Giá đất nền tại Tp.HCM sụt giảm khoảng 30% so với "đỉnh sốt" đầu năm

Đó là nhận định trong báo cáo chuyên đề vĩ mô về chu kỳ kinh tế Việt Nam do Công ty chứng khoán Rồng Việt (VDSC) công bố ngày 12/9.

Trong báo cáo, VDSC chỉ ra rằng, bong bóng tài chính hình thành chủ yếu do sự lạc quan thái quá và tình trạng vay nợ quá nhiều. Theo ghi nhận của các chuyên gia VDSC, Việt Nam đang có những dấu hiệu ban đầu của tình trạng này, nhất là ở thị trường bất động sản. Cụ thể, sau khi hồi phục từ lần chạm đáy năm 2012, từ đầu năm 2018, hoạt động đầu cơ có dấu hiệu gia tăng trở lại. Các chuyên gia của VDSC ghi nhận, các nhà đầu cơ đã thực hiện gần một nửa số giao dịch trên thị trường căn hộ. Đây là lý do khiến giá căn hộ bị đẩy lên cao.

Đáng chú ý, thị trường đất nền là nơi tập trung nhiều nhất hoạt động đầu cơ. Các tin đồn liên quan tới các dự án cơ sở hạ tầng và việc giới đầu cơ kỳ vọng thái quá vào tiềm năng sinh lợi của thị trường đã khiến giá trị tài sản bất động sản bị thổi phồng trong thời gian qua. Khảo sát của VDSC, cho thấy giá đất tại một số quận, huyện mới phát triển tại Tp.HCM và Hà Nội đã tăng gấp 3 lần nếu so với cùng kỳ năm 2017. Ngoài ra, thị trường bất động sản tại các thành phố loại 1, loại 2 và đất nông nghiệp xung quanh các khu vực dự định sẽ trở thành đặc khu kinh tế cũng có sự bùng nổ bất hợp lý.

Số liệu công bố của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, cho thấy trong tổng dư nợ cho vay, vốn tín dụng đổ vào bất động sản chiếm tới 10%. Tuy nhiên, nếu tính cả khoản cho vay mua nhà dưới dạng tín dụng tiêu dùng thì con số này có thể lên tới 18-20% tổng dư nợ, tương đương khoảng 55 tỷ USD. Mức vốn tín dụng này cao hơn mức an toàn 8-10%, tuy nhiên nếu so với mức đỉnh của giai đoạn 2007-2008 thì vẫn thấp hơn 30%.

Giá đất nền tại một số địa bàn của Tp.HCM tăng nóng vào đầu năm 2018. Ảnh minh họa

Nhìn lại diễn biến của đợt khủng hoảng từ 10 năm trước, có thể thấy bài học đắt giá về khả năng vỡ bong bóng tài sản khi chính sách tiền tệ thắt chặt. Khi đó, không riêng ngành nào mà toàn nền kinh tế đều chịu tác động mạnh.

Trên lý thuyết, rủi ro có thể gia tăng từ việc phân bổ tín dụng trong thời kỳ tăng trưởng kinh tế. Theo đó, xét trên phương diện tổng cầu, cả cá nhân và tổ chức đều tỏ ra lạc quan thái quá trước các triển vọng của nền kinh tế cũng như giá tài sản. Còn ở khía cạnh tổng cung, có sự gia tăng về khả năng chấp nhận rủi ro của các trung gian tài chính với các khoản nợ dài hạn và tài sản ngắn hạn. Điều mà các tổ chức này nhắm tới chính là tìm được lợi tức trong bối cảnh chính sách tiền tệ nới lỏng. Những điều này có thể sẽ đưa dòng vốn tín dụng tới khu vực doanh nghiệp dễ bị tổn thương, đồng thời tạo cơ hội để người đi vay gia tăng tỷ lệ đòn bẩy một cách khó tin.

Ngân hàng Nhà nước đã nhận thức được những rủi ro nói trên nên đã có lộ trình thắt chặt chính sách tiền tệ, đặc biệt là dòng vốn cho thị trường bất động sản. Một số ngân hàng còn tăng cả lãi suất cho vay với người mua nhà.

Chính sách này của khối ngân hàng đã bước đầu có những tác động nhất định tới thị trường. Theo đó, bắt đầu từ quý II/2018, quy mô giao dịch căn hộ tại cả hai thị trường lớn nhất là Tp.HCM và Hà Nội đều giảm trên 20% so với cùng kỳ năm 2017.

Ngoài ra, giá đất nền trong những tháng gần đây cũng được điều chỉnh giảm mạnh, đặc biệt là tại Tp.HCM. Theo khảo sát thực tế, giá đất nền tại các khu vực ngoại ô của Tp.HCM đã giảm khoảng 30% so với mức đỉnh trong những tháng đầu năm nhưng vẫn cao hơn mặt bằng chung năm 2017.