Giá tăng mạnh, phân hạng căn hộ tại TP.HCM liên tục thay đổi

Giá tăng liên tục ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp

Theo dữ liệu khảo sát trực tuyến về thị trường bất động sản tháng 4/2019 của Batdongsan.com.vn, giá bán căn hộ tại TP.HCM có xu hướng tiếp tục tăng thêm 12% so với cùng kỳ năm ngoái. Hiện giá bình quân mỗi mét vuông căn hộ tại TP.HCM đạt 33,56 triệu/m2 trong khi hồi tháng 4/2018, giá bình quân căn hộ tại đô thị này ghi nhận ở mức 30,1 triệu/m2. Cũng theo kết quả khảo sát, chỉ sau 1 tháng, bình quân giá chung cư tại TP.HCM tăng thêm 0,4-0,6%.

Mức tăng giá bình quân nhà chung cư nói trên là tính theo giá chào bán của nguồn cung mới tung ra, tức thị trường sơ cấp. Còn trên thị trường thứ cấp, giá căn hộ đang ghi nhận mức tăng từ 20-30% so với cùng thời điểm 2018. Trong đó, quận 1 có mức biến động mạnh nhất với giá căn hộ tăng gấp 10 lần chỉ sau 3 năm. Ba dự án hạng sang là Centennial, Alpha Hill và Grand Mahattan hiện đều có giá bán từ 160-350 triệu/m2. Trong khi đó, giá căn hộ ở khu vực này năm 2016 chỉ ở mức 45-70 triệu/m2.

Giá căn hộ chung cư tại TP.HCM liên tục tăng mạnh qua các năm. Ảnh minh họa

Giáp quận 1, hàng loạt căn hộ cao cấp trên địa bàn quận 4 cũng tăng giá theo mặt bằng chung. Đơn cử, dự án Millennium Masteri chào bán ra đầu năm 2017 có giá tầm 33-45 triệu/m2 hiện giao dịch từ 66-80 triệu/m2. Charmington Iris, Grand Riverside, De La Sol đều tăng thêm ít nhất 30-40% so với giá giao dịch đợt đầu. Quận 9 trước kia chủ yếu là chung cư cho người thu nhập thấp nay cũng đạt ngưỡng bình quân trên 30-35 triệu/m2.

Tương tự, giá căn hộ cũng tăng chóng mặt tại khu vực giáp ranh trung tâm là quận 2 và quận 4. Đơn cử, năm 2017, giá bán căn hộ Vista Verde (quận 2) từ 33-35 triệu/m2 được cho là cao thì đến nay khu vực này ghi nhận khoảng giá từ 70-85 triệu/m2. Dự án Diamond Island chào bán năm 2017 có giá từ 42 triệu/m2 hiện đã tăng lên 68-90 triệu/m2. Khu vực khác là Cát Lái, trước đây giá trung bình chỉ hơn 15-20 triệu/m2 nay cũng vọt lên trên 33-40 triệu/m2. Thậm chí dự án mới chào bán vào đầu năm nay là Rome Diamond Lotus cũng tăng từ mức 75 triệu/m2 lên gần 90 triệu/m2 chỉ sau vài tháng.              

Không chỉ khu Đông, giá nhà tại khu Tây và khu Nam cũng biến động mạnh. Nếu quý 1/2018, các dự án nhà ở tại quận Tân Phú, Gò Vấp, quận 12 chỉ có giá từ 18-28 triệu/m2 thì hiện tại, mức giá bán trung bình căn hộ tại các quận này đang ở khoảng từ 23-35 triệu/m2. Quận 7 và Nhà Bè ghi nhận mức giá căn hộ từ 20-45 triệu/m2 tăng lên 25-60 triệu/m2.

3 nguyên nhân đẩy giá căn hộ

Thứ nhất, mức thu nhập trung bình của gia đình trẻ đang tăng lên, sự trẻ hóa đối tượng mua bất động sản cùng sự linh hoạt trong chính sách bán hàng của chủ đầu tư đã tác động rất lớn đến tâm lý và tính thanh khoản của thị trường, kích thích giá bán tăng.

Khan hiếm nguồn cung dự án mới là một trong những nguyên nhân đẩy giá căn hộ tại TP.HCM

Thứ hai, quỹ đất của thành phố đang dần khan hiếm. Trong khi đó, thủ tục pháp lý tại các dự án còn khó khăn, tiến trình phê duyệt dự án và cấp phép dự án bị chậm lại khiến nguồn cung bất động sản trên thị trường sụt giảm, chưa kể tại TP.HCM còn nhiều dự án bị hủy bỏ, thu hồi quyết định do không triển khai đúng kế hoạch sử dụng đất hàng năm, gây ảnh hưởng tới nguồn cung nhà ở mới.

Thứ ba, người dân tại TP.HCM ngày càng có nhu cầu cao về nhà ở, tỷ lệ cung - cầu chỉ đạt 17 căn hộ trên 1.000 dân. Sức ép từ việc giá trị đất và giá thành xây dựng tăng liên tục qua các năm khiến các nhà đầu tư buộc phải tính toán giá bán hợp lý trong bài toán lợi nhuận và dòng vốn. Chính vì vậy trong năm 2019, thị trường nhà ở có dấu hiệu thiếu hụt nguồn cung nghiêm trọng, nguồn cung bị hạn chế cũng ảnh hưởng lớn tới giá bán trên thị trường. Việc giá nhà đất tăng chóng mặt như hiện tại đã khiến không ít người có nhu cầu ở thực rơi vào cảnh khốn đốn vì không đủ tiền mua nhà.

Xu hướng tăng giá căn hộ liên tục trong thời gian qua đã làm thay đổi cách phân hạng giữa các loại hình căn hộ. Cụ thể, căn hộ hạng sang được điều chỉnh mức giá bán sơ cấp trung bình trên 4.000 USD/m2 thay vì mức 3.500 USD/m2 thời điểm 2018. Dòng cao cấp là các dự án với giá bán sơ cấp từ 1.500-3.500 USD/m2 được điều chỉnh lên mức 2.000-4.000 USD/m2; trung cấp có giá từ 1.000-2.000 USD/m2, thay cho mức 800-1500 USD/m2 và căn hộ bình dân là những dự án với giá sơ cấp dưới 1.000 USD/m2, tăng thêm 200 USD/m2 so với mức xếp hạng năm 2018.

Phương Uyên