Giá sơ cấp căn hộ Sài Gòn cuối năm tăng khoảng 15%

Theo khảo sát của VnExpress, tháng 11/2018, trên địa bàn phường Phú Hữu, quận 9 xuất hiện sản phẩm căn hộ mở bán với mức giá "mềm" nhất xấp xỉ 30 triệu đồng/m2. So với mặt bằng chung, mức giá này cao hơn khoảng 7-10%. Với sản phẩm căn hộ được tăng thêm diện tích sử dụng nhờ có sân vườn trên cao, giá còn tăng 15% so với những dự án hiện hữu cùng khu vực.

Cách dự án này trong vòng bán kính 3 km, các chung cư hiện hữu trên đường Đỗ Xuân Hợp hiện có giá giao dịch từ 24-27 triệu đồng/m2, tức thấp hơn dự án mới từ 7-15%. Tương tự, một dự án căn hộ trên đường Phạm Văn Đồng, quận Thủ Đức cũng xảy ra tình trạng đẩy giá trong đợt vét hàng hồi cuối tháng 10.

Tại khu vực gần cảng Cát Lái, quận 2 giá bán thấp nhất của dự án căn hộ công bố trong tháng 11/2018 cũng vọt lên vùng giá 1,5 tỷ đồng với căn diện tích nhỏ nhất. So với dự án cũ đã hoàn thiện cùng khu vực, mức giá này cao hơn 10-20%. Với rổ hàng thuộc phân khúc cao cấp tại khu vực này, một dự án đang tiến hành giữ chỗ có giá khoảng 60 triệu đồng/m2. Như vậy, giá công bố tại dự án mới này cao hơn 15-20% so với các dự án cũ đã hoàn thiện cùng khu vực.

Với trục đô thị phía Tây thành phố, thời gian gần đây cũng xuất hiện một dự án được quảng bá rầm rộ, vị trí tại quận Bình Tân, giá khởi điểm dự kiến 30 triệu đồng/m2. Mức giá này được xem là cao nhất khu phía Tây so với sản phẩm cũ cùng phân khúc. Tuy nhiên, thời gian mở bán của dự án đã được lùi lại, chủ đầu tư cũng trả lại tiền cọc giữ chỗ, khiến nguồn cầu chỉ còn tập trung ở phía Nam và Đông thành phố.

Riêng quận 8, nơi được cho là có giá căn hộ "mềm" nhất khu Tây và cạnh tranh nhất thị trường, hiện cũng không bói ra sản phẩm nào có giá dưới 1,2 tỷ đồng/căn diện tích nhỏ (một phòng ngủ). Thay vào đó, mặt bằng giá thấp nhất là hơn 1,3 tỷ đồng/căn, chưa có VAT.

Còn tại khu Nam, đặc biệt là quận 7, giá thấp nhất của các sản phẩm mới chào bán hoặc công bố ra thị trường cũng từ 39-42 triệu đồng/m2. Các sản phẩm giá mềm nhất địa bàn này, thuộc phân khúc trung bình khá, cũng vọt lên vùng giá mới tầm 30 triệu đồng/m2. So với giá trước đây, loại căn hộ 2 phòng ngủ tại khu Nam đã tăng thêm 10-15%, nằm ở ngưỡng 1,8-2,2 tỷ đồng/căn.

Lực cầu của thị trường căn hộ Sài Gòn cuối năm tập trung chủ yếu ở phía
Đông và Nam thành phố. Ảnh minh họa: Quỳnh Trần

Trong những tháng cuối cùng của năm 2018, vùng lõi trung tâm Tp.HCM xuất hiện hai dự án căn hộ có giá công bố từ 6.000-10.000 USD/m2. So với giá căn hộ cao cấp tại các dự án cũ (3.500-4.500 USD/m2), mức giá này cao gấp 1,5-2,5 lần và là mức khủng nhất từ trước đến nay tại Tp.HCM.

Theo chia sẻ của Chủ tịch Hội cà phê Bất động sản Trần Khánh Quang, thời điểm cuối năm nay, nhiều dự án nhà ở tuy đã công bố và nhận giữ chỗ nhưng chưa mở bán chính thức, một số dự án thì lùi thời gian mở bán nên nguồn cung ảo (pháp lý chưa hoàn chỉnh) trên thị trường khá nhiều, sản phẩm đủ điều kiện chào bán rất ít.

Do khan hiếm sản phẩm mới trong mùa cao điểm nên nhiều dự án đã và đang chào bán được hưởng thế độc quyền và đẩy mặt bằng giá lên trung bình 15%. Năm nay, hiện tượng tăng giá căn hộ là do chiến lược đẩy giá của các nhà phát triển dự án (chủ đầu tư chủ động tăng) chứ không phải do mua đi bán lại như mọi năm. Hiện tại, thị trường thứ cấp vẫn khá chậm chạp trong giao dịch giống như từ đầu năm đến nay, trong khi đó thị trường sơ cấp khá sôi động do có quy mô khiêm tốn.

Một đặc điểm dễ nhận thấy của thị trường căn hộ sơ cấp trong nửa chặng đường quý IV năm nay là dù rất ít nguồn cung nhưng giới đầu tư vẫn chiếm đến 80% lượng người mua tại các dự án, còn lại 20% là nhu cầu ở thật. Với tâm lý thận trọng, người mua nhà ở thực có xu hướng chọn dự án sắp bàn giao hoặc có thể vào ở ngay và nhìn thấy tài sản hiện hữu.

Sự tham gia đông đảo của dân đầu tư vào thị trường dẫn đến rủi ro nhãn tiền là mặt bằng giá sản phẩm mới không ngừng leo thang. Diễn biến của thanh khoản đang đi ngược: người mua sản phẩm đầu (F1) nhanh chóng và dễ dàng, trong khi mua thứ cấp (F2, 3...) lại chậm và khó giao dịch. Nguyên nhân là vì giá bán vượt quá khả năng tài chính của số đông có nhu cầu ở thực.

Tuy nhiên, thị trường chưa bị xáo trộn nhiều vì khá ít nguồn cung thực tế đủ điều kiện chào bán ra thị trường trong vài tháng gần đây. Dù công bố rầm rộ nhưng nhiều dự án vẫn chưa mở bán chính thức nên thị trường mùa cao điểm bán hàng cuối năm nay đang ở thế chờ đợi và bị động.

Trước đó, dự báo về sự tác động của việc xuất hiện vùng giá căn hộ 6.000-10.000 USD/m2 vào thời điểm cuối năm từng được Tổng giám đốc Jones Lang LaSalle (JLL) Việt Nam, Stephen Wyatt đưa ra. Theo đó, với giá bán vượt xa mức trung bình từ 4-7 lần của phần thị trường còn lại, sự xuất hiện của loại căn hộ siêu sang có thể đẩy mặt bằng giá bán trung bình toàn thị trường sơ cấp Tp.HCM thêm 10-15% trong thời gian tới.