giá nhà đất tăng nóng
Để hạn chế tình trạng giá nhà đất tăng nóng, Tp.HCM cần phát triển nhà cho thuê, nhà
ở xã hội, minh bạch thông tin giao dịch, quy hoạch.... Ảnh minh họa: Trúc Phương

Trong khoảng hai năm trở lại đây, giá bán tại tất cả các phân khúc BĐS đều tăng cao đột biến, thậm chí tăng đến "chóng mặt", vượt khỏi sức tưởng tượng của phần lớn người lao động.

Điều lạ là trước đây, giá BĐS chỉ được thổi lên ở những nơi có thông tin đầu tư hạ tầng, quy hoạch thì nay nhiều khu vực dù không có thay đổi về hạ tầng nhưng giá nhà đất vẫn tăng tốc không ngừng.

Vùng ven cũng không còn chỗ mua nhà

Người dân đang ngày càng khó với tới giấc mơ an cư vì giá BĐS ngày càng tăng cao. Chị Hồng Hạnh (quê gốc Hà Tĩnh) đã có 15 năm sinh sống, làm việc tại Tp.HCM kể, thời điểm đầu năm 2016, tổng thu nhập của hai vợ chồng chị được gần 18 triệu đồng/tháng nên cũng tính chuyện mua nhà ở quận Tân Phú.

Lúc đó, chị tham khảo giá quanh khu vực này thì được biết giá dao động khoảng 20 - 25 triệu đồng/m2. Nhưng vì chưa xoay được đủ tiền nên vợ chồng chị đành hoãn kế hoạch an cư. Đến nay dù thu nhập của hai vợ chồng lên mức 25 triệu/tháng nhưng chị càng khó với tới giấc mơ có nhà khi giá đất cùng một khu vực đã tăng lên gấp đôi, thậm chí gấp ba, từ 50 - 70 triệu/m2.

Muốn có nhà ở, cách duy nhất là gia đình chị phải dạt ra vùng ven, cách xa chỗ làm để mua. Sau khi cân nhắc kỹ về điều kiện đi lại, vợ chồng chị Hạnh đành ngậm ngùi chọn cách thuê trọ để tiện đi làm và lỡ hẹn với giấc mơ an cư.

"Giờ đi tìm hiểu ở đâu cũng nghe giá BĐS tăng chóng mặt, trong khi thu nhập tăng chẳng đáng bao nhiêu. Kiểu này biết khi nào người thu nhập thấp mới có tiền mua nhà", chị Hạnh buồn bã.

Một trường hợp...lỡ hẹn khác là gia đình ông Văn Cường, ngụ xã Phú Xuân (huyện Nhà Bè). Gia đình ông thuộc diện giải tỏa để lấy đất thực hiện dự án. Thời điểm giữa năm 2017, khi có thông tin về kế hoạch giải tỏa làm dự án, ông Cường nhớ giá đất quanh khu vực chỉ tầm 8 - 9 triệu/m2 nên dự định sẽ mua đất cất nhà ngay gần nhà cũ khi nhận được tiền đền bù. Thế nhưng, đến nay giá đất quanh khu vực đã cán mốc 18 - 20 triệu/m2. Ông Cường không khỏi thấp thỏm, nếu tiền đền bù không đủ mua đất, gia đình ông cũng chỉ còn biết ra vùng ven mua nhà hoặc kiếm nhà trọ.

"Giá đất tăng kiểu này, người nghèo dần dạt hết ra vùng ven, mà ra đó chưa chắc đủ tiền mua", ông Cường chua xót nói.

giá bán căn hộ
Biểu đồ biến động giá bán căn hộ tại Tp.HCM và tỉ lệ tăng của năm 2017 so
với 2012. Số liệu: DKRA Việt Nam; Đồ họa: Tấn Đạt

Mới đây Công ty CP DKRA Việt Nam cũng vừa công bố một báo cáo cho thấy, Tp.HCM là địa bàn có biên độ tăng giá nhà đất cao nhất trong cả nước.

Kể từ sau giai đoạn đóng băng 2010 - 2013, thị trường bắt đầu hồi phục, đến nay giá BĐS tại Tp.HCM đã thiết lập mặt bằng mới cao hơn hẳn thời điểm năm 2012. Theo đó, chỉ sau 5 năm, giá bán căn hộ đã tăng từ 54 - 67%. Đất nền nhiều khu vực tại Tp.HCM cũng tăng đến 50%, thậm chí có nơi giá tăng 130 - 170%.

Lợi nhuận vào tay một nhóm nhỏ

Tại diễn đàn "Phát huy vai trò doanh nghiệp BĐS triển khai thực hiện đề án phát triển thị trường BĐS Tp.HCM" tổ chức ngày 9/3 vừa qua, các chuyên gia, doanh nghiệp đã chia sẻ những trăn trở, giải pháp để giúp thị trường BĐS lành mạnh hơn.

Theo giáo sư Richard Peiser, Trường đại học Harvard (Mỹ), sự thiếu minh bạch của thị trường BĐS là nguyên nhân gây ra tình trạng lợi ích chỉ tập trung vào một nhóm nhỏ các nhà phát triển BĐS.

Người có nhu cầu mua nhà ngày càng khó khăn khi các sản phẩm nhà ở đưa ra thị trường đều nằm chủ yếu trong tay các nhà đầu cơ, nhóm này thường tự tung tự tác đẩy giá nhà lên cao.

Để tăng cơ hội cho người mua nhà và giúp thị trường BĐS cạnh tranh, lành mạnh hơn, giải pháp cần thực hiện là minh bạch các quy định liên quan đến đất đai, thông tin quy hoạch song song với sự phát triển của thị trường tài chính.

Cũng theo ông Richard Peiser, Việt Nam cần nhanh chóng xây dựng trung tâm lưu trữ thông tin sở hữu đất đai để khi có nhu cầu, tất cả mọi người đầu tư hay mua nhà để ở đều được tiếp cận thông tin xem chủ sở hữu thực sự của tài sản là ai, có tranh chấp hay không.

Liên quan đến việc giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp, theo ông Richard Peiser, Việt Nam hiện chưa phát triển thị trường nhà cho thuê cho đối tượng này trong khi rất cần thiết.

Ở nhiều cường quốc trong đó có Mỹ hay Đức, tỉ lệ người thuê nhà thường khá cao, lên đến 40-50% nhưng ở Việt Nam đa phần người dân lại muốn sở hữu nhà. Ngoài vấn đề về tâm lý, nguyên nhân còn do nguồn cung trên thị trường chưa đủ đáp ứng, thành phần tham gia lại chủ yếu là các nhà đầu tư mua căn hộ, mua nhà rồi cho thuê lại.

"Các nhà đầu tư nên thành lập riêng các dự án với quy mô lớn để dành riêng cho mục đích thuê nhà, đây là một thị trường rất lớn trong điều kiện dân số trẻ và tốc độ đô thị hóa cao tại Việt Nam", ông Richard Peiser kiến nghị.

Một chuyên gia về BĐS nhìn nhận, thực ra hầu như tất cả các thị trường trên thế giới đều có sự tăng giá phi mã của BĐS. Đây là quy luật tự nhiên của thị trường, vì thế muốn điều chỉnh giá thị trường, nhà nước phải dùng các biện pháp gián tiếp thay vì các biện pháp trực tiếp.

Chẳng hạn biện pháp tác động lên nguồn cung và nguồn cầu của BĐS để giúp người có nhu cầu ở thật tiếp cận được với nguồn cung chính thức từ các chủ đầu tư, các nhà phát triển dự án thay vì phải thông qua nhà đầu tư thứ cấp.

Để làm được điều này, hàng năm chính quyền phải tổ chức các cuộc khảo sát nhu cầu nhà ở quy mô rộng để nắm bắt thực tế, từ đó xây dựng chương trình nhà ở cho phù hợp. Có như vậy, tầng lớp nhà đầu tư trung gian mới không có cơ hội làm giá BĐS, từ đó giảm tình trạng giá tăng phi mã, tăng nóng.

Đồng thời cũng cần thực hiện những biện pháp minh bạch thông tin thị trường, chỉ số giá BĐS, thông tin quy hoạch... để từng bước làm lành mạnh hóa thị trường.

giá nhà đất
Nhiều người đành tạm gác kế hoạch an cư vì giá nhà đất tăng nóng và
tăng liên tục dù nguồn cung khá dồi dào. Ảnh: Tự Trung

Giá nhà tăng... 10%/ngày

Bà D., một môi giới bất động sản lâu năm tại quận Phú Nhuận kể, buổi trưa bà dẫn khách đi mua căn nhà gần 20m2 tại quận Bình Thạnh với giá 1,9 tỉ đồng. Ngay khi vừa về đến nhà, cũng chính vị khách này gọi điện cho bà D. nhờ bán lại căn nhà này với giá 2,2 tỉ đồng. Chỉ hai ngày sau đó, căn nhà được giao dịch thành công cho một vị khách khác với giá 2,1 tỉ.

Theo bà D., việc giá bị "đẩy" lên 100 - 200 triệu trong vòng một buổi không phải chuyện hiếm.

Bà D. nhớ lại, vào thời điểm năm 2016, không khó để mua được căn nhà 1,5 - 2 tỉ tại khu vực Bình Thạnh, Phú Nhuận hay Thủ Đức. Nhưng hiện nay dù có 3 - 4 tỉ cũng rất khó có thể tìm được căn nhà ở được tại các quận này.

"Giờ nhà đất ở mấy quận trung tâm chỉ có người môi giới và người có tiền nhiều mới mua nổi, chứ người ít tiền đừng mong rớ vào", bà D. nói.

Đánh thuế để giảm giá thành

Về lâu dài Nhà nước cần tính đến phương án đánh thuế đối với bất động sản thứ hai trở lên và đánh thuế các giao dịch diễn ra trong thời gian ngắn. Đây chính là giải pháp giúp bình ổn lại giá bất động sản.

Lâu nay, vì luật pháp không có công cụ hạn chế nên nhiều người giàu đua nhau đổ tiền vào đầu cơ đất đai, đẩy giá bất động sản tăng cao đột biến.

Công cụ thuế sẽ làm giảm nguồn lợi thu được từ bất động sản, từ đó buộc những người giàu phải chuyển nguồn tiền sang gửi ngân hàng hoặc đầu tư vào các ngành sản xuất khác và người thu nhập thấp, lao động nghèo mới có cơ may mua được nhà đất. Còn nếu vẫn tiếp tục không có công cụ hạn chế số lượng sở hữu nhà đất như hiện nay, chắc chắn người nghèo khó có thể mua được nhà.

PGS.TS Võ Trí Hảo (giảng viên Trường đại học Kinh tế Tp.HCM)

Cần hiệp hội bất động sản hoạt động hiệu quả

Để tạo dựng và phát triển thị trường BĐS cạnh tranh cần đảm bảo ba yếu tố then chốt nhất gồm: nguồn đất sạch, nguồn tài chính và những quy định, thủ tục minh bạch. Trong khi đó, ở Việt Nam, cả ba yếu tố này đều vướng mắc.

Mặc dù chúng ta có nhiều đất nhưng lại thiếu đất sẵn sàng đưa vào xây dựng, phát triển dự án. Cơ sở hạ tầng phát triển chậm và chưa tương xứng. Ngoài ra, thị trường tài chính còn nhiều hạn chế cũng là một khó khăn lớn góp phần hạn chế phát triển thị trường bất động sản.

Việt Nam cần có một hiệp hội BĐS thực sự hiệu quả bởi lẽ dù là đối thủ cạnh tranh với nhau nhưng bản thân các nhà phát triển bất động sản cũng có những vấn đề cần phát triển chung.

Theo đó, họ cần sự phối hợp để phát triển những hạng mục chung, hỗ trợ các dự án riêng lẻ cũng như tạo ra một đô thị chất lượng. Mục tiêu cuối cùng của phát triển BĐS là tạo dựng một thành phố đáng sống.

TS Huỳnh Thế Du (GĐ chương trình đào tạo thạc sĩ chuyên ngành chính sách công Đại học Fulbright Việt Nam)

- Quý khách tham khảo thêm các chuyên mục khác của X HOME:

>>>Tủ giày thông minh X HOME

>>>Bàn ghế học sinh X HOME

>>>Giường ngủ X HOME

>>>Giường gấp thông minh X HOME