Dự án Tân Sơn Nhất-Bình Lợi: Không minh bạch trong định giá đất

Hướng tuyến bị điều chỉnh đi qua khu dân cư tổ 82, 89 (P.2, Q.Tân Bình) đã sống ổn định hơn 20 năm qua, gây khiếu kiện kéo dài - Ảnh: P.T

Không minh bạch trong định giá đất

Để thực hiện DA, UBND Tp.HCM đã ký kết hợp đồng BT (xây dựng - chuyển giao) với Công ty GS E&C (Hàn Quốc), giao GS đầu tư xây dựng đường TSN - BL - VĐN và hoàn vốn bằng việc thuê 5 khu đất có giá trị tương đương để đầu tư xây dựng khu dân cư, thương mại và dịch vụ. Theo KLTT, việc định giá các khu đất đáng lẽ phải được triển khai vào thời điểm có quyết định cho thuê đất, song thực tế lại được tiến hành sớm hơn.

Trong đó, khu đất trên đường Lý Thường Kiệt (Q.10) được Tp.HCM định giá 37 triệu USD. Theo KLTT, đến năm 2008 UBND TP mới có quyết định cho GS thuê, nhưng việc định giá khu đất đã được tiến hành từ năm 2005. Trong khi đó, căn cứ vào bảng giá đất hằng năm, từ năm 2005 đến 2008, giá đất đường Lý Thường Kiệt tăng 30%. Khi GS tiến hành lập DA tổ hợp cao ốc trên đường Lý Thường Kiệt thì tiền sử dụng đất đã lên đến 51,6 triệu USD, cao hơn số tiền mà Tp.HCM định giá hơn 14,8 triệu USD. “Như vậy, do việc áp giá đất không đúng thời điểm, UBND TP đã làm thiệt hại cho ngân sách nhà nước 14,8 triệu USD. Đáng chú ý là, khu đất Lý Thường Kiệt chưa được đầu tư hạ tầng kỹ thuật, mới san lấp mặt bằng, nhưng cũng đã được UBND TP đồng ý cho GS chuyển nhượng để lấy tiền làm đường” - KLTT nhận định.

Đối với khu đất gần 92 ha ở P.Long Bình (Q.9), khi tính toán nghĩa vụ tài chính của GS với khu đất này, UBND TP đã tự quyết định mà không áp giá do Sở Tài chính đề xuất. Cụ thể, UBND TP đã định giá khu đất là 78,5 triệu USD, thấp hơn 29,5 triệu USD so với đề xuất của Sở Tài chính. Mặt khác, theo hợp đồng BT, khu đất Long Bình chỉ được giao cho GS sau 3 năm tính từ ngày khởi công tuyến đường hoặc khi tuyến đường đã hoàn thành được 70%. Trong khi đến nay vẫn chưa biết ngày khởi công chính thức tuyến đường nên việc xác định giá trị khu đất như trên là không có cơ sở. Theo bảng giá đất hằng năm, từ năm 2006 (khi định giá khu đất) đến năm 2009, giá trị khu đất Long Bình tăng từ 2 - 2,7 lần.

Tương tự, với 2 khu đất tại P.Thảo Điền (Q.2), đến năm 2008 UBND TP mới có quyết định cho GS thuê, nhưng lại chấp thuận cho nhà đầu tư nộp tiền sử dụng đất theo giá của năm 2006 là không đúng với kiến nghị của Bộ Tài chính và báo cáo của UBND TP với Thủ tướng. Với khu đất tại khu đô thị mới Thủ Thiêm (Q.2), UBND TP tự ý định giá đất mà không giao các Sở tham mưu. Cụ thể, UBND TP định giá khu đất này là 100 triệu USD, song thực tế đến nay TP vẫn chưa có quyết định cho thuê đất nên không thể xác định giá trị mà GS phải nộp cho khu đất này là bao nhiêu.

Từ các cơ sở trên, KLTT nhận định, việc UBND TP cho GS thuê 5 khu đất mà không tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, trong đó tự ý định giá 2 khu đất mà không căn cứ tham mưu của Sở Tài chính là vi phạm nguyên tắc quản lý tài chính nhà nước. Việc xác định giá trị đất không đúng thời điểm cho GS thuê đất là trái đề xuất của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên - Môi trường và không đúng với chính kiến nghị của UBND TP với Thủ tướng Chính phủ, đã làm lợi cho nhà đầu tư nước ngoài và gây thiệt hại cho ngân sách nhà nước hơn 44,3 triệu USD.

“Những việc làm trên là không minh bạch, gây sự hoài nghi trong đội ngũ cán bộ, công chức và nhân dân, là một trong những nguyên nhân gây khiếu kiện hiện nay. Trách nhiệm thuộc UBND Tp.HCM” - TTCP kết luận.

Hợp đồng đổi đất bất thường

Không chỉ gây thất thoát tài sản nhà nước, theo KLTT, hợp đồng BT mà UBND TP ký kết với GS có nhiều điều khoản bất cập. Cụ thể, UBND TP cho GS thuê 5 khu đất mà không trình HĐND TP là trái quy định pháp luật. TP cũng không chỉ đạo GS và các sở ngành lập quy hoạch chi tiết 1/500 đối với các khu đất cho GS thuê để thực hiện các DA bất động sản là vi phạm quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản. Đặc biệt, “nhiều điều khoản xung đột với pháp luật VN, không phù hợp thực tế hoặc chưa có cơ sở đảm bảo tính chính xác, từ đó đã và sẽ phát sinh những bất cập. Chẳng hạn, các quy định về xây dựng chuyển giao con đường, xác định giá trị con đường, lập và phê duyệt thiết kế, bồi thường giải phóng mặt bằng...” - KLTT nêu rõ.

Theo TTCP, khi ký hợp đồng BT, UBND TP và GS đã cố ý ghép 2 loại DA (DA xây dựng con đường và DA kinh doanh BĐS) vào cùng một hợp đồng là trái quy định pháp luật. Việc ký hợp đồng “hai trong một” kiểu này là không tường minh, làm phức tạp thêm quá trình đàm phán, dễ rủi ro khi ký kết hợp đồng cũng như trong quá trình triển khai DA.

Mặt khác, theo hợp đồng BT, giá trị con đường được xác định khoảng 172 triệu USD (tương đương chi phí xây lắp mà GS phải bỏ ra cho con đường - PV) là không có cơ sở, bởi con số này được GS lập năm 2005 theo đơn giá tổng hợp, mà không có đơn giá chi tiết, không được các cấp T.Ư thẩm định.

Khi kiểm tra bảng tổng hợp dự toán xây dựng công trình, TTCP phát hiện có khoản chi phí gián tiếp cho doanh nghiệp nước ngoài là 138,4 tỉ đồng, nhưng Sở Kế hoạch - Đầu tư và Ban điều phối DA không giải trình được nội dung này.

Tự ý bẻ cong hướng tuyến

Về việc bẻ cong hướng tuyến so với quy hoạch năm 1997 của Thủ tướng, KLTT nhận định: “UBND TP đã không xin ý kiến Thủ tướng, không lấy ý kiến thỏa thuận của các bộ ngành liên quan, không tổ chức lấy ý kiến các hộ dân trong khu vực quy hoạch, mà chỉ căn cứ vào đề xuất của GS là không phù hợp quy định pháp luật”. UBND TP cũng không có phương án tính toán cụ thể về hiệu quả kinh tế - xã hội của việc điều chỉnh quy hoạch từ đường rộng 60m thành 2 nhánh (mỗi nhánh rộng 20m). Thanh tra khẳng định các báo cáo giải trình của UBND TP mang nặng tính chủ quan, không có cơ sở khoa học để cho rằng phương án tuyến điều chỉnh có lợi hơn phương án đã được Thủ tướng phê duyệt. Từ đây, TTCP nhận định các tố cáo của người dân liên quan đến việc tự ý điều chỉnh hướng tuyến là “có cơ sở”, và “trách nhiệm thuộc UBND TP”.

Từ việc điều chỉnh hướng tuyến dẫn đến cắt vào đất công viên, TTCP xác định, các tài liệu quy hoạch của các sở ngành liên quan không có tài liệu nào thể hiện nội dung quy hoạch sử dụng 1,3 ha đất Công viên Gia Định làm đường. Trước đó, UBND TP cho rằng việc cắt đất Công viên Gia Định sẽ được hoán đổi bằng việc lập một công viên khác trên địa bàn Q.Gò Vấp với diện tích gấp 1,2 lần, song khi kiểm tra tài liệu quy hoạch tại Sở Tài nguyên - Môi trường và Q.Gò Vấp thì không thấy nội dung này. Từ đó, thanh tra kết luận việc UBND TP lấy đất công viên làm đường là không có cơ sở.

Đoàn thanh tra cũng phát hiện nhiều trường hợp người dân tự ý xây dựng nhà trên đất do Thủ tướng quy hoạch. Điều đáng nói là các trường hợp này không những không bị xử lý mà còn được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Cụ thể, từ thời điểm có quy hoạch của Thủ tướng vào năm 1997, UBND TP, Sở Địa chính - Nhà đất, Sở Xây dựng và UBND Q.Tân Bình đã cấp giấy chứng nhận cho 143/392 trường hợp nằm trên đất quy hoạch. “Điều này thể hiện sự buông lỏng quản lý” - KLTT khẳng định.

835 đơn khiếu nại, tố cáo TTCP cho biết nhận được 835 đơn thư phản ánh, khiếu nại, tố cáo của người dân tại 4 quận có dự án đi qua (Tân Bình, Gò Vấp, Bình Thạnh, Thủ Đức). Trong đó có một số vụ khiếu nại phức tạp, kéo dài, một số vụ khiếu nại đông người, tính chất gay gắt, nếu không giải quyết dứt điểm có nguy cơ trở thành “điểm nóng”. Theo TTCP, việc UBND TP ban hành quyết định điều chỉnh hướng tuyến không đúng trình tự, thủ tục và việc ban hành quyết định thu hồi đất có sai sót, áp đặt là nguyên nhân chung dẫn đến khiếu nại trong thời gian qua... TTCP yêu cầu:  - UBND TP rà soát, tính toán lại giá trị các khu đất đổi cho GS, giá trị dự toán con đường, những khoản chi phí cho nhà đầu tư nước ngoài theo đúng các quy định pháp luật hiện hành. Trên cơ sở đó, tiến hành đàm phán, điều chỉnh một số điều khoản của hợp đồng BT, đặc biệt là điều khoản về giá trị 5 khu đất và giá trị con đường, tránh gây thiệt hại cho nhà nước.  - UBND TP cần có thái độ nghiêm túc nhận thiếu sót trước công dân về những thiếu sót, khuyết điểm trong quá trình triển khai DA. Đồng thời, giải thích, vận động người dân ủng hộ và có chính sách bồi thường, hỗ trợ hợp lý, công bằng để giải quyết dứt điểm các khiếu nại trong dân.  - UBND TP tổ chức kiểm điểm, làm rõ trách nhiệm, có hình thức xử lý đối với các cán bộ, công chức liên quan đến các vi phạm nêu trên của UBND TP, các sở GTVT, Tài nguyên - Môi trường, Kế hoạch - Đầu tư, Quy hoạch - Kiến trúc, Tài chính, lãnh đạo tổ đàm phán hợp đồng BT, lãnh đạo Ban điều phối dự án và UBND các quận liên quan.

(Theo Thanh niên)