Giới đầu tư BĐS 'nín thở' trước các động thái thắt - mở dòng vốn

Lộ trình siết tín dụng BĐS

Thông tư 06 có nêu quy định, hệ số rủi ro của các khoản phải đòi để kinh doanh BĐS tăng từ 150% lên 200%, thay vì 250% như dự kiến; tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn vẫn giữ nguyên mức 60% cho đến hết năm 2016 rồi hạ dần...

Theo ông Nguyễn Tú Anh, Phó vụ trưởng Vụ chính sách, NHNN hiện có bộ phận chuyên trách phân tích, đánh giá về rủi ro tín dụng ở lĩnh vực BĐS. Số liệu cập nhật 6 tháng gần đây cho thấy, tỷ trọng tín dụng đổ vào cho vay BĐS đang có xu hướng giảm dần, hiện chỉ chiếm khoảng 8,3% tổng dư nợ tín dụng. Trong đó, tín dụng dành cho người mua nhà từ nguồn thu nhập chỉ đạt khoảng hơn 13%.

'Sắp tới, phía NHNN sẽ có một số điều chỉnh rất lớn về quản lý tín dụng ngân hàng theo hướng bền vững hơn. Nếu NHNN cố gắng giữ ổn định vĩ mô - lạm phát và lãi suất, thì những rủi ro BĐS hoàn toàn có thể kiểm soát được'- ông Tú Anh cho biết.

Dòng tín dụng có ảnh hưởng quyết định tới thị trường BĐS. Ảnh minh họa

Việc NHNN sửa đổi Thông tư 36 cũng là phát đi thông điệp mạnh mẽ vào thị trường BĐS với các thành phần liên quan, đặc biệt là các chủ đầu tư. Ngay lập tức, giới đầu tư kinh doanh địa ốc đã liên tục phản đối và cho rằng, nếu Thông tư 36 được sửa đổi như dự kiến ban đầu sẽ gây hệ lụy nghiêm trọng cho thị trường BĐS và nền kinh tế.

Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoREA) cũng gửi một văn bản lên NHNN đề nghị chưa sửa đổi Thông tư 36. HoREA cho rằng, thị trường nhà đất Việt Nam đang phụ thuộc rất lớn vào 2 nguồn vốn, gồm: tín dụng ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng. Đặc biệt, hoạt động đầu tư phát triển, kinh doanh BĐS có tính chất trung, dài hạn, nhưng trên thực tế chưa có cơ chế đầy đủ để tạo lập nguồn vốn đầu tư, nguồn vốn tín dụng trung hạn, dài hạn.

Trong khi đó, ông Nguyễn Quốc Hiệp, chủ tịch công ty GP Invest chỉ ra rằng, thực tế những dự án được 'bơm' vốn vay nhiều lại có mối quan hệ với các ngân hàng thân hữu. Do đó, ông Hiệp cho rằng NHNN nên siết chặt quản lý, không cho phép doanh nghiệp vừa là chủ đầu tư BĐS vừa làm tín dụng, kiểu '“lấy tiền tay trái, cho vay tay phải'. Bởi lẽ đây chính là rủi ro hiện hữu, có nguy cơ vỡ trận rất lớn.

Trước đó, phía NHNN cũng từng khẳng định, việc điều chỉnh Thông tư 36 sẽ không ảnh hưởng đến thị trường BĐS. Từ 2 năm qua, tín dụng BĐS đã tăng mạnh và cao hơn mức bình quân tăng trưởng tín dụng chung, do đó việc điều chỉnh là cần thiết để giảm rủi ro.

Vẫn có nguồn vốn cho BĐS

Ông Vũ Văn Phấn, Phó cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) nhận xét, tín dụng nói chung và BĐS nói riêng đang có nợ xấu, nhưng vẫn nằm trong ngưỡng an toàn.

Cụ thể, ông Phấn phân tích: 'Trong hội nghị vừa qua, Thủ tướng chính phủ đã chỉ đạo là cần lưu ý về tín dụng cho BĐS. Do đó, các ngân hàng cho vay cần xem xét, thẩm định kỹ hơn đề phòng rủi ro. Thực tế, phân khúc BĐS cao cấp, nghỉ dưỡng đang nở rộ trong năm 2016 nhưng người mua lại không dựa nhiều vốn vay, mà chủ yếu là doanh nghiệp vay thôi. Do đó, cảnh báo các dự án hay chủ đầu tư vay quá lớn'.
 

Vốn tín dụng cho các dự án BĐS giá rẻ đang được thị trường quan tâm. Ảnh minh họa

Trong khi đó, theo đánh giá của các chuyên gia, năm 2017, tín dụng cho thị trường nhà ở sẽ được kiểm soát chặt chẽ nhưng với những dự án tốt, việc tiếp cận dòng vốn này sẽ không quá bi quan. Đặc biệt với các dự án nhà ở dành cho người thu nhập thấp, đại diện từ phía cơ quan chức năng cho biết vẫn có một dòng vốn ưu đãi đối với nhóm đối tượng này.

Theo ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA), chỉ đạo của Chính phủ đã 'uốn' các doanh nghiệp địa ốc chuyển hướng đầu tư vào phân khúc nhà ở giá rẻ là rất cần thiết và kịp thời. Nhất là việc Thủ tướng đồng ý triển khai gói tín dụng 50-60 nghìn tỷ đồng dành cho phân khúc này sẽ giúp kích thích điều chỉnh cơ cấu sản phẩm phù hợp cho thị trường.

Để thị trường BĐS phát triển bền vững, hướng đến nhu cầu thực, theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA, NHNN cần có chính sách tín dụng ổn định dành cho người mua nhà để ở. Đại diện HoREA cũng nêu kiến nghị về chương trình tín dụng đối với những người mua nhà đầu tiên, với thời hạn vay 20 năm, có thể không cố định được lãi suất như nhiều nước phát triển nhưng phải có công thức tính. Ví dụ lấy lãi suất bình quân của 5 ngân hàng hàng đầu cộng với biên độ phù hợp mỗi năm để điều chỉnh lãi suất, tạo sự yên tâm cho khách hàng.

Về nguồn vốn mới để phát triển nhà ở xã hội, ông Nam cho biết, luật Nhà ở 2014 và Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về phát triển, quản lý nhà ở xã hội của Chính phủ đã quy định 2 nguồn vốn để phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ là nguồn vốn từ các ngân hàng thương mại và nguồn vốn từ Ngân hàng Chính sách xã hội.

Đồng tình với quan điểm thời gian qua có sự lệch pha về phân khúc nhà ở, ông Sử Ngọc Khương - GĐ đầu tư Công ty Savills Việt Nam cho biết thêm: “Thời gian gần đây, nhiều doanh nghiệp BĐS đã tập trung phát triển nhà giá thấp, chấp nhận lợi nhuận thấp nhưng bán được nhiều sản phẩm và đó là tín hiệu tốt cho thị trường".