít, rủi ro nhiều

Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở (sau đây xin gọi tắt là Nghị định 71) quy định, khi dự án đã hoàn thành xong phần móng thì chủ đầu tư được phép huy động vốn bằng hình thức hợp đồng góp vốn với khách hàng. Hình thức huy động vốn này có thêm những quy định chặt chẽ dành cho phía chủ đầu tư để thực hiện nghĩa vụ của mình với người mua nhà nhưng trong thực tế hầu hết người mua nhà lại không được biết. Điều này sẽ khiến cho việc xin làm giấy chứng nhận quyền sở hữu của người mua nhà sau này gặp nhiều rắc rối, thậm chí có nguy cơ không được làm sổ đỏ...

Với hình thức mua nhà dưới dạng hợp đồng góp vốn, Nghị định 71 quy định chủ đầu tư được phép ký hợp đồng huy động vốn không quá 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự án mà không phải thông qua sàn giao dịch bất động sản khi dự án đã hoàn thành xong phần móng.

Quy định cũng buộc chủ đầu tư, nếu tổ chức việc huy động vốn theo hình thức này thì phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng tỉnh, thành phố, nơi phát triển dự án, chậm nhất sau 15 ngày kể từ khi công bố bán nhà, đồng thời phải báo rõ hình thức và số vốn cần huy động, địa chỉ của nhà đầu tư, số lượng nhà sẽ bán. Chỉ khi chủ đầu tư làm đầy đủ các thủ tục đó, sau này những người đã góp vốn trong giai đoạn đầu ở diện 20% không thông qua sàn đó mới được các cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Những điều kiện bắt buộc này nhằm làm cho thị trường bất động sản minh bạch hơn, tuy vậy, nhiều chủ đầu tư vì lợi nhuận hoặc vì lý do khác đã phớt lờ các quy định. Và đương nhiên, người góp vốn mua nhà sẽ phải lãnh đủ. Họ sẽ không thể làm các thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu vì… vi phạm quy định.

Theo thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, từ tháng 10/2010 đến nay, Sở Xây dựng mới chỉ nhận được 10 danh sách và cũng mới xác minh được 2 danh sách, trong khi tổng số dự án lớn nhỏ trên địa bàn Hà Nội là con số khổng lồ. Như vậy, chủ đầu tư đã cố tình lờ đi nghĩa vụ của mình đối với khách hàng khi đã thu tiền nhưng không nộp danh sách lên để Sở Xây dựng kiểm tra theo quy định.

Nguyên nhân thì không khó để hiểu, bởi nếu có danh sách đó thì chủ đầu tư sẽ bị kiểm soát, không thể bán quá số lượng 20%, hoặc bán toàn bộ khi dự án mới chỉ vừa hoàn thành xong phần móng. Hậu quả của câu chuyện này là những người góp vốn mua nhà trong diện 20% không thông qua sàn sẽ không đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ. Với các dự án trên địa bàn TP Hà Nội hiện nay thì số lượng khách hàng chịu thiệt thòi chắc chắn cũng không phải là ít.

Luật sư Bùi Sinh Quyền, Trưởng Văn phòng luật sư Phúc Thọ cho biết, khách hàng mua nhà theo dạng hợp đồng góp vốn thì tính rủi ro cao hơn các hình thức khác rất nhiều vì các chủ đầu tư tìm mọi cách để lách luật, trốn tránh thực hiện những nghĩa vụ của mình với khách hàng. Văn phòng luật sư Phúc Thọ cũng đã từng phải tham gia bảo vệ quyền lợi cho nhiều khách hàng với những trường hợp tương tự. Khi ký kết hợp đồng khách hàng có quyền yêu cầu chủ đầu tư bắt buộc phải thực hiện theo hợp đồng đã ký và thực hiện đúng lộ trình cấp sổ đỏ. Nếu chủ đầu tư không thực hiện đúng các cam kết và theo đúng lộ trình thì có thể đưa vấn đề ra toà án để giải quyết.

Bên cạnh đó, trước khi ký kết, khách hàng cũng cần phải chú ý xem xét kỹ lưỡng các điều khoản trong hợp đồng bởi thực tế qua những vụ việc cụ thể mà luật sư đã gặp thì trong các hợp đồng này, trách nhiệm của khách hàng thì nhiều, còn đối với chủ đầu tư thì ngược lại. Khi khách hàng thực hiện các nghĩa vụ tài chính của mình qua các đợt nộp tiền cũng cần phải yêu cầu chủ đầu tư cho xem xét tiến độ thực hiện dự án, rồi cơ sở hạ tầng như: đường xá, điện, nước… ví dụ như đợt 1 đóng 30% giá trị hợp đồng thì dự án thực hiện đến đâu, đợt 2 đóng 35% giá trị hợp đồng thì tiến độ dự án ở giai đoạn nào. Khách hàng cần chủ động yêu cầu chủ đầu tư, đồng thời chủ đầu tư cũng phải có trách nhiệm cho người mua nhà biết mọi vấn đề liên quan đến tiến độ thực hiện dự án.

Thêm nữa, người mua nhà cũng cần phải "chọn mặt gửi vàng" với các chủ đầu tư có uy tín vì thời gian qua đã xảy ra rất nhiều những vụ lừa đảo, những chủ đầu tư làm ăn không đúng theo các quy định của pháp luật.

Bên cạnh những hợp đồng mua nhà theo hình thức góp vốn có nguy cơ không được cấp sổ đỏ hiện này là tình trạng rất nhiều chung cư mini cũng khó có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, và số lượng chung cư mini này cũng không nhỏ. Yêu cầu bắt buộc với chung cư mini là phải có giấy phép xây dựng đảm bảo nhiều yếu tố như quy hoạch của khu vực, phương thức phòng cháy chữa cháy, cầu thang thoát hiểm, phải nộp thuế và các lệ phí kinh doanh…

Tuy nhiên, kết quả kiểm tra đột xuất tại 16 xã, phường thuộc 11 quận, huyện thuộc thành phố Hà Nội của đoàn kiểm tra liên ngành trong tháng 5/2011 vừa qua thì kết quả là rất ít chung cư mini đáp ứng đầy đủ các quy định để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Cũng chính vì thế mà đến thời điểm hiện tại, việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho chung cư mini trên địa bàn TP Hà Nội vẫn đang bị tắc.

Lý giải về điều này, ông Nguyễn Trọng Hiền, Trưởng phòng Quản lý nhà và thị trường bất động sản - Sở Xây dựng Hà Nội cho hay, ngoài các quy định như đã nêu trên, muốn được cấp giấy chứng nhận, tòa nhà cần phải thỏa mãn thêm 2 điều kiện: dưới 6 tầng, tùy vị trí, UBND quận, huyện hoặc Sở Xây dựng sẽ xem xét cấp phép xây dựng; nếu công trình từ 9 tầng trở lên, phải có thêm thỏa thuận về quy hoạch.

Thực tế từ đợt kiểm tra vừa rồi, phần lớn các dự án chung cư mini đã và đang xây dựng hiện nay đều trong tình trạng giấy phép xây dựng một đàng, chủ nhà làm một nẻo và vì thế nên tình trạng không xin được giấy chứng nhận sở hữu trở nên khá phổ biến. Bên cạnh đó, hầu hết các dự án đều xây dựng trên các diện tích đất nhỏ, trong ngõ sâu, hạ tầng quá tải, chật hẹp. Vi phạm các quy định về an toàn sử dụng nên không đủ điều kiện cấp phép