Giải pháp nào cho phát triển condotel ở Việt Nam?

Rào cản mô hình Condotel

Tại Diễn đàn "Hành lang pháp lý cho thị trường condotel" do Báo Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức sáng 14/12, ông Đỗ Viết Chiến, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, giai đoạn 2016-2017, thị trường chứng kiến sự bùng nổ của bất động sản nghỉ dưỡng với tâm điểm là condotel. Sự xuất hiện của loại hình mới mẻ này có vai trò quan trọng trong việc tạo nên cơ sở lưu trú tiện nghi, chất lượng cao cho mục tiêu phát triển du lịch của nhà nước, góp phần tăng trưởng kinh tế và chiến lược phát triển du lịch quốc gia.

Ông Đỗ Viết Chiến, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng sự chững lại của condotel thời gian đến từ nhiều nguyên nhân

Tuy nhiên, khoảng 2 năm gần đây, condotel có dấu hiệu chững lại cả về nguồn cung và giao dịch. Mới đây nhất, câu chuyện “vỡ trận” cam kết lợi nhuận tại dự án cocobay Đà Nẵng như một cú giáng “bồi” thêm sự ảm đạm cho phân khúc này. Ông Đỗ Việt Chiến cho rằng sự chững lại của condotel thời gian qua đến từ nhiều nguyên nhân.

Thứ nhất, condotel vẫn chưa có một danh phận rõ ràng. Đến nay, mô hình nghỉ dưỡng này vẫn chưa có khái niệm rõ ràng về tiêu chuẩn, quy phạm về quy hoạch, quyền sở hữu, mua bán chuyển nhượng và quản lý vận hành… Trong đó, nổi bật là vấn đề quyền sở hữu. Người mua mong muốn được cấp sổ đỏ vĩnh viễn nhưng pháp lý của condotel lại đang “lưng chừng” giữa khung của 2 luật: Luật du lịch và Luật nhà ở. Theo Luật nhà ở thì condotel được cấp sổ đỏ vĩnh viễn nhưng với luật du lịch thì sản phẩm du lịch nghỉ dưỡng chỉ được thuê có thời hạn.

Thứ hai, mức cam kết lợi nhuận condotel quá cao, từ 8-10-12%. Điều này dẫn đến tình trạng khất nợ của một số chủ đầu tư yếu kém, trả chậm và cuối cùng là “vỡ trận cam kết lợi nhuận” - không trả, gây bức xúc cho người mua.

Thứ ba, khái niệm condotel đang không có sự đồng nhất giữa các địa phương. Vấn đề này đã tồn tại nhiều năm nay nhưng pháp luật vẫn đang đi chậm so với thực tế, gây nên những bất ổn về xã hội và phá vỡ quy hoạch.

Cần sớm được định danh

Với những bất cập của mô hình condotel, Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, một trong những giải pháp quan trọng là bổ sung các quy định vào Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản về phương thức quản lý condotel.

Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng cần sớm định danh cho condotel

Về đất đai, cho phép các chủ đầu tư dự án BĐS có mục tiêu phục vụ kinh doanh du lịch được quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất lâu dài gắn với nộp tiền sử dụng đất ở hoặc hình thức sử dụng đất có thời hạn gắn với nộp tiền thuê đất kinh doanh - dịch vụ, tương ứng với từng phần diện tích đất đai phù hợp của dự án. Về quản lý bất động sản, cần đưa quy định về nguyên tắc chấp nhận một số công năng được phép và yêu cầu đối với các bất động sản đa công năng, trong đó có condotel.

• Cocobay vỡ trận khiến thị trường condotel sóng gió
• Nhà đầu tư phải làm gì khi dự án condotel chấm dứt cam kết lợi nhuận?
• Toàn cảnh về Condotel dưới góc nhìn Kế toán, Tài chính, Luật

Giáo sư Võ cũng cho rằng khi pháp luật được sửa đổi, bổ sung thì bao giờ cũng có các điều khoản chuyển tiếp, tức là các quy định xử lý đối với các dự án condotel đã được phê duyệt, các căn hộ tại condotel đã được cấp Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất và nhà gắn liền. Cách thức phù hợp là cho phép các chủ đầu tư dự án được lựa chọn phần diện tích được sử dụng đất lâu dài và phần diện tích được thuê đất có thời hạn. Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và giấy chứng nhận đã cấp phải được điều chỉnh theo các phần diện tích đã chủ đầu tư dự án lựa chọn. Chỉ có cách làm này mới đảm bảo condotel phát huy được hết thế mạnh bản chất của loại hình bất động sản này.

Ngoài ra, theo ông Đỗ Viết Chiến để giải quyết các bất cập của mô hình condotel, các Bộ ngành liên quan như Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Văn hóa thể thao và du lịch… cần ngồi lại với nhau. Căn cứ ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ trong các chỉ thị 1/2019 và 4/2019, các Bộ này cùng tìm biện pháp tháo gỡ các điểm nghẽn theo nguyên tắc: Căn hộ condotel được xây dựng trên đất được quy hoạch là đất du lịch, dịch vụ, thương mại nghỉ dưỡng thì tuân theo luật du lịch để cho thuê có thời hạn. 

Trường hợp condotel xây dựng trên đất ở thì tuân theo luật nhà ở, tiêu chuẩn quy phạm về nhà ở để được cấp sổ đỏ vĩnh viễn.

Ông Chiến nhấn mạnh, nếu condotel được xây dựng trên đất du lịch nghỉ dưỡng, muốn chuyển thành nhà ở thì quá trình chuyển đổi phải tuân thủ các nguyên tắc về quy hoạch như: khu vực đó có được chuyển đổi không, nếu được chuyển thì chuyển một phần hay toàn bộ. Việc chuyển đổi không được phép lãng quên quỹ đất cho công trình hạ tầng, tương ứng với dân số sẽ vào ở.

Cần sớm ban hành tiêu chuẩn quy phạm cho condotel để giúp cho các chủ đầu tư vượt qua khó khăn, tiếp tục đầu tư phát triển loại hình này; làm cho người mua condotel an tâm, được hưởng về hạ tầng xã hội và quyền sở hữu hợp pháp. Nhà nước từng bước kiểm soát được thị trường theo hướng ổn định, minh bạch, phát triển bền vững, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp lớn, có uy tín khẳng định được vị thế trong cuộc chơi lớn đầy tiềm năng này.

Thúy An