Giám sát cho vay bất động sản thế nào?

Đến cuối tháng 5 tổng dư nợ cho vay bất động sản của hệ thống NH là 192.000 tỉ đồng, tăng hơn 4% so cuối năm ngoái. Mức tăng này theo đại diện của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) là thấp hơn so với mức tăng trưởng chung của dư nợ tín dụng và chiếm 10% tổng dư nợ tín dụng. Tuy nhiên đây mới chỉ là các khoản vay ghi rõ mục đích sử dụng vốn vay là vào lĩnh vực bất động sản (BĐS), cần phải kiểm tra kỹ 122.000 tỉ đồng dư nợ cho vay tiêu dùng, có khả năng một phần không nhỏ dư nợ trong cho vay tiêu dùng cũng đổ vào đầu cơ BĐS.

Hà Nội, TPHCM: Chiếm 65% vốn vay BĐS

Là hai trung tâm kinh tế đô thị lớn nhất toàn quốc, hai TP chiếm gần 65% tổng dư nợ cho vay BĐS. Khác với các tỉnh, TP khác, lĩnh vực cho vay nhiều nhất của Hà Nội và TPHCM là sửa chữa, mua nhà cửa đối với người tiêu dùng, kế tới là cho vay xây dựng cơ sở hạ tầng khu đô thị, khu công nghiệp.

Bên cạnh nguồn vốn vay NH, vốn tự có của người dân đổ vào BĐS rất lớn. Chỉ tính riêng khu đô thị Thanh Hà tọa lạc trên địa phận hai xã Phú Lương và xã Cự Khê (khu vực Hà Tây cũ) với diện tích 383,73ha đã có tổng mức đầu tư 8.019 tỉ đồng. Vừa qua vụ Cty 1/5 phải chi trả cho hàng trăm nhà đầu tư đã mua đất và biệt thự tại dự án Thanh Hà A với tổng số tiền hơn 700 tỉ đồng cho thấy tiền đổ vào lĩnh vực BĐS của người dân Hà Nội lớn như thế nào.

Lợi nhuận thu được từ đầu tư/đầu cơ đất đai trong hai năm qua ở một số vùng đã lên tới 200%, thậm chí gần 400% khiến rất nhiều nguồn vốn được đổ vào đất đai. Không chỉ tiền tự có/tiền vay của dân có hộ khẩu Hà Nội mà nguồn tiền cá nhân từ các địa phương khác đổ về cũng rất lớn. Vốn chủ sở hữu, vay NH và huy động từ khách hàng đang tiếp tục đổ vào thị trường BĐS ở các đô thị lớn. Nguy cơ “bong bóng” đã bắt đầu khiến mọi người lo ngại.

Rủi ro tiềm ẩn

Chị H - một bà chủ kinh doanh quần áo trẻ em nói: “Sản xuất kinh doanh đơn thuần chẳng ăn thua gì, đổ ra hàng chục tỉ đồng, nếu thuận lợi một năm chỉ lãi được 1,2 tỉ đồng. Trong khi đó, tôi chỉ mua một mảnh đất 6 tỉ ở Mễ Trì Thượng cách đây 2 năm mà giờ đã có người trả 18 tỉ đồng rồi”.
 
Những ví dụ về lợi nhuận đầu cơ BĐS  như vậy khiến nhiều người càng sốt ruột và săn lùng nhà đất khắp mọi hướng của Hà Nội. Ai cũng nghĩ rằng “cơn sốt” này sẽ phải hạ, nhưng ai cũng nghĩ là mình sẽ “chuyển lửa” sang được tay người khác trước khi thị trường xẹp.
 
Hiện nay đã bắt đầu có dấu hiệu chững lại tại các khu căn hộ cao cấp chung cư. Nhiều dự án không cách xa trung tâm TP lắm đang cố gắng quảng cáo mời khách đăng ký với mức giá gốc từ 1.200USD-2.000USD/m2. Đã nhìn thấy trước cung đã bắt đầu ứ. Các NĐT có xu hướng quay sang “ngắm nghía” đất biệt thự hoặc căn hộ liền kề vì tin rằng đất không “đẻ” ra được nên thế nào cũng lãi, nhưng họ cũng nhanh quên rằng thị trường BĐS khi đã đóng băng thì rất lâu.

Cho dù đến nay, theo số liệu NHNN công bố thì tỉ lệ cho vay BĐS vẫn ở ngưỡng an toàn, nhưng rõ ràng là tiềm ẩn rủi ro đang ngày càng tăng. Tình trạng chạy theo những dự án có tính chất đầu cơ cao sẽ làm tăng mức độ rủi ro cho NH. Đó là chưa kể còn có tình trạng “đi đêm” giữa NH và DN (có khi là DN sân sau của một số ông/bà chủ NH) trong việc thẩm định và triển khai dự án đầu tư - cho vay.

Hiện lãi suất các khoản cho vay BĐS và vay tiêu dùng đều theo cơ chế thỏa thuận từ 14-16%/năm. Với những NĐT đùng đòn bẩy tài chính để đầu cơ BĐS thì chỉ cần thị trường có dấu hiệu hạ nhiệt là phải bán tháo ngay để trả nợ chứ không thể chịu được mức LS cao như vậy.

Giám sát hay đưa ra tỉ lệ khống chế?

Vừa qua, Thủ tướng Chính phủ yêu cầu xem xét kỹ lưỡng việc cho vay BĐS để tránh hiện tượng “bong bóng” của thị trường này. Thực hiện chỉ đạo trên, đại diện NHNN cho biết sẽ giám sát cho vay BĐS, tránh những tác động xấu. Chưa biết trong thời gian tới NHNN sẽ đưa ra những quy định hay cảnh báo gì về lĩnh vực này. Nếu chỉ dừng ở tuyên bố thanh tra, giám sát các khoản cho vay BĐS thì hiệu quả cũng chỉ dừng ở mức đánh động các NHTM, vì thực tế NHNN khó đủ lực lượng để có thể thanh tra toàn diện, gấp rút lĩnh vực cho vay BĐS.
 
Tác động nhanh và tức thì nhất là đưa ra một tỉ lệ khống chế/tổng dư nợ như tỉ lệ cho vay chứng khoán. Mức khống chế này (nếu có) vào khoảng từ 10-15%/tổng dư nợ cho vay nền kinh tế là phù hợp. Tuy nhiên, có lẽ đây không phải là quyết định dễ dàng đối với NHNN tại thời điểm này vì lĩnh vực XDCB đang đóng góp rất lớn vào cấu thành tăng trưởng GDP, và cho vay BĐS cũng đang là lối thoát cho tăng trưởng tín dụng đang ở mức thấp.

Bên cạnh đó, việc đưa ra một tỉ lệ khống chế ngay lập tức cũng tác động khá nặng nề đối với việc phát triển của thị trường BĐS (mới sôi động trở lại khoảng nửa năm nay) và nợ xấu NH... Vì vậy, khả năng NHNN sẽ tiếp tục có những cảnh báo và có thể kiểm tra điểm các NHTM có mức dư nợ cho vay BĐS cao/tổng dư nợ. Tuy tác động chính sách vào thị trường BĐS trong ngắn hạn có thể chưa mạnh lắm, nhưng để tránh những quyết định sai lầm bản thân các NHTM và các NĐT nên tự quản trị rủi ro hoạt động kinh doanh của mình.