Giá nhà đất TP.HCM sẽ tiếp tục tăng trong năm tới

Giá căn hộ TP.HCM tăng 17% trong năm 2019

Số liệu báo cáo từ Hội môi giới BĐS Việt Nam cho thấy, nguồn cung căn hộ tại TP.HCM có sự sụt giảm nghiêm trọng trong năm 2019 dẫn đến giá bán loại hình này tăng mạnh do khan hàng. Cụ thể, năm 2019 thành phố có 47 dự án được cấp phép phê duyệt, số chung cư chào bán mới đạt 25.106 sản phẩm, lượng cung đủ điều kiện bán hàng là 23.485 sản phẩm, lượng giao dịch đạt 21.349 sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ đạt 85%. Với loại hình nhà ở thấp tầng, nguồn cung chào bán là 2.137 sản phẩm, lượng cung đủ điều kiện bán hàng chỉ đạt 1.319 sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ đạt 78,4%. Năm 2019 tổng cung của TP.HCM giảm 44%, giao dịch giảm 33%. 

Sự suy giảm nguồn cung khiến giá bán căn hộ tại TP.HCM tăng mạnh, trung bình tăng từ 3-5% qua các quý. Tổng mức tăng trong năm 2019 đạt 15-17%. Nguồn cung nhà ở bình dân có giá nhà dưới 25 triệu đồng/m2 tại TP.HCM gần như không còn. Lệch pha cung cầu ngày càng nghiêm trọng trong đó nguyên nhân lớn đến từ việc giá đất tăng cao, quy định xây dựng thắt chặt khiến nhiều CĐT không còn quỹ đất cũng như không mặn mà với nhà ở bình dân. Bên cạnh đó, động thái rà soát, phê duyệt đầu tư, phát triển dự án được kiểm soát chặt chẽ khiến số lượng các dự án sụt giảm là tác nhân đẩy giá bán căn hộ lên cao.

Thực tế giá nhà tại TP.HCM đang chạm ngưỡng trung bình 43,5 triệu/m2. Khu Đông hiện có giá căn hộ ở mức 80-140 triệu/m2. Những địa bàn từng là tâm điểm phát triển nhà bình dân như quận 8, Bình Chánh, Tân Phú, quận 12 giá nhà lên mức từ 32-45 triệu/m2. Khu Nam cũng tiệm cận mức 60-90 triệu/m2. 

• Giá căn hộ tại TP.HCM cao hơn Hà Nội từ 20-40%
• Điều chỉnh giá đất tại TP.HCM từ năm 2020

Việc khan hiếm nguồn cung trong bối cảnh lực cầu mạnh tại đô thị đang là nguyên nhân chính làm tăng giá căn hộ chung cư. Tuy nhiên, khan hiếm nguồn cung không phải do không còn dư địa phát triển mà là do các cơ quan quản lý nhà nước tạm dừng cấp phép nguồn cung mới. Việc tăng giá mạnh đang khiến nhiều phân khúc gặp khó khăn trong tiêu thụ nguồn hàng, nhất là dòng sản phẩm cao cấp có giá trên 50 triệu đồng/m2. Tỷ lệ hấp thụ phân khúc này rất thấp do nhà đầu tư khó kiếm được lợi nhuận khi giá bán bị đẩy lên cao.

Điều chỉnh hệ số đất và nỗi lo thiếu nguồn cung sẽ khiến giá BĐS
TP.HCM khó hạ trong năm tới. Ảnh: Phương Uyên

Giá nhà đất TP.HCM vẫn tăng trong năm 2020

Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Quản lý cấp cao bộ phận Nghiên cứu thị trường và Tư vấn phát triển CBRE Việt Nam dự báo, trong năm 2020, vấn đề chậm cấp phép tiếp tục tác động lên nguồn cung chào bán. Thị trường kỳ vọng sẽ có thêm khoảng 30.000 căn hộ với các dự án mới chủ yếu từ các quận ven thành phố. Tuy nhiên đây là trong điều kiện các dự án thuận lợi thông qua quy trình cấp phép của cơ quan chức năng. Nhưng rất có thể phải đến cuối năm 2020, nguồn cung này mới được khơi thông. Thị trường sẽ vẫn khan hiếm nguồn hàng ít nhất trong 6 tháng đầu năm. Giá sơ cấp dự kiến sẽ tiếp tục tăng so với năm 2019. Trong đó, phân khúc hạng sang sẽ duy trì tốc độ tăng giá 10%. Phân khúc cao cấp và trung cấp sẽ tăng chậm hơn do có thêm nguồn cung mới và năm 2019 đã thiết lập mặt bằng giá mới. Mức tăng giá tại hai phân khúc này dự kiến là 5%.

Khó khăn lớn nhất cho doanh nghiệp địa ốc năm 2020 là thị trường tiếp tục khan hiếm dự án mới được cấp phép. Hệ thống văn bản pháp lý liên quan đến thị trường bất động sản chưa đồng bộ, hành lang pháp lý điều chỉnh thị trường, từ đầu tư xây dựng, giao dịch, đến quản lý sử dụng bất động sản chậm được hoàn thiện, còn chồng chéo; nhiều vấn đề phát sinh từ thực tiễn, bất cập của cơ chế chính sách chưa được sửa đổi kịp thời. Năm 2020, thị trường bất động sản tiếp tục khó khăn. Việc các cơ quan chức năng chậm phê duyệt cấp phép xây dựng dự án, hay tạm dừng dự án đang triển khai để rà soát, kiểm tra… là nguyên nhân dẫn đến giảm nguồn cung, kéo theo lượng giao dịch bất động sản giảm. Mặt khác, công tác quy hoạch, đền bù, phê duyệt dự án bị siết chặt, dẫn đến các doanh nghiệp có quỹ đất mà không thể triển khai dự án dù thị trường rất cần, ông Châu nói.

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho rằng, nếu không có giải pháp khơi thông nguồn cung, phát triển các dự án nhà ở mới, nguy cơ giá nhà, đất sẽ còn tăng cao, nhất là với các phân khúc đáp ứng nhu cầu nhà ở thật. Ở một góc độ khác, trong khi nỗi lo khan hiếm nguồn cung do chính quyền siết việc cấp phép dự án vẫn đang đè nặng, thị trường lại tiếp tục nỗi lo mới về việc bảng giá đất giai đoạn 2020 - 2024 với khung giá tăng rất mạnh được áp dụng sẽ khiến cho mặt bằng giá của thị trường tăng nhanh.

Một nghiên cứu mới đây của Batdongsan.com.vn cũng chỉ ra sự chênh lệch giữa mức tăng giá BĐS với thu nhập trung bình của lao động tại TP.HCM ngày càng nghiêm trọng. Cụ thể, giá bán căn hộ tại TP.HCM hiện nay cao gấp 7 lần thu nhập của lao động thuộc tầng lớp quản lý có kinh tế khá giả, gấp 10 lần nhóm thu nhập trung lưu, gấp 17 lần người lao động phổ thông và 28 lần người trẻ mới đi làm. Nếu biên độ tăng giá nhà đất tiếp diễn mạnh mẽ như hiện nay, khả năng sở hữu nhà ở của người lao động sẽ ngày càng hạn chế.

Phương Uyên