Giải đáp 3 câu hỏi kinh điển liên quan việc đứng tên trên sổ đỏ

1. Mua chung 1 lô đất, sổ đỏ đứng tên ai?

Anh Nguyễn Văn Minh (Hà Nội) dự định hùn tiền với bạn thân để mua 1 thửa đất ở quận Nam Từ Liêm. Giá mua đất là 900 triệu đồng, chia đều cho cả 2 bên nên mỗi người góp 450 triệu đồng. Vì đất đai là khối tài sản lớn nên khi góp tiền mua bán, ai cũng muốn được hưởng quyền lợi công bằng và xứng đáng với mình. Vấn đề đặt ra ở đây là, pháp lý mảnh đất mua chung được giải quyết thế nào? Sổ đỏ sẽ đứng tên anh Minh hay người bạn cùng góp vốn?

 Về nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

“Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ họ, tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện”

Như vậy, khi anh Minh và bạn của mình mua chung mảnh đất, thì cả hai người đều có chung quyền sử dụng đất. Về nguyên tắc, sổ đỏ phải ghi tên của cả hai người, cấp cho mỗi người một bản hoặc cấp chung một bản cho người đại diện nếu có yêu cầu.

Ngoài ra, việc thế chấp mảnh đất để vay vốn ngân hàng chỉ được thực hiện khi cả 2 người đồng ý. Nếu ngân hàng yêu cầu một người đứng tên trên sổ đỏ, anh Minh và bạn cần lập văn bản có công chứng để thỏa thuận về việc ủy quyền cho một người đứng tên, cũng như quyền và nghĩa vụ của 2 bên trước khi làm thủ tục vay vốn. Văn bản này sẽ bảo vệ quyền lợi và tránh rủi ro cho người không đứng tên. Trường hợp 2 bên không thỏa thuận được, bạn có thể gửi đơn lên ngân hàng để yêu cầu tạm ngưng giao dịch vay vốn, do tài sản thế chấp có tranh chấp.

Về nguyên tắc, nếu chung tiền mua đất, sổ đỏ phải ghi đầy đủ tên của những
người chung quyền sở hữu đất. Ảnh minh họa

• Chiêu lừa tráo sổ đỏ khi xem giấy tờ mua nhà
• 8 năm gặp rắc rối vì chung tiền mua đất với anh trai chồng

Chồng đứng tên sổ đỏ, vợ có quyền gì không?

Trường hợp 1: Đất là tài sản riêng của chồng

Nếu quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là tài sản riêng của chồng thì vợ không có quyền gì đối với thửa đất, tài sản gắn liền với đất đó. Chồng toàn quyền quyết định nhưng không được trái với quy định của luật, gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác.

Trường hợp 2: Đất là tài sản chung của cả vợ và chồng

Khoản 1 Điều 29 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định: “Vợ, chồng bình đẳng với nhau về quyền, nghĩa vụ trong việc tạo lập, chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung; không phân biệt giữa lao động trong gia đình và lao động có thu nhập”. Theo đó, mặc dù chồng là người đứng tên sổ đỏ nhưng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là tài sản chung thì vợ có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt như chồng.

Khoản 1 Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 cũng nêu rõ: “Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận”. Như vậy, dù chồng là người đứng tên sổ đỏ nhưng nếu là tài sản chung, vợ có quyền thỏa thuận với chồng trong việc cho thuê, chuyển nhượng, hưởng lợi ích vật chất từ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất...

Trường hợp vợ hoặc chồng chuyển nhượng, tặng, cho quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà không có sự đồng ý của bên còn lại, thì bên còn lại có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch này vô hiệu.

Pháp luật có quy định cụ thể về quyền lợi của người còn lại khi chỉ
vợ hoặc chồng đứng tên trên sổ đỏ. Ảnh minh họa

3. Đất nhiều người thừa kế, sổ đỏ đứng tên ai?

Gia đình chị Lan có 2 anh em đều đã lập gia đình, nay được bố mẹ cho thừa kế một thửa đất. Vậy theo pháp luật, 2 anh em ruột có được đứng tên chung trên sổ đỏ không. Nếu bố mẹ muốn coi đây là tài sản riêng cho 2 anh em thì phải làm thủ tục gì cho hợp pháp?

Trước tiên, về vấn đề ai trong 2 anh em chị Lan được đứng tên sổ đỏ, khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

“Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 1 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện". Tức là, sổ đỏ trong trường hợp này sẽ ghi đầy đủ tên của cả 2 anh em chị Lan và mỗi người sẽ được cấp 1 Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất.

Về việc bố mẹ chị Lan muốn coi đây là tài sản riêng của 2 anh em, Khoản 1 Điều 43 Luật Hôn Nhân và Gia Đình năm 2014 quy định về Tài sản riêng của vợ, chồng như sau: “Tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định tại các điều 38, 39 và 40 của Luật này; tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu của vợ, chồng và tài sản khác mà theo quy định của pháp luật thuộc sở hữu riêng của vợ, chồng".

Như vậy, những tài sản được tặng cho riêng, thừa kế riêng trong thời kỳ hôn nhân là tài sản riêng của vợ chồng. Khi làm thủ tục tặng, cho, thừa kế quyền sử dụng đất tại văn phòng công chứng, bố mẹ chị Lan cần yêu cầu công chứng viên ghi rõ trong những văn bản này là tặng, cho riêng con trai và con gái ruột.

Linh Phương (TH)