Đồng Nai, Long An: Giá đất tăng vọt theo cơn sốt đất Sài Gòn

Theo khảo sát của phóng viên, tại những tỉnh lân cận hoặc nằm cách Tp.HCM 25-50km, giá đất đang tăng chóng mặt. Đặc biệt, tại cụm tam giác Biên Hòa - Long Thành - Nhơn Trạch (Đồng Nai), giá đất nhiều khu vực đã xấp xỉ phố nhà giàu quận 2, Tp.HCM.

Tại Biên Hòa, đất trên đường Võ Thị Sáu được rao bán đến 90 triệu đồng/m2, đất đường Cách Mạng Tháng Tám là 80 triệu đồng/m2 và đất mặt tiền đường Nguyễn Ái Quốc là 72 triệu đồng/m2. Bên cạnh đó, cũng tại thành phố công nghiệp này, những dự án phân lô bán nền cũng lập mặt bằng giá mới 18-22 triệu đồng/m2, có nơi 30 triệu đồng/m2.

Khi giá đất trên tuyến đường Võ Thị Sáu, Cách Mạng Tháng Tám, Nguyễn Ái Quốc thiết lập mặt bằng mới, bất động sản liền thổ tại Biên Hòa đang tiệm cận với giá đất mặt tiền những tuyến đường sầm uất thuộc khu Đông Sài Gòn.

Người dân và môi giới hoạt động tại đây cho biết, trong 12-18 tháng qua, mặt bằng giá đất Biên Hòa đã tăng 100%. Riêng 5-6 tháng gần đây, giá đất tăng đột biến 30-50%.

Tại Nhơn Trạch, giá nhà đất cũng tăng mạnh. Nằm trên mặt tiền đường 25B, tuyến đường huyết mạch dẫn vào trung tâm huyện Nhơn Trạch và 7 khu công nghiệp, một dự án nhà phố đang được chào bán với giá 13,3 triệu đồng/m2. Tính cả nhà và đất, giá bán một căn thấp nhất là 2,9-3 tỷ đồng. Dự án thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư nhờ chính sách tạo dựng cộng đồng theo hình thức cam kết cho thuê với khách hàng ký gửi lại nhà liền thổ với giá 10-17 triệu đồng/căn/tháng tùy vị trí và diện tích.

Một dự án mở bán tại Nhơn Trạch trong quý II/2018. Ảnh: Hà Thanh

Đất nền tại một số dự án nằm phía trong tuyến đường 25B này vào thời điểm năm ngoái được rao bán chỉ 4-6 triệu đồng/m2 thì nay đã tăng lên 8-12 triệu đồng.

Cũng tại Nhơn Trạch, khu vực giáp Tp.HCM qua hướng Cát Lái (quận 2, Tp.HCM), so với 4-5 tháng trước, giá chào bán đất nền lẻ đường nội bộ khu dân cư mới đã tăng 15-20%. Cụ thể, tại xã Phú Hữu, nhà đất hẻm, cách đường Dương Văn Thì 50m đang được chào giá trên 12 triệu đồng/m2. Giá đất ngoài đường lớn đã vọt lên 15-16 triệu đồng/m2.

Nếu đầu năm 2018, giá các lô đất tại xã Phú Hữu là 1 tỷ đồng/nền thì nay đã tăng lên 1,2 tỷ đồng. Những dự án mới được chào bán trong quý II tại Nhơn Trạch xấp xỉ 17-18 triệu đồng/m2.

Tại huyện Long Thành, giá đất cũng tiệm cận ngưỡng 10 triệu đồng/m2. Đầu tháng 5/2018, nằm gần trung tâm thị trấn Long Thành, giá đất mặt tiền đường Nguyễn Hải đã tăng lên hơn 11 triệu đồng/m2. Dọc Tỉnh lộ 769 từ thị trấn Long Thành vào các xã Lộc An, Bình Sơn, giá chào bán đất nền dự án mặt tiền đường lớn dao động trong khoảng 2,2-2,7 tỷ đồng.

Đất nông nghiệp tại xã An Viễn, huyện Trảng Bom, giáp Long Thành có giá 15 tỷ đồng/ha. Trong khi đó, đất quy hoạch khu dân cư được chào giá vài chục tỷ đồng một ha. Giá các lô đất lớn 1.000m2 tại đây được "cò" hét lên mức 4,5-5 tỷ đồng. Với những lô đất chưa lên thổ cư có diện tích nhỏ hơn, giá bán mỗi nền xấp xỉ 700-800 triệu đồng đến một tỷ đồng. Theo tiết lộ của môi giới nhà đất, so với thời điểm 1-2 năm trước, mức giá này đã tăng theo cấp số nhân (ít nhất là 2-3 lần và nhiều nhất 5-7 lần).

Bình Dương, tỉnh lân cận Tp.HCM cũng xảy ra cơn sốt đất. Cách đây 4-5 tháng, đất nền dự án tại thị trấn Lái Thiêu (khu vực giáp Sài Gòn qua quận 12) đã bị đẩy lên 17-18 triệu đồng/m2 thì nay tiếp tục tăng lên mức 23 triệu đồng/m2. Chỉ trong chưa đầy nửa năm, giá đất tại đây đã tăng lên 30%. Mua đi bán lại, nhà đầu tư kiếm chênh trung bình 500 triệu đồng cho mỗi nền 100m2.

Một dự án tại Đức Hòa (Long An) thu hút
nhà đầu tư Sài Gòn suốt 6-12 tháng qua. Ảnh: Hà Thanh

Tại Long An, đất dự án tại Cần Giuộc, Cần Đước, khu vực giáp ranh Sài Gòn đã tăng 30% so với cuối năm 2017. Tại huyện Đức Hòa, đất nền dự án kết nối về Sài Gòn qua Quốc lộ 22 được giao dịch với giá bình quân 10-11 triệu đồng/m2. Năm 2016, những lô đẹp có giá chỉ 5,5-7 triệu đồng/m2 thì nay đã lên 13-14 triệu đồng/m2. Cũng trong quý II/2018, đất tại xã Kiến Tường, Long An có giá 6-9 triệu đồng/m2.

Ông Huỳnh Phước Nghĩa, Phó trưởng khoa Kinh doanh quốc tế - Marketing Đại học Kinh tế Tp.HCM đánh giá: "Hiện nay một thực tế đang diễn ra là cơn sốt đất đã không còn nằm ở địa phận Sài Gòn nữa. Sốt đất đang lan rộng trong vùng bán kính 25-30-50km, thậm chí vượt ngoài bán kính này gấp nhiều lần".

Thị trường ghi nhận giá đất tại các tỉnh Long An, Đồng Nai, Bình Dương giáp ranh Sài Gòn đã tăng chóng mặt trong 6-12 tháng qua. Giá đất cũng không ngừng leo thang tại những khu vực xa hơn như Lâm Đồng, Bình Phước, Phú Yên…

Theo ông Nghĩa, giá đất tăng dựng đứng do nhiều nguyên nhân, trong đó không thể không nhắc đến cú hích hạ tầng. Trên thực tế, một số vị trí trọng yếu của Nhơn Trạch, Long An, Biên Hòa đã có hàng loạt biến chuyển hạ tầng tích cực.

Ngoài ra, trong 4 năm qua, trượt giá khá cao trong khi thanh khoản bất động sản tốt đã khiến dòng tiền chuyển vào đất do đây là kênh đầu tư an toàn. So với những lĩnh vực khác, đầu tư đất mang đến nhiều cơ hội hơn. Chính điều này đã góp phần tạo nên những cơn bão giá đất liên tục xảy ra trong thời gian qua.

Tuy nhiên, vị chuyên gia này cũng bày tỏ, làn sóng đầu cơ ngày càng khó lường là một nguyên nhân sâu xa hơn khiến giá đất nhảy vọt trên diện rộng.

Bằng thủ thuật kích giá tinh vi, những "đội lái" đã khiến giá trị của bất động sản liền thổ vượt xa mọi dự báo, ngày càng đắt đỏ và không tuân theo bất cứ quy luật nào.

Trước tiên là động thái chào mua với giá liên tục tăng đã chi phối giá đất biến động nhanh hơn bình thường. Những lời đề nghị mua đất khi giá không ngừng tăng đã khiến thị trường rơi vào bẫy giá. Giá chào bán cũng bị đẩy lên cao theo giá chào mua. Thị trường xuất hiện những đối tượng đầu cơ với lượng vốn cực lớn, đủ sức hình thành những ma trận tăng giá đột biến.

Ông Nghĩa nhận định: "Sốt đất chỉ thật sự xảy ra ở một số vị trí đặc biệt. Điểm đáng quan ngại trong thời gian qua là giá chào bán và giá chào mua đang dẫn dắt toàn bộ thị trường. Điều này đã tác động mạnh mẽ đến tâm lý đám đông tạo nên cơn sốt diện rộng".

Vị chuyên gia này giữ quan điểm, giá kỳ vọng chưa phải là chuỗi giá trị bền vững và thường không phản ánh đúng giá trị thật của bất động sản. Giá chào bán, chào mua hoàn toàn khác với giá trị giao dịch thành công. Thị trường sẽ rất dễ xảy ra bong bóng nếu chỉ căn cứ vào giá chào bán hoặc chào mua.

Ông Nghĩa khuyên nhà đầu tư nên tìm hiểu kỹ trước khi chọn mặt gửi vàng. Chẳng hạn: dự án đang chào bán đã triển khai đến đâu, có người về ở không? Thanh khoản ở mức giá đỉnh có tương xứng với giá thật không và kéo dài bao lâu? Các giao dịch với mức giá trần đang chiếm tỷ lệ thế nào trong toàn cảnh thị trường? Dòng vốn dùng để mua đất có phải là tiền tích lũy dài hạn?

Vị chuyên gia này cũng khuyến cáo: "Cẩn trọng trước, trong và sau khi giao dịch trong thời điểm này không bao giờ thừa. Quan trọng hơn hết thảy là hãy thận trọng khi dùng đòn bẩy tài chính để gom đất".