Giá nhà đất khi rao bán có bắt buộc phải bao gồm thuế VAT?

Nguyên nhân là khi rao chưa có VAT. Tôi muốn hỏi, về việc niêm yết giá bán bất động sản (BĐS), pháp luật có quy định cụ thể không? Khi các chủ đầu tư chào bán hoặc rao bán (trên các trang rao vặt) thì mức giá đưa ra có buộc phải bao gồm VAT không?

Nếu rao bán chưa có VAT làm khách hàng lầm tưởng đó là giá thấp và mua thì phía bán có vi phạm pháp luật không?

Cảm ơn luật sư.

[email protected]

Hiện nay, luật không quy định cụ thể việc niêm yết giá chuyển nhượng BĐS (Ảnh minh họa, nguồn: Báo Xây dựng Online)

Trả lời:

Các hành vi bị cấm trong giao dịch BĐS tại Khoản 2, 3, Điều 16 Luật Kinh doanh BĐS bao gồm:

“2. Cung cấp thông tin về BĐS không trung thực.

3. Gian lận, lừa dối trong hoạt động kinh doanh BĐS”.

Về việc niêm yết giá bán BĐS, pháp luật không quy định cụ thể nhưng việc niên yết giá chuyển nhượng BĐS chưa bao gồm thuế VAT hoặc các loại phụ phí khác làm cho khách hàng bị nhầm lẫn là một hình thức cung cấp không trung thực thông tin về BĐS, lừa dối, gian lận khách hàng. Theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS, đây là hành vi bị cấm.

Điểm e, Khoản 1, Điều 35, Nghị định 121/2013/NĐ-CP quy định:

1. Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:
e) Không cung cấp hoặc cung cấp không chính xác, đầy đủ giấy tờ và các thông tin liên quan đến BĐS bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua cho khách hàng thực hiện giao dịch BĐS tại sàn giao dịch BĐS theo quy định;

Điểm b, Khoản 2, Điều 36, Nghị định 121/2013/NĐ-CP quy định:

2. Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 70.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:

b) Không niêm yết, công bố thông tin về BĐS được giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua tại sàn giao dịch BĐS hoặc niêm yết, công bố thông tin không đầy đủ theo quy định;

Về cách tính thuế VAT trong chuyển nhượng BĐS

Khoản 10, Điều 7, Thông tư 219/2013/TT- BTC quy định:

10. Đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS, giá tính thuế là giá chuyển nhượng BĐS trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế GTGT.

a) Giá đất được trừ để tính thuế GTGT được quy định cụ thể như sau:

a.1) Trường hợp được Nhà nước giao đất để đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng nhà để bán, giá đất được trừ để tính thuế GTGT bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước (không kể tiền sử dụng đất được miễn, giảm) và chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định pháp luật.

a.2) Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất của Nhà nước, giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất trúng đấu giá.

a.3) Trường hợp thuê đất để đầu tư cơ sở hạ tầng để cho thuê, xây dựng nhà để bán, giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước (không bao gồm tiền thuê đất được miễn, giảm) và chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng theo quy định pháp luật. Riêng trường hợp thuê đất xây dựng nhà để bán, kể từ ngày 01/7/2014 thực hiện theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013.

a.4) Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng (nếu có); cơ sở kinh doanh không được kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào của cơ sở hạ tầng đã tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế GTGT.

Nếu giá đất được trừ không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng thì cơ sở kinh doanh được kê khai, khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng chưa tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế giá trị gia tăng.

Trường hợp không xác định được giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng.

a.5) Trường hợp cơ sở kinh doanh BĐS thực hiện theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT) thanh toán bằng giá trị quyền sử dụng đất thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá tại thời điểm ký hợp đồng BT theo quy định của pháp luật; nếu tại thời điểm ký hợp đồng BT chưa xác định được giá thì giá đất được trừ là giá để thanh toán công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định theo quy định của pháp luật.

a.6) Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh BĐS có nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của người dân theo hợp đồng chuyển nhượng, sau đó được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng sang thành đất ở để xây dựng chung cư, nhà ở... để bán thì giá đất được trừ khi tính thuế GTGT là giá đất nông nghiệp nhận chuyển nhượng từ người dân và các chi phí khác bao gồm: khoản tiền sử dụng đất nộp ngân sách Nhà nước để chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, thuế thu nhập cá nhân nộp thay người dân có đất chuyển nhượng (nếu các bên có thỏa thuận doanh nghiệp kinh doanh BĐS nộp thay).

Luật sư Phạm Thị Bích Hảo
(Công ty Luật TNHH Đức An, Thanh Xuân, Hà Nội)