Giá thuê khu công nghiệp tăng cao, người thuê lo lắng

Giá thuê tăng 50-60% 

Nhu cầu thuê đất, nhà xưởng và kho bãi tăng đột biến khiến giá thuê ở các khu công nghiệp gần các thành phố lớn leo thang. Theo tìm hiểu từ Batdongsan.com.vn, nhu cầu tìm kiếm BĐS công nghiệp ghi nhận xu hướng tăng trưởng liên tục trong các quý vừa qua. Cụ thể trong quý 2/2020, mức độ quan tâm BĐS công nghiệp tăng 32%, riêng tại TP.HCM tăng 25-175%, Bình Dương tăng 88-132%. Quý 3/2020, mức độ quan tâm tiếp tục tăng gần 25% so với quý trước, nhiều KCN như Hiệp Phước, Tân Tạo tăng thêm từ 23-37%; tại Bình Dương, các KCN VISP, Mỹ Phước tăng 19-22% nhu cầu tìm kiếm.

Nhu cầu thuê tăng kích thích giá thuê đất trong các KCN tại phía Nam tăng, đạt mức trung bình 145-150 USD m2. Cụ thể, tại TP.HCM, một số khu công nghiệp trước đây có mức giá chào thuê từ 140 USD/m2, thì nay tăng gấp đôi lên 180 USD/m2 đối với kỳ hạn 30-45 năm. Đồng Nai có mức giá chào thuê từ 100 USD/m2 lên 155 USD/m2, Long An từ 110 USD/m2 lên khoảng 200 USD/m2 ở cùng kỳ hạn. Do khan hiếm nguồn cung nên nhiều chủ đầu tư đưa ra giá thuê mới tăng mạnh so với mức giá cũ.

Sự khan hiếm trở nên rõ rệt hơn khi các khu công nghiệp hiện hữu đang dần được lấp đầy, trong khi quỹ đất mới bị trì hoãn do vướng thủ tục pháp lý. Theo Bộ Kế hoạch & Đầu tư, trong nửa đầu năm 2020, tỷ lệ lấp đầy trên toàn thị trường đạt 73,7%. Ở khu vực phía Nam, TP.HCM có tỷ lệ lấp đầy đạt 88%, Bình Dương là 99%, Đồng Nai là 94%, Long An 84% và 79% ở Bà Rịa Vũng Tàu. Giới chuyên gia BĐS cho biết, việc giá chào thuê đất công nghiệp đang biến động như hiện nay là chưa từng có tiền lệ. Mặt bằng giá chung tại các thủ phủ công nghiệp phía Nam và phía Bắc đều tăng từ 50-100% so với cùng kỳ. Mức giá chào thuê ở trên chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng và phí quản lý, dịch vụ.

Về giá thuê, nhà xưởng xây sẵn cho thuê cũng liên tục xác lập một mức giá mới. Nếu như cách đây 2-3 năm giá cho thuê xưởng trung bình là 3,5 USD/m2/tháng thì hiện nay mặt bằng giá trung bình đã lên 4-5 USD/m2/tháng. Trong khi đó, giá chào thuê của phân khúc nhà kho xây sẵn cũng tăng từ 5-10% ở các dự án mới so với cùng kỳ 2019.

Khách thuê lo lắng

Việc giá thuê nhà đất KCN và kho xưởng tăng nhanh và cao như hiện nay đang tạo ra áp lực lớn lên các doanh nghiệp đi thuê kho xưởng. Theo lãnh đạo một doanh nghiệp kinh doanh đang thuê kho xưởng tại Tp.HCM chia sẻ, mức tăng giá kho xưởng quá cao, tăng không có biên độ, lộ trình khiến chi phí sản xuất bị đội lên, nhiều doanh nghiệp hoang mang. 

Riêng với các doanh nghiệp đang đi thuê đất tại các KCN, do hiện nay doanh nghiệp cũng không biết mức tăng giá tiếp theo sẽ là bao nhiêu nên nhiều nơi không dám mở rộng nhà xưởng vì không tính toán được chi phí đầu vào. Quy định cho phép doanh nghiệp được chọn 2 phương án đóng tiền thuê đất, có thể đóng 1 lần cho 50 năm và đóng tiền thuê từng năm. Tuy nhiên, riêng TP.HCM không cho đóng 1 lần cho 50 năm và cũng không có văn bản nào giải thích cho quy định này. Với quy định cũ trước đây, nếu DN trả tiền thuê đất hằng năm thì biên độ tăng giá chỉ 15%/chu kỳ 5 năm, còn hiện nay giá thuê đất tăng phi mã và không có biên độ. “Mới 10 năm đã tăng giá thuê gấp 13 lần, doanh nghiệp khó cầm cự được”, vị này cho biết.

Một chuyên gia BĐS nhìn nhận, tiền thuê đất có xu hướng tăng cao qua các kỳ điều chỉnh sẽ gây khó khăn cho các chủ dự án đầu tư vào KCN vì luôn bị động trong việc tính toán chi phí, hiệu quả sản xuất kinh doanh. Việc tiền thuê đất luôn bị biến động khiến trên thực tế, đã có nhiều dự án từ chối không thuê đất ảnh hưởng lớn đến việc thu hút đầu tư vào KCN.

Ông John Campbell, Trưởng bộ phận BĐS công nghiệp Savills Việt Nam đánh giá, việc tăng giá thuê đất quá nhanh ảnh hưởng đến tỷ lệ lấp đầy, nhất là tại các khu công nghiệp mới đang cần thu hút đầu tư. Thực tế, có một số nhà đầu tư nước ngoài bày tỏ sự lo ngại về việc giá thuê đất tăng cao như hiện nay, khi mà ở các địa phương trọng điểm đã có tỷ lệ lấp đầy cao, đồng nghĩa với việc quỹ đất còn lại không nhiều, từ đó dẫn đến giá thuê cao.

Dù vậy, thị trường vẫn có những yếu tố lạc quan, đó là việc ngày càng có nhiều hơn các khu công nghiệp mới cũng như các khu công công nghiệp hiện hữu mở rộng quy mô sẽ giúp gia tăng quỹ đất trong tương lai, qua đó tạo ra hi vọng cân bằng lại mặt bằng giá thuê KCN và kho xưởng.

Phương Uyên

>> Giá thuê đất KCN tăng cao chưa hẳn là tín hiệu tích cực cho thị trường

>> 4 bước “dọn đường” đón sóng đầu tư bất động sản công nghiệp

>> Mô hình Trung Quốc+1 tác động mạnh tới phân khúc BĐS hấp dẫn nhất Việt Nam