Giá thuê mặt bằng kinh doanh trong ngõ Hà Nội diễn biến trái ngược

Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy, cùng tiêu chí diện tích 30-50m2, giá thuê mặt tiền kinh doanh trong ngõ khu vực Xuân Thủy, Trần Quốc Hoàn (Cầu Giấy) dao động từ 6-12 triệu đồng/tháng. Khu vực Mễ Trì, Đồng Me, Tân Mỹ, Nhân Mỹ (Nam Từ Liêm), giá thuê phổ biến từ 5-9 triệu đồng/tháng. Khu vực Định Công Thượng, Định Công Hạ, Lĩnh Nam (Hoàng Mai) giá thuê dao động từ 5-8 triệu đồng/tháng, Khương Trung, Khương Hạ, Bùi Xương Trạch (Thanh Xuân) giá dao động từ 6-11 triệu đồng/tháng. 

Những mặt tiền kinh doanh trong ngõ có diện tích lớn hơn hoặc sát những chợ lớn đông đúc, giá thuê thiết lập cũng cao hơn mức giá phổ biến trên. Đơn cử, một số mặt tiền kinh doanh trong ngõ thuộc khu Mễ Trì Hạ và Mễ Trì Thượng (Nam Từ Liêm) gần kề chợ Mễ Trì, giá thuê đạt 10-12 triệu đồng/tháng. Tương tự, một số mặt bằng trong ngõ gần chợ Định Công, giá thuê cũng đạt 9-12 triệu đồng/tháng. 

Mức giá trên là ngang ngửa, thậm chí cao hơn so với giá thuê mặt bằng kinh doanh cũng nằm trong ngõ thuộc các quận trung tâm như Hoàn Kiếm, Tây Hồ, Đống Đa, Ba Đình. Đơn cử, theo khảo sát của Batdongsan.con.vn, một mặt bằng kinh doanh 55m2 ở ngõ 115 Nhật Chiêu ngay gần Hồ Tây có giá thuê là 6 triệu đồng/tháng. Một số mặt bằng kinh doanh ở ngõ Lạc Long Quân giá thuê dao động 5-8 triệu đồng/tháng. Khu vực Thành Công, Láng Hạ, Kim Mã (Ba Đình), giá thuê cũng chỉ rơi vào mức 5-9 triệu đồng/tháng. Khu vực Tây Sơn, Thái Hà, Thái Thịnh (Đống Đa), giá thuê đạt 5-10 triệu đồng/tháng. Như vậy, không khó để nhận ra mặt tiền kinh doanh trong ngõ ở các quận trung tâm nội đô này cũng chỉ ngang ngửa, thậm chí không cao bằng các quận mới của Hà Nội. 

 
Ở phân khúc mặt tiền kinh doanh trong ngõ, giá thuê nhiều khu vực quận mới lại ngang ngửa hoặc
cao hơn hẳn so với các quận trung tâm là Hoàn Kiếm, Ba Đình, Tây Hồ, Đống Đa

Diễn biến trái chiều trên, theo anh Lê Đức Thuận, một môi giới chuyên phân khúc mặt bằng kinh doanh cho thuê, là do Thanh Xuân, Nam Từ Liêm, Hà Đông, Cầu Giấy, Hoàng Mai – những quận mới của Hà Nội là tâm điểm của các khu văn phòng, các trường đại học, nhà trọ giá rẻ… Do đó, những quận này tập trung rất đông đảo người ngoại tỉnh, sinh viên, công nhân… đổ về đây sinh sống. Họ thuê trọ trong các ngõ ngách của Hà Nội, mật độ dân số ở các ngõ rất cao.

Đặc biệt, các quận như Nam Từ Liêm, Hà Đông – nơi có nhiều dự án nhà ở được xây dựng thường xuyên chứng kiến lượng lớn công nhân đổ về thuê trọ trong các ngõ ngách. Một dãy nhà cấp 4 là nơi sinh sống của hàng chục công nhân. Một căn nhà 5 tầng có tới hơn 30 sinh viên thuê trọ. Chính bởi vậy mặt tiền kinh doanh trong các ngõ nhỏ thuộc các quận này luôn có lượng cầu lớn, ổn định và có xu hướng tăng qua các năm. Trong khi đó,  nhiều ngõ, ngách trên các tuyến phố trung tâm dù đông đúc nhưng dân cư thường mang tính chất định cư lâu đời và ổn định. Những người thuê trọ ở đây cũng thường là các hộ gia đình thuê hẳn nhà riêng.

Theo chị Thu Thủy, một môi giới chuyên phân khúc này thì các mặt bằng kinh doanh nhỏ lẻ trong các ngõ ở bất cứ khu vực nào nếu có mức giá dưới 8 triệu đồng/tháng luôn trong tình trạng khan hiếm nguồn hàng và nhanh chóng được lấp đầy. Với những sản phẩm có khoảng giá từ 9 triệu đồng/tháng trở lên thì tùy từng vị trí, khu vực, gia chủ cũng phải mất một thời gian tương đối để tìm khách thuê. 

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, có một xu hướng khá thú vị là những mặt bằng trong ngõ ngách ở các quận trung tâm nội đô thường có khách thuê là các văn phòng công ty, các trung tâm dạy học… trong khi mặt bằng kinh doanh trong ngõ ở các quận trung tâm mới thì tỉ lệ thuê để kinh doanh các mặt hàng tiêu dùng, thời trang, ăn uống lại chiếm áp đảo. Giá thuê ở khu trung tâm nội đô biến động nhẹ, mức tăng từ 2-5%/năm, trong khi những khu trung tâm mới, nơi liên tục có sự biến động về dân số như sinh viên, công nhân… thì giá thuê có thể đạt mức tăng 10% trong vòng 1 năm. 

Bạch Cúc