Giải mã 4 hiểu lầm về sổ đỏ mà nhiều người mắc phải

1. Sổ đỏ là tài sản 

Căn cứ Khoản 1 Điều 105 Bộ luật dân sự 2015, tài sản nghĩa là vật/ tiền/ giấy tờ có giá/ quyền tài sản. Nói cách khác, tài sản bao gồm bất động sản (ví dụ nhà, đất, công trình) hoặc động sản (những tài sản có thể dịch chuyển bằng cơ học như tiền, giấy tờ có giá...). Đến đây nhiều người sẽ xếp ngay Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào nhóm "giấy tờ có giá", từ đó cho rằng sổ đỏ, sổ hồng là một loại tài sản. 

Tuy nhiên, khái niệm “Giấy tờ có giá” theo định nghĩa tại Khoản 8 Điều 6 Luật Ngân hàng Nhà nước Việt Nam năm 2010 là căn cứ xác nhận nghĩa vụ trả nợ giữa tổ chức phát hành giấy tờ có giá và đối tượng sở hữu giấy tờ có giá. Việc trả nợ này phải được thỏa thuận thực hiện trong một thời hạn nhất định đồng thời đảm bảo điều kiện trả lãi và các điều kiện khác. 

Cụ thể, có 5 loại giấy tờ có giá như sau:

- Séc, hối phiếu đòi/nhận nợ hoặc công cụ chuyển nhượng khác.

- Trái phiếu Chính phủ/công ty, cổ phiếu, kỳ phiếu.

- Tín phiếu, hối phiếu, công trái, trái phiếu và các công cụ làm phát sinh nghĩa vụ trả nợ khác.

- Các loại chứng khoán được quy định tại Khoản 1 Điều 6 Luật Chứng khoán năm 2006.

- Trái phiếu doanh nghiệp theo quy định tại Điều 2, Nghị định số 52/2006/NĐ-CP về việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

Đối chiếu với những quy định trên thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đều không được coi là giấy tờ có giá. Điều đó đồng nghĩa với việc sổ đỏ, sổ hồng không phải là tài sản. 

Sổ đỏ không được coi là giấy tờ có giá. Ảnh minh họa: Internet

2. Mất sổ đỏ sẽ không làm lại được

Do hiểu lầm sổ đỏ là tài sản có giá nên khi vô tình làm mất hoặc bị đánh cắp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người dân thường rất lo lắng, sợ người khác sẽ tước mất quyền sở hữu đối với bất động sản của mình. Trong khi đó, sổ đỏ chỉ là giấy tờ pháp lý ghi nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp (ví dụ nhà ở, công trình xây dựng) chứ không phải tài sản. Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 cũng nêu rõ: Việc chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp chỉ được thực hiện bởi chính người sử dụng đất hoặc người được ủy quyền hợp pháp.

Như vậy, dù vô tình làm mất hay bị trộm cắp/ đánh tráo sổ đỏ thì người dân chỉ bị mất giấy tờ ghi nhận quyền tài sản chứ không mất tài sản. Họ hoàn toàn có thể đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp lại cho mình giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi khai báo về việc bị mất sổ đỏ tại UBND xã, phường, thị trấn. 

Thông tin mất sổ đỏ của người dân sẽ được niêm yết 30 ngày tại UBND nơi có đất để tìm kiếm. Hết thời hạn niêm yết mà không tìm được thì người dân cần thực hiện thủ tục xin cấp lại sổ đỏ đã mất tại Văn phòng đăng ký đất đai. 

3. Nhà đất không sổ đỏ thì không thể sang tên

Pháp luật quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là một trong những điều kiện bắt buộc phải có khi giao dịch mua bán bất động sản. Nghị định 91/2019/NĐ-CP cũng nêu rõ: Hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi không đủ điều kiện (bao gồm trường hợp không có sổ đỏ) có thể bị phạt  tới 40 triệu đồng (đối với tổ chức vi phạm) và 20 triệu đồng (đối với cá nhân vi phạm). Tuy nhiên, vẫn có 2 trường hợp ngoại lệ chuyển nhượng nhà đất mà không cần sổ đỏ, bao gồm: 

Thứ nhất, trường hợp nhận thừa kế theo quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013

Người nhận thừa kế được phép chuyển nhượng di sản ngay cả khi không có sổ đỏ, chỉ cần thửa đất đó đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ, nói cách khác là có một trong những giấy tờ theo điều 100 Luật Đất đai năm 2013 (ví dụ: Giấy tờ về quyền sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp, giấy tờ hợp pháp về thừa kế…).

Thứ hai, trường hợp được quy định tại Khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013

Trường hợp tất cả người thừa kế đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài (không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam), thì họ không được cấp sổ đỏ nhưng được phép chuyển nhượng/ tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế đó. 

Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế sẽ đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 

Trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam kết tặng cho. Người được tặng cho phải là đối tượng được quy định tại điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật Đất đai 2013 và phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở.

Nhà đất không sổ đỏ vẫn có thể sang tên. Ảnh minh họa: Internet

4. Cứ chung sổ hộ khẩu là được ghi tên trong sổ đỏ

Theo Thông tư 33/2017/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường có hiệu lực từ 5/12/2017, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) sẽ ghi đầy đủ tên các thành viên trong gia đình cùng sử dụng đất. Quy định này làm giảm thiểu các tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu, sử dụng đất bởi theo cơ chế trước đó, sổ đỏ cấp cho hộ gia đình chỉ cần một người đại diện (chủ hộ) đứng tên, đến khi mua bán chuyển nhượng hoặc đền bù giải phóng mặt bằng thì các thành viên trong nhà dễ xảy ra tranh chấp.

Tuy nhiên, vấn đề ở chỗ nhiều người hiểu lầm nội dung Thông tư 33 theo hướng: Cứ là thành viên trong hộ gia đình, tức có tên trong sổ hộ khẩu thì sẽ được ghi tên lên sổ đỏ hộ gia đình. Trong khi thực tế là việc ghi tên các thành viên gia đình trong sổ đỏ không căn cứ vào sổ hộ khẩu gia đình, chỉ những thành viên có chung tài sản, chung quyền sử dụng đất mới được ghi tên trên sổ đỏ. Ví dụ tại thời điểm Nhà nước giao đất, hộ gia đình có bố, mẹ và 2 con. Sau đó phát sinh thêm 2 người cháu (nhân khẩu mới) thì 2 người này không có quyền gì liên quan đến mảnh đất đó cả, đồng nghĩa với việc không được ghi tên trong sổ đỏ hộ gia đình. 

Linh Phương

>> Nhà, đất không sổ đỏ có được cho thừa kế hay không?
>> Giải chấp sổ đỏ ở đâu? Quy trình, thủ tục mất bao lâu?