Dòng vốn đang đổ xô vào bất động sản?

Đây là nhận định của một số chuyên gia cũng như của nhiều nhà đầu tư, nhằm giải thích cho “cơn sốt” bất động sản đang có hơi hướng mở rộng tại một số địa bàn lớn.

Một số tính toán cho biết, so với đầu năm, giá đất tại những vị trí đắc địa đã tăng từ 35% - 40% trong vòng một tháng qua; thậm chí tại một số địa bàn ven đô đã tăng trên 100% so với cùng kỳ năm trước…

Nhiều con mắt đang nhìn về

Trong một bản phân tích vừa công bố ngày 1/6 vừa qua, TS. Hoàng Thế Thỏa (Ngân hàng Nhà nước) đưa ra một số nhận định đáng chú ý về vị trí của bất động sản trong các kênh đầu tư chủ yếu hiện nay.

Theo ông, bên cạnh việc tích trữ hàng hóa để chờ lên giá, đầu tư vào bất động sản là lĩnh vực được quan tâm nhiều nhất. Trên thực tế, có rất ít cơ hội lựa chọn khi thị trường chứng khoán không còn nhiều hấp dẫn, sàn giao dịch vàng ngừng hoạt động, tỷ giá hối đoái đã ổn định.

Nhìn ra bên ngoài, kinh tế thế giới phục hồi yếu ớt, khủng hoảng đồng Euro gây gián đoạn sản xuất kinh doanh do nhiều doanh nghiệp phải điều chỉnh lại cơ cấu thị phần và quy mô hoạt động xuất nhập khẩu, ảnh hưởng đến một số doanh nghiệp khác, nhưng hoạt động cũng chật vật.

“Đây là những yếu tố khiến nhà đầu tư đổ xô vào thị trường bất động sản và thị trường này nóng lên hàng ngày. Giá nhà đất tại các vùng ven đô đều tăng trên 100% so cùng kỳ năm trước. Trong đó, giá đất tại những vị trí đắc địa tăng 35% - 40% trong vòng một tháng qua và chưa dừng lại”, TS. Hoàng Thế Thỏa nhận định.

Nếu theo nhận định đó, các mức tăng giá trên 100% so với cùng kỳ năm trước, hay từ 35% - 40% chỉ trong vòng một tháng là những khả năng sinh lời hấp dẫn.

Trong khi đó, từ đầu năm đến nay thị trường chứng khoán Việt Nam, ngoài sự thăng hoa của nhóm cổ phiếu vừa và nhỏ trong tháng 4, cơ hội sinh lời không thực sự mở rộng; thậm chí, nhà đầu tư phải đối mặt với nhiều rủi ro lớn như trong tháng 2 và tháng 5 vừa qua.

Tương tự, ở thị trường vàng, các sàn giao dịch qua tài khoản đóng cửa đã thu hẹp đáng kể quy mô của một kênh đầu tư vốn rất sôi động trong năm 2009. Còn lại, hoạt động đầu tư vàng vật chất cũng đối mặt với những biến động thất thường.

Nhiều con mắt nhìn về bất động sản. Kênh đầu tư này dần “nóng” lên. Nguồn vốn cho kênh này đang thu hút sự chú ý không chỉ từ nhà đầu tư, mà cả các cơ quan quản lý. Nếu ở kênh chứng khoán, vàng, nhà đầu tư vốn nhỏ có thể tham gia, thì với bất động sản là yêu cầu vốn lớn hơn nhiều, đặc biệt là sự tham gia của các tổ chức. Từ đây, vốn là một vấn đề cần quan tâm.

Theo TS. Hoàng Thế Thỏa, hiện có 3 nguồn vốn phổ biến được huy động cho thị trường bất động sản, gồm: vốn chủ sở hữu, vay ngân hàng và huy động từ khách hàng.

Tín dụng tăng thấp

Trong năm 2009, tổng dư nợ cho vay bất động sản của các ngân hàng chỉ chiếm 11,76% tổng dư nợ cho vay nền kinh tế. Bước sang năm 2010, Ngân hàng Nhà nước đã nhiều lần nhấn mạnh chủ trương không khuyến khích cho vay đối với hoạt động đầu tư chứng khoán và bất động sản.

Tại phiên họp thường kỳ tháng 5 mới đây, một nội dung được chú ý là Chính phủ đưa ra yêu cầu Ngân hàng Nhà nước và các ban ngành liên quan đánh giá lại những biến động bất thường trên thị trường bất động sản, trong đó đặc biệt chú ý ở tình trạng tín dụng.

Tuy nhiên, con số mà Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Văn Giàu đưa ra trước thêm phiên họp thường kỳ Chính phủ nói trên, cũng như trong giải trình của ông Nguyễn Ngọc Bảo, Vụ trưởng Vụ Chính sách tiền tệ (Ngân hàng Nhà nước), tăng trưởng tín dụng từ đầu năm đến nay chỉ ở mức thấp.

Cụ thể, tính đến cuối tháng 5/2010, tổng dư nợ cho vay bất động sản của hệ thống là 192.000 tỷ đồng, tăng 4,54%, chỉ bằng một nửa so với mức tăng trưởng tín dụng chung (8%). Tỷ trọng tín dụng cho vay bất động sản chỉ chiếm 10% trong tổng dư nợ tín dụng.

Trong khi đó, con số của năm 2009 là 219.000 tỷ đồng, tăng 36,1% so với 2008.

Với những dẫn chứng trên, ông Nguyễn Ngọc Bảo cho rằng tín dụng bất động sản hiện nay vẫn nằm trong ngưỡng an toàn và có thể kiểm soát được. Những biến động trên thị trường bất động sản trong thời gian qua không có nguồn gốc từ hoạt động tín dụng đối với lĩnh vực này.

Doanh nghiệp “tự thân vận động”

Khi nguồn từ nhà băng tăng chậm và vẫn tiếp tục thắt chặt, theo TS. Hoàng Thế Thỏa, các doanh nghiệp địa ốc buộc phải huy động từ các nhà đầu tư thứ cấp thông qua các hợp đồng góp vốn. Thông qua hợp đồng này, nhà đầu tư đã “mượn tạm” vốn của khách hàng để kinh doanh bất động sản, khiến thị trường bất động sản trở nên sôi động, đẩy mặt bằng lãi suất huy động lên cao.

Cũng theo chuyên gia này, bên cạnh những nguồn vốn trên, dòng vốn đầu tư nước ngoài cũng đang có xu hướng tăng lên, nhưng chỉ tập trung vào một vài phân khúc thị trường bất động sản du lịch, trung tâm thương mại, khách sạn nhà hàng và chưa xác lập xu hướng ổn định cần thiết.

“Trong khi đó, việc đa dạng hóa các nguồn vốn trung dài hạn như hình thành các dạng quỹ đầu tư bất động sản, chứng khoán hóa vẫn còn khá xa lạ đối với thị trường bất động sản Việt Nam”, ông Thỏa bình luận.

Thế nhưng, trong năm 2009 và đầu năm 2010, thị trường bất động sản Việt Nam cũng đã bắt đầu sôi động ở hoạt động tự gọi vốn của nhiều doanh nghiệp. Bên cạnh lợi thế của những doanh nghiệp niêm yết phát hành thêm để gọi vốn, nhiều trường hợp đã tự tin và thành công ở con đường “tự thân vận động” bằng công cụ trái phiếu.

Trong năm 2009, thị trường đã biết đến con số 1.000 tỷ đồng huy động xong qua trái phiếu của Công ty Cổ phần Đầu tư Nhơn Trạch; hay liên tiếp các đợt phát hành tổng huy động hơn 2.000 tỷ đồng của Tổng công ty Cổ phần Phát triển đô thị Kinh Bắc (KBC); hay mới đây là đợt phát hành thành công với 2.000 tỷ đồng trái phiếu của Tổng công ty Cổ phần Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam (Vinaconex), 1.000 tỷ đồng trái phiếu của Công ty Cổ phần Vincom…

Đáng chú ý là cuối năm 2009, Vincom là doanh nghiệp Việt Nam đầu tiên phát hành thành công trái phiếu chuyển đổi quốc tế với tổng giá trị phát hành 100 triệu USD. Đầu năm 2010, Kinh Bắc cũng thành công ở hướng đi này với 200 triệu USD từ trái phiếu chuyển đổi quốc tế.

Theo ông Lê Khắc Hiệp, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Vincom, việc phát hành trái phiếu chuyển đổi quốc tế khá phức tạp và đòi hỏi doanh nghiệp phải có tín nhiệm, thương hiệu uy tín và dự án hiệu quả. Hướng đi này hiện chưa mở rộng ở nhiều doanh nghiệp bất động sản.

Tuy nhiên, bằng trái phiếu nội địa, hay quốc tế, những con thuyền lớn đang dần tự thân vận động, bơi ra biển lớn để giảm bớt mật độ của dòng vốn từ các ngân hàng thương mại.