Đột phá vào giá đất và cơ chế đền bù giải tỏa

Định giá đất tách biệt với thẩm định giá

Tiếp sau 3 hội nghị góp ý sửa đổi Luật Đất đai ở phía Nam, lần này Bộ TN-MT đưa ra một văn bản dự thảo sửa đổi luật đã được chỉnh lý khá hoàn chỉnh để lấy ý kiến của các chuyên gia.

Lãnh đạo Bộ TN-MT cho rằng: "Một vấn đề rất mới trong Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai lần này là định giá đất và thẩm định giá đất. Đây là vấn đề liên quan thiết thực đến cả 3 chủ thể: người dân, Nhà nước và doanh nghiệp (DN), do vậy việc định giá đất phải tách biệt rõ ràng với việc thẩm định giá. Không thể áp dụng phương thức cơ quan định giá vừa là cơ quan thẩm định giá theo kiểu "vừa đá bóng, vừa thổi còi" như trước đây, vì sẽ gặp nhiều vướng mắc trong công tác giải tỏa đền bù, thực hiện các loại thuế về đất đai".

Vì vậy, Bộ TN-MT chủ trương vấn đề định giá đất phải sát giá thị trường trong điều kiện bình thường, nhưng để khách quan về công tác định giá phải có cơ quan độc lập thẩm định. Điều này sẽ tạo điều kiện cho việc xây dựng chính sách thuế khách quan hơn, hoạt động đền bù giải tỏa cũng không gặp phải vướng mắc.

Vấn đề định giá đất và thẩm định giá đất mang tính khách quan sẽ giúp cho việc ban hành bảng giá đất theo định kỳ 5 năm một lần không bị rơi vào khuôn phép cứng nhắc. Theo dự thảo, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ký ban hành bảng giá đất vào ngày 1.1 hằng năm, nhưng nếu giá đất thị trường có biến động, gây nên chênh lệch giá tăng từ 30% trở lên so với mức giá tối đa hoặc giảm từ 30% trở lên so với giá tối thiểu trong vòng 12 tháng trở lên thì sẽ phải xây dựng phương án điều chỉnh khung giá đất trình Thủ tướng Chính phủ ban hành.

Hầu hết các chuyên gia dự hội nghị đều tán thành với phương án trên. TS Nguyễn Đăng Sơn - Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển hạ tầng đô thị - nhận định: "Nếu có những cơ quan thẩm định giá độc lập, tách hẳn với cơ quan định giá thì tôi tin rằng khi đền bù giải tỏa, căn cứ vào kết quả định giá và thẩm định của các cơ quan này, người dân sẽ không khiếu nại thắc mắc nhiều. Sẽ có 80-90% trường hợp người dân trong phạm vi dự án đồng tình".

TS Nguyễn Văn Thọ - Tổng giám đốc Công ty thẩm định giá miền Nam - cho rằng: "Do tầm ảnh hưởng của bảng giá đất và việc thẩm định giá đất đối với nhiều đối tượng quá lớn, phải có những đơn vị thẩm định giá độc lập và có thể là các DN, không nhất thiết là chỉ tổ chức định giá đất hoặc tổ chức thẩm định giá đất do Nhà nước thành lập như dự thảo đã nêu".

Theo TS Nguyễn Văn Thọ, việc định giá đất và thẩm định giá đất phải mang yếu tố độc lập, khách quan. Có như vậy mới bảo vệ được quyền lợi của cả người dân, DN và Nhà nước nếu tính chính xác, khách quan khi định giá đảm bảo hài hòa lợi ích và không nghiêng về quyền lợi cho bên nào.

TS Lê Thanh Hải - Trưởng phòng thẩm định tài sản thuộc Ngân hàng Á Châu - đề nghị: "Từ trước đến nay, có 3 cơ chế thẩm định giá cùng tồn tại theo 3 văn bản luật và pháp lệnh. Đó là Luật Đất đai, Pháp lệnh giá và Luật Kinh doanh bất động sản. Quy định của 3 loại văn bản này về vấn đề thẩm định giá khác nhau khiến cho người làm công tác thẩm định giá gặp rất nhiều khó khăn. Do vậy, cần phải có sự thống nhất để giải quyết những vướng mắc này, nếu không sẽ còn gặp nhiều lúng túng, dẫn đến khiếu nại".

Cơ chế đền bù giải tỏa phải thoáng

Ngoài việc thống nhất sử dụng một giá khi đền bù, bất kể là loại dự án nào, dự thảo luật còn đưa ra 3 cơ chế: Nhà nước đền bù thông qua các trung tâm phát triển quỹ đất, DN tự thỏa thuận, trong trường hợp DN thỏa thuận được phần lớn nhưng còn một số hộ dân chưa chịu di dời thì Nhà nước cần phải can thiệp.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM - cho rằng: "Các trung tâm phát triển quỹ đất không thể nào làm xuể vấn đề giải tỏa hàng trăm dự án vì còn liên quan đến vấn đề quyền hạn, vốn để đền bù. Do vậy, cần thiết phải xã hội hóa vấn đề đền bù như cho DN tự thỏa thuận và có sự can thiệp của Nhà nước, cho các công ty cổ phần làm dịch vụ giải tỏa đền bù... Có như vậy mới đẩy nhanh được tiến độ tại các dự án".

TS Nguyễn Đăng Sơn và TS Lê Thanh Hải đồng quan điểm khi cho rằng, việc giải tỏa đền bù không nên áp đặt mà phải tuân thủ theo cơ chế thị trường là thỏa thuận với người dân. Nhưng cần phải có giới hạn thỏa thuận đến mức nào, không nên để cho người dân di dời trước thì bị thiệt thòi, còn người không chịu nhận tiền đền bù, dù mức giá đã đưa ra rất cao, cuối cùng lại được hưởng lợi với giá bất hợp lý.

Một vấn đề cơ bản được nhiều chuyên gia đưa ra là phải tôn trọng thị trường khi định ra giá đền bù. "Nếu giá đền bù thỏa đáng thì dù sử dụng cơ chế nào người dân cũng sẵn sàng hợp tác. Còn khi giá cả đã ngang bằng với giá thị trường mà có một bộ phận không chịu di dời thì chỉ là thiểu số, lúc này chắc chắn Nhà nước phải can thiệp" - một chuyên gia nói.

TS Trần Thế Ngọc - Thứ trưởng Bộ TN-MT cho biết: "Dự thảo sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai lần này cũng sẽ đưa vào giải quyết những bất hợp lý về sự chênh lệch giá thuê đất, dẫn đến bất bình đẳng đối với DN nước ngoài và DN trong nước; vấn đề cân đối diện tích đất trồng lúa để đảm bảo an ninh lương thực, vấn đề bất hợp lý đối với các DN đầu tư các dự án không thu tiền sử dụng đất (như trường học, y tế, công trình văn hóa, thể thao); luật hóa đối với các dự án công trình ngầm, công trình lấn biển...".