Giao dịch chênh cao, căn hộ cũ giá vẫn “mềm” hơn dự án mới

Một dự án chung cư trên khu vực Cát Lái, quận 2 vừa đưa vào sử dụng 2 năm trở lại đây đang được nhiều người tìm mua dù chênh đến gần 50% so với giá gốc. Được biết thời điểm đầu mở bán năm 2015, căn hộ tại dự án có giá chỉ từ 13 - 17 triệu/m2. Tuy nhiên hiện nay, các căn hộ tại đây đang được giao dịch ở mức 22 - 25 triệu/m2, tăng từ 40 - 50% so với mức giá khởi điểm. Bên cạnh lợi thế dự án hoàn thiện, việc giá nhà đất khu vực xung quanh tăng mạnh trong 1 năm qua cũng là yếu tố giúp dự án này hút khách. Cũng tại khu vực này, giá tại các dự án căn hộ đang triển khai mềm nhất cũng từ 25 - 28 triệu/m2, nên dù tăng hơn 40% so với giá gốc, dự án hiện hữu trên vẫn ra hàng tốt. 

Tương tự, một nhà đầu tư dự án ở khu vực phường Hiệp Bình Phước, Thủ Đức cho biết, căn hộ 57m2 ông mua năm 2016 được định giá cao gần 40% so với giá gốc nhưng vẫn thấp hơn so với giá nhiều dự án hình thành trong tương lai đang bán trên cùng khu vực. Thời điểm đầu 2016, giá căn 57m2 chỉ có 1,2 tỷ đồng nhưng nếu ở hiện tại, muốn mua cùng diện tích này trên khu vực ông đang sở hữu, giá thấp nhất cũng phải 2,3 tỷ đồng/căn. Cạnh chung cư của ông, nhiều chung cư cũ khởi công từ 2014 - 2016 rao bán lại với giá từ 1,4 - 1,8 tỷ đồng/căn, dù tăng 40 - 50% giá gốc nhưng giao dịch khá tốt, do giá bán tại các dự án đang triển khai ở khu này hiện phải từ 1,6 - 2,5 tỷ đồng/căn.

Các dự án căn hộ bàn giao từ 2 - 3 năm trước dù có giá chênh cao vẫn
khá "mềm" so với giá căn hộ mới. Ảnh minh họa

Theo các đơn vị môi giới, nhiều người mua nhà ở thực chọn mua các dự án cũ thay vì tìm nguồn hàng mới là do giá cả chênh lệch trước sự tăng giá mạnh của thị trường căn hộ tại TP.HCM. Quý 2/2019, mức giá căn hộ trung bình trên thị trường sơ cấp đã tăng 21,6% theo năm, trong đó phân khúc cao cấp tăng mạnh tới 52,9%. Nhiều khu vực giáp ranh các tỉnh phụ cận như Bình Dương, Đồng Nai, giá căn hộ cũng tăng lên mức 28 - 35 triệu/m2. Diễn biến này giúp các dự án hiện hữu triển khai thời điểm 2014 - 2016 dù bán giá chênh cao từ 40 - 50% vẫn dễ dàng cạnh tranh với các dự án đang xây dựng. 

Tuy nhiên, thay vì chạy theo thị trường, nhiều nhà đầu tư thứ cấp chấp nhận mức chênh thấp hơn xu hướng tăng chung của thị trường khu vực. Nhiều chủ căn hộ tại các dự án cũ đưa ra giá bán thấp hơn từ 5 - 10% so với giá nhà đang rao bán trong khu vực để dễ dàng cạnh tranh với nguồn hàng đang triển khai và các dự án chuẩn bị bàn giao. 

Trước đây việc mua căn hộ tại các dự án nhà ở hình thành trong tương lai giúp người mua nhà bớt gánh nặng tài chính do có mức giá thấp hơn căn hộ đã hoàn thiện và được thanh toán theo tiến độ. Tuy nhiên hiện nay, trước thực trạng tăng liên tục của giá đất, nhiều dự án cũ lại có mức giá mềm hơn rất nhiều so với dự án mới. Lượng hàng bàn giao mỗi năm liên tục tăng cao, ngân hàng gia tăng lãi suất vay và kênh đầu tư cho thuê kém hiệu quả khiến nhiều nhà đầu tư muốn đẩy nhanh tiêu thụ căn hộ tồn kho, chấp nhận mức chênh vừa phải để tìm hướng ra hàng nhanh và an toàn. Điều này vô hình chung giúp người mua nhà ở thực chọn được các dự án ưng ý với giá cả hợp lý hơn mua nhà hình thành trong tương lai.

Ngoài ra, tình trạng nhiều dự án mở bán rầm rộ, huy động vốn đến 70% nhưng chậm bàn giao cũng khiến bộ phận lớn khách hàng chuyển sang tìm mua các dự án cũ đã hoàn thiện. 

Anh Trương Minh Tuấn, một khách hàng có nhu cầu mua nhà an cư cho biết, anh không mấy mặn mà với các dự án vừa mở bán mà chỉ muốn tìm một căn hộ hoàn thiện. Vợ chồng anh vừa chi hơn 1,7 tỷ đồng mua căn hộ tại một dự án ở quận 12. Mặc dù so với các khách hàng mua từ những đợt đầu, anh chị phải chịu chênh lệch gần 350 triệu đồng, nhưng được nhận nhà luôn, đánh giá được chất lượng và dự án cũng đảm bảo được các tiện ích theo đúng mong muốn của anh.

Dù vậy, để tìm kiếm được căn hộ đã bàn giao phù hợp với nhu cầu thực tế không dễ, đặc biệt với những đối tượng khách hàng là người trẻ tuổi, các cặp vợ chồng mới cưới. Với họ, việc tiếp cận các căn hộ hoàn thiện sẽ khó khăn hơn, bởi gánh nặng tài chính là rất lớn. Trong khi việc vay vốn ngân hàng để mua nhà hiện nay cũng không đơn giản, phần lớn khách hàng phải tự chủ về nguồn vốn. Đây cũng là yếu tố khiến nhiều nhà đầu tư thứ cấp bên cạnh giảm giá chênh còn phải có nhiều hình thức thanh toán phù hợp để thu hút khách mua.

Phương Uyên