Giao dịch nhà đất: Nắm rõ quy định pháp lý để không bị "đánh tháo"

Nguyên nhân xảy ra việc "đánh tháo" trong giao dịch nhà đất một phần do người trong cuộc
chưa hiểu đúng về các thuật ngữ pháp lý BĐS. Nguồn: internet

Cuối năm thường là thời điểm giao dịch mua bán nhà đất tăng lên đáng kể. Nhiều người đã tìm được căn hộ chung cư hay mảnh đất thổ cư ưng ý đang sẵn sàng "xuống tiền" để kịp thời sửa sang đón Tết. Khoảng thời gian này ngắn nên cũng tiềm ẩn nguy cơ bên bán "đánh tháo".

Từ lầm tưởng về lý thuyết

Sơ lược một giao dịch mua bán nhà đất thường gồm các bước như sau: tìm và chọn BĐS phù hợp với nhu cầu cũng như khả năng tài chính; tiến hành đặt cọc (tùy thuộc vào giá trị của hợp đồng và sự thỏa thuận của các bên mà tiền đặt cọc có thể khoảng 100 - 300 triệu đồng, thậm chí lên tới cả tỷ đồng); thanh toán nốt phần còn lại, chi trả các khoản phụ phí và thực hiện chuyển quyền sở hữu tại văn phòng công chứng tư nhân hoặc văn phòng công chứng Nhà nước.

Với những người ít kinh nghiệp, chưa từng "va vấp" trong chuyện chuyển nhượng, sang tên nhà đất, nhất là tại Hà Nội, nơi thị trường BĐS sôi động nhất cả nước thì quy trình trên có thể kéo dài rất lâu, thậm chí đến cả năm dù rằng hai bên mua bán đều đã rất "ưng ý". Một phần nguyên nhân chính là do người trong cuộc hiểu sai về các thuật ngữ pháp lý BĐS.

Chuyện của gia đình ông Quang, người đang đau đầu nhiều tháng nay vì việc giao dịch nhà đất là một ví dụ. Gom được gần 2 tỷ đồng, gồm tiền tích góp để dành và vay mượn người thân, ông Quang quyết định "xuống tiền" mua mảnh đất 45m2 tại quận Bắc Từ Liêm với hi vọng vùng đất "mới lên quận" này rẻ hơn nơi khác.

Sau khi thống nhất tất cả các vấn đề về giá cả, phương án sang tên với chủ nhà, ông tiến hành đặt cọc 50 triệu đồng làm tin. Sau đó, hai bên tiến hành làm hợp đồng đặt cọc với sự làm chứng của một sàn giao dịch BĐS tại địa bàn.

Đến hẹn, ông cầm 1,5 tỷ đồng đến gặp gia chủ để tiến hành các bước tiếp theo thì mới ngỡ ngàng khi bên bán cho biết đã bán xong mảnh đất từ vài tuần trước. Quá bức xúc trước việc bị "đánh tháo", ông Quang định tố cáo bên bán ra cơ quan chức năng. Tuy nhiên, sau đó ông Quang được bên môi giới cho biết hợp đồng đặt cọc hoàn toàn có thể bị phá vỡ, ông được bên bán trả lại khoản tiền 50 triệu đặt cọc.

Hiện nay, không ít người mua nhầm lẫn giữa hai khái niệm hợp đồng đặt cọc và hợp đồng mua bán với sự tham gia của công chứng. Đặt cọc mua nhà được coi là một khoản đảm bảo cho hai bên sẽ tiến hành giao dịch với nhau, thường chỉ với vài chục triệu (hoặc có thể nhiều hơn tùy vào giá trị của nhà đất hoặc hai bên thỏa thuận), được coi là "giấy tờ viết tay" dù có bên thứ ba làm chứng.

Nếu hai bên ký kết tại bộ phận công chứng thì không được gọi là hợp đồng đặt cọc nữa. Khi đó sẽ được hiểu là hợp đồng mua bán, theo đó bên bán BĐS chịu trách nhiệm sang tên đổi chủ với bộ giấy tờ nhà đất để làm thủ tục, bên mua sẽ giữ lại một phần thanh toán và chi trả nốt khi được nhận sổ đỏ/sổ hồng mới. Đây là một trong những điểm dễ gây nhầm lẫn, dẫn đến nhiều người phải long đong theo đuổi bên bán để yêu cầu thực hiện việc chuyển sở hữu sang tên sổ đỏ/sổ hồng.

Tới những phát sinh trong thực tế giao dịch nhà đất

Ngoài câu chuyện "quên" nội dung phạt trong trường hợp hủy đặc cọc trong giao dịch mua bán nhà đất, câu chuyện hậu thanh toán vẫn phải "dài cổ" chờ sổ đỏ vẫn là một bài học còn nguyên giá trị.

Chúng ta đưa ra một tình huống điển hình như sau: Đến ngày hẹn trong hợp đồng đặt cọc viết tay, hai bên mua bán gặp nhau tại phòng công chứng và ký vào hợp đồng mua bán, có sự làm chứng là công chứng viên. Sau khi thanh toán, theo thỏa thuận trong hợp đồng, người mua yên chí để chủ cũ giữ hồ sơ giấy tờ để làm thủ tục sang tên.

Trường hợp này thường phát sinh rủi ro trên thực tế là bên bán đã nhận đủ tiền nhưng do nhiều lý do cá nhân (sức khỏe, phải di chuyển gấp,..) nên chưa thể làm thủ tục sang tên cho bên mua. Ngoài ra, nhiều người bán còn chủ động "gây khó dễ" cho bên mua khi làm thủ tục sang tên bằng mọi cách.

Điển hình là tình huống bên bán là một hộ gia đình có đông con, các thành viên đều đủ năng lực hành vi dân sự. Lúc này, người mua chỉ còn cách chấp nhận chi thêm tiền để gom đầy đủ chữ ký của các cá nhân trong gia đình.

Câu chuyện của bà Hòa khi mua đất ở Phùng Khoang là một ví dụ điển hình. Sau khi chi gần 2,5 tỷ đồng để mua 40m2 mặt ngõ thì bên bán gây khó trong quá trình làm sổ. "Sau khi mất cả năm điều đình xin xỏ, chi thêm 90 triệu đồng để huy động chữ ký của các thành viên trong gia đình mọi chuyện mới xong", bà Hoa nhớ lại.

Đó là bài học "xương máu" nhiều người cần phải tiếp thu. Kinh nghiệm rút ra là, ngay khi ký hợp đồng mua bán tại phòng công chứng, bên mua thành toán tiền cho bên bán xong thì phải giữ luôn hồ sơ, sổ đỏ để thực hiện thủ tục sang tên. Trong trường hợp bên bán chịu phí sang tên thì thời điểm giao tiền sẽ bớt đi phần tương ứng. Tiếp theo, người mua có thể tới phòng Tài nguyên & Môi trường quận/huyện để làm sổ hoặc thuê dịch vụ trọn gói làm sổ.