Đóng tiền sử dụng đất vẫn theo giá thị trường

“Diện tích đất trong hạn mức đất ở nộp tiền sử dụng đất theo giá đất do TP ban hành. Với phần diện tích vượt hạn mức, tiền sử dụng đất nộp căn cứ theo giá đất do TP ban hành và hệ số điều chỉnh giá đất” - Đó là nội dung Thông tư 93/2011 hướng dẫn về nộp tiền sử dụng đất do Bộ Tài chính vừa ban hành.

Không phải thẩm định từng trường hợp

Theo thông tư, hệ số điều chỉnh giá đất do Sở Tài chính chủ trì, phối hợp với Sở TN&MT, Cục Thuế và cơ quan liên quan xác định, trình UBND cấp tỉnh quyết định. Hệ số này được xác định bằng tỉ lệ giữa giá đất chuyển nhượng thực tế (mang tính phổ biến) trên thị trường trong điều kiện bình thường tại thời điểm xác định với giá đất do UBND cấp tỉnh quy định.

Như vậy sẽ không có chuyện hộ gia đình, cá nhân khi nộp tiền sử dụng đất để được cấp giấy chứng nhận, chuyển mục đích sử dụng đất phải đi thẩm định cho từng trường hợp. TP sẽ ban hành hệ số để nhân với bảng giá đất do TP ban hành nhằm xác định giá thị trường khi hộ gia đình, cá nhân nộp tiền sử dụng đất cho phần vượt hạn mức.

Ngoài ra, vướng mắc trong cách hiểu, chẳng hạn như hộ gia đình có nhiều thửa đất, xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nhiều lần thì nộp tiền sử dụng đất như thế nào, cũng được giải đáp.

Thông tư 93 cho hay: “Việc xác định diện tích trong hạn mức để tính tiền sử dụng đất này chỉ được tính cho một thửa đất. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhiều thửa đất thì người sử dụng đất được lựa chọn một thửa đất để xác định diện tích trong hạn mức”.

Cục Thuế được giao nhiệm vụ báo cáo UBND cấp tỉnh ban hành quy chế hướng dẫn hộ gia đình, cá nhân tự cam kết và chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc kê khai tiền sử dụng của từng lần phát sinh khi nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Giải “bài toán” thanh toán nợ tiền sử dụng đất

Thông tư 93 cũng hướng dẫn cụ thể về thanh toán nợ tiền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân (đang có nhiều lấn cấn trên thực tế vì không biết trả nợ theo mức nào). Cụ thể, nếu sau năm năm mới thanh toán hoặc thời hạn năm năm mà chưa thanh toán hết thì số tiền sử dụng đất còn nợ được quy đổi ra tỉ lệ phần trăm chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính (giữa tiền sử dụng đất còn nợ và tổng số tiền phải nộp tại thời điểm cấp giấy) nhân với tiền sử dụng đất xác định lại theo giá đất tại thời điểm trả nợ.

Giá đất tính thu tiền sử dụng đất tại thời điểm trả nợ là giá đất do UBND cấp tỉnh quy định đối với diện tích trong hạn mức. Còn phần ngoài hạn mức vẫn phải nộp theo giá thị trường.

Như vậy, câu chuyện tiền sử dụng đất đang gây ách tắc bao lâu nay đã được Bộ Tài chính giải đáp. Tuy nhiên, điều lo ngại và gây bức xúc nhất hiện nay (mà Thông tư 93 vẫn khẳng định) là hộ gia đình cá nhân phải nộp tiền sử dụng đất theo giá thị trường cho phần vượt hạn mức. Mức này có quá cao và bất hợp lý hay không khi đất do họ nhận thừa kế, tự chuyển nhượng… chứ không phải đất lấn chiếm, đất công giờ mới được giao thì vẫn chưa được giải quyết.

Hiện nay, Sở Tài chính Tp.HCM đang phối hợp các sở, ngành, quận, huyện xác định hệ số điều chỉnh để làm cơ sở cho việc xác định giá thị trường. Theo đó, sở này đề xuất hai phương án, gấp hai lần hoặc gấp ba lần so với bảng giá đất do TP ban hành (trước đây sở này đề nghị mức 3-4 lần). Tuy nhiên, nhiều cơ quan, quận, huyện vẫn cho rằng mức này quá cao và nhất là không có sự phân biệt nguồn gốc đất.

Đất làm dự án dưới 15 tỉ đồng: TP quyết, khỏi thẩm định giá

Đối với tổ chức kinh tế, Thông tư 93 cho hay nếu giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành chưa sát với giá chuyển nhượng thực tế trong điều kiện bình thường, Sở Tài chính chủ trì để tính bằng cách thuê tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định cho từng trường hợp cụ thể.

Trong trường hợp địa phương không có điều kiện thuê tổ chức thẩm định, hoặc giá trị lô đất nhỏ (tính theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành, cụ thể dưới 15 tỉ đồng với các TP trực thuộc trung ương; dưới 5 tỉ đồng với các miền núi, vùng sâu, vùng xa; dưới 10 tỉ đồng đối với các tỉnh còn lại), Sở Tài chính phối hợp với các sở, ngành liên quan để xác định giá, trình UBND cấp tỉnh quyết định.

Tại Tp.HCM, các trường hợp dự án đầu tư khá phổ biến là nhà đầu tư tự chuyển nhượng, tự thỏa thuận bồi thường giải phóng mặt bằng trước khi được cấp có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Về việc này, Thông tư 93 cho biết sẽ không thực hiện khấu trừ. Tiền sử dụng đất trong trường hợp này nộp bằng chênh lệch giá giữa giá đất theo mục đích sử dụng mới và giá đất theo mục đích sử dụng trước khi chuyển mục đích. Hai loại giá đất này đều là giá do UBND cấp tỉnh quyết định (giá thị trường).

(Theo PLTPHCM)