Đồng Nai: Cuộc "đại phẫu" đô thị lâm nguy
Được Thủ tướng phê duyệt từ năm 2003, hiện Đồng Nai đã và đang tiến hành cuộc "đại phẫu" lớn, xây dựng Khu trung tâm hành chính - văn hoá - thương mại TP.Biên Hoà (viết tắt Khu TT) với diện tích gần 87ha, trị giá đầu tư có khi đến 8.000 tỉ đồng.
Tuy nhiên với thực trạng hiện nay, gánh nặng đã đè "oằn vai" tỉnh này. Điều đó có nghĩa hơn 1.700 hộ dân với gần 12.000 nhân khẩu ở 2 phường nằm trong quy hoạch bị đẩy vào thế "ngồi trên lửa"...
12.000 dân mưu sinh thế nào?
Khu TT sẽ nằm tại phường Thống Nhất và một phần của phường Trung Dũng, bên cạnh sông Cái - một nhánh của sông Đồng Nai, đoạn chảy qua TP.Biên Hoà với tổng diện tích khoảng 87ha. Theo ước tính, chỉ riêng vốn Nhà nước cần rót để đầu tư giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng cỡ 5.000 tỉ đồng, tính theo thời giá hiện nay. Với tổng diện tích đất thu hồi 87ha, số hộ nằm trong diện giải toả trắng là trên 1.700 hộ với gần 12.000 người dân. UBND TP.Biên Hoà, TT phát triển quỹ đất Đồng Nai được UBND tỉnh giao trách nhiệm chính trong việc bồi thường giải toả, tái định cư (TĐC).
Ông Huỳnh Văn Huệ (Phó GĐ Sở Tài chính Đồng Nai) cho biết, việc bồi thường, TĐC theo phê duyệt được chia làm 2 giai đoạn. Giai đoạn I, với 1.200 hộ dân phải TĐC, theo kế hoạch thì từ tháng 11.2007 phải xong, nhưng tới giờ này vẫn chưa đâu ra đâu. Sở TNMT cũng khẳng định, đến giờ này (tức sau 5 năm sau khi Thủ tướng phê duyệt), dự án giải toả trắng hơn 1.700 hộ dân vẫn chưa có khu tái định cư (TĐC) nào hoàn thiện. Chính vì thiếu kinh phí, đặc biệt là nhà đất bố trí TĐC nên dự án lại phải kéo lê thê và phải chia nhỏ giai đoạn thu hồi đất tới tận cuối năm 2009. Sở TNMT dự báo việc này chắc chắn sẽ làm phát sinh nhiều giá, chính sách bồi thường trong cùng 1 dự án.
Theo khảo sát và kinh nghiệm của ông Huỳnh Đô (Tổng GĐ Cty D2D), với việc giải toả hơn 1.700 hộ dân, cần tối thiểu 2.000 căn nhà TĐC. Báo cáo mới đây của UBND TP.Biên Hoà thì TP và Cty phát triển KCN Biên Hoà (Sonadezi) đang tiến hành xây dựng 4 block chung cư với quy mô bố trí được khoảng 700 hộ tại khu vực đường Nguyễn Ái Quốc, phường Quang Vinh, dự kiến cuối năm 2009 hoàn thành.
Dự án xây dựng khu TĐC phường Thống Nhất - Tân Mai có quy mô 15,2ha mới xong các công tác lập và trình duyệt hồ sơ thiết kế; ngoài ra TP cũng đang triển khai dự án xây dựng khu nhà tạm cư với quy mô 3,2ha tại phường Bửu Long. Ước tính chi phí cho công tác đền bù giải phóng mặt bằng toàn dự án là khoảng 1.600 tỉ đồng.
Vấn đề lại đặt ra, hơn 87ha đất của dự án là đất dân cư lâu đời, nhiều hộ "bám đường" để mưu sinh. Nếu xây block chung cư để "dồn dân vào", thì họ sẽ mưu sinh bằng cách nào?
Ông Huỳnh Đô cho rằng, để đảm bảo điều đó, cần phải có một dự án song hành với dự án Khu TT. Dự án này cũng phải rộng gần 100ha để đáp ứng 2.000 căn hộ TĐC của dự án Khu TT và TĐC cho dân của dự án song hành cùng các cơ sở hạ tầng văn hoá xã hội, chứ không thể "dồn dân" vào nhà là xong chuyện!
Dự án "lê thê" vì thiếu tiền
Tính toán sơ sơ của UBND TP.Biên Hoà thì tổng vốn cho toàn bộ dự án cỡ 5.000 tỉ đồng. Chỉ riêng chi phí bồi thường giải toả, TĐC hết cỡ 1.600 tỉ đồng. Bà Bồ Ngọc Thu (GĐ Sở KHĐT Đồng Nai) cho hay, nguồn vốn cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, ngân sách phải cấp trước 100%.
Tuy nhiên đến nay, Bộ Tài chính mới cho tạm ứng 300 tỉ đồng, không đủ thực hiện. Trong khi đó, khả năng ngân sách của TP.Biên Hoà dành cho đầu tư cơ sở hạ tầng của dự án chỉ được một phần nhỏ vì ngân sách dành cho chi đầu tư hàng năm của cả tỉnh Đồng Nai chỉ có hơn 1.000 tỉ đồng, nhưng phải trải đều cho tất cả các lĩnh vực: Giao thông, thuỷ lợi, giáo dục, y tế, nông thôn...
Theo bà Thu, nếu tỉnh tự đứng ra vay thêm nguồn khác thì lại vướng quy định là dư nợ vay tối đa của tỉnh không được vượt quá 30% tổng các nguồn vốn đầu tư từ ngân sách hàng năm. Đó là chưa nói nếu vay được thì nguồn tiền để trả lãi suất không biết cân đối từ đâu mà trả.
Vì vậy không thể trông chờ ngân sách, nhất là trong bối cảnh hiện nay.
Phân tích của ông Đỗ Doãn Chiến (Phó TGĐ Cty CP Tổng Cty Đầu tư phát triển xây dựng - Bộ Xây dựng), dự án Khu TT không phải dành cho các nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp. Bởi tổng mức đầu tư cho dự án không thể thấp hơn 4.000 tỉ đồng, trong khi doanh thu đất dành cho thương mại - dịch vụ theo quy hoạch cũng trên dưới 4.000 tỉ đồng, rõ là không có lợi nhuận.
Đó là chưa kể, theo ông Huỳnh Đô, nếu DN là chủ đầu tư thì sẽ gặp nhiều khó khăn như nguy cơ thiệt hại kinh tế do không lường trước mức độ điều chỉnh giá đất, nguy cơ bị khiếu kiện do chính sách đền bù không nhất quán, nguy cơ thiệt hại kinh tế do lạm phát và vật liệu xây dựng biến động.
Theo nhiều nhà đầu tư, để có được nguồn vốn giúp sức từ các nhà đầu tư trong và ngoài nước, không còn cách nào khác, lãnh đạo TP phải có được các quy hoạch tổng thể, chi tiết tốt nhất, khoa học nhất. Phải đưa ra một tương lai khả thi, tiềm tàng về lợi ích cho các nhà đầu tư, chia sẻ những rủi ro khi họ tham gia xây dựng Khu TT, đảm bảo giá trị pháp lý lâu dài cho chính sách đầu tư.
12.000 dân mưu sinh thế nào?
Khu TT sẽ nằm tại phường Thống Nhất và một phần của phường Trung Dũng, bên cạnh sông Cái - một nhánh của sông Đồng Nai, đoạn chảy qua TP.Biên Hoà với tổng diện tích khoảng 87ha. Theo ước tính, chỉ riêng vốn Nhà nước cần rót để đầu tư giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng cỡ 5.000 tỉ đồng, tính theo thời giá hiện nay. Với tổng diện tích đất thu hồi 87ha, số hộ nằm trong diện giải toả trắng là trên 1.700 hộ với gần 12.000 người dân. UBND TP.Biên Hoà, TT phát triển quỹ đất Đồng Nai được UBND tỉnh giao trách nhiệm chính trong việc bồi thường giải toả, tái định cư (TĐC).
Ông Huỳnh Văn Huệ (Phó GĐ Sở Tài chính Đồng Nai) cho biết, việc bồi thường, TĐC theo phê duyệt được chia làm 2 giai đoạn. Giai đoạn I, với 1.200 hộ dân phải TĐC, theo kế hoạch thì từ tháng 11.2007 phải xong, nhưng tới giờ này vẫn chưa đâu ra đâu. Sở TNMT cũng khẳng định, đến giờ này (tức sau 5 năm sau khi Thủ tướng phê duyệt), dự án giải toả trắng hơn 1.700 hộ dân vẫn chưa có khu tái định cư (TĐC) nào hoàn thiện. Chính vì thiếu kinh phí, đặc biệt là nhà đất bố trí TĐC nên dự án lại phải kéo lê thê và phải chia nhỏ giai đoạn thu hồi đất tới tận cuối năm 2009. Sở TNMT dự báo việc này chắc chắn sẽ làm phát sinh nhiều giá, chính sách bồi thường trong cùng 1 dự án.
Theo khảo sát và kinh nghiệm của ông Huỳnh Đô (Tổng GĐ Cty D2D), với việc giải toả hơn 1.700 hộ dân, cần tối thiểu 2.000 căn nhà TĐC. Báo cáo mới đây của UBND TP.Biên Hoà thì TP và Cty phát triển KCN Biên Hoà (Sonadezi) đang tiến hành xây dựng 4 block chung cư với quy mô bố trí được khoảng 700 hộ tại khu vực đường Nguyễn Ái Quốc, phường Quang Vinh, dự kiến cuối năm 2009 hoàn thành.
Dự án xây dựng khu TĐC phường Thống Nhất - Tân Mai có quy mô 15,2ha mới xong các công tác lập và trình duyệt hồ sơ thiết kế; ngoài ra TP cũng đang triển khai dự án xây dựng khu nhà tạm cư với quy mô 3,2ha tại phường Bửu Long. Ước tính chi phí cho công tác đền bù giải phóng mặt bằng toàn dự án là khoảng 1.600 tỉ đồng.
Vấn đề lại đặt ra, hơn 87ha đất của dự án là đất dân cư lâu đời, nhiều hộ "bám đường" để mưu sinh. Nếu xây block chung cư để "dồn dân vào", thì họ sẽ mưu sinh bằng cách nào?
Ông Huỳnh Đô cho rằng, để đảm bảo điều đó, cần phải có một dự án song hành với dự án Khu TT. Dự án này cũng phải rộng gần 100ha để đáp ứng 2.000 căn hộ TĐC của dự án Khu TT và TĐC cho dân của dự án song hành cùng các cơ sở hạ tầng văn hoá xã hội, chứ không thể "dồn dân" vào nhà là xong chuyện!
Dự án "lê thê" vì thiếu tiền
Bảng quy hoạch Khu Trung tâm đã
thông báo "hoành tráng" cho dân.
Tính toán sơ sơ của UBND TP.Biên Hoà thì tổng vốn cho toàn bộ dự án cỡ 5.000 tỉ đồng. Chỉ riêng chi phí bồi thường giải toả, TĐC hết cỡ 1.600 tỉ đồng. Bà Bồ Ngọc Thu (GĐ Sở KHĐT Đồng Nai) cho hay, nguồn vốn cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, ngân sách phải cấp trước 100%.
Tuy nhiên đến nay, Bộ Tài chính mới cho tạm ứng 300 tỉ đồng, không đủ thực hiện. Trong khi đó, khả năng ngân sách của TP.Biên Hoà dành cho đầu tư cơ sở hạ tầng của dự án chỉ được một phần nhỏ vì ngân sách dành cho chi đầu tư hàng năm của cả tỉnh Đồng Nai chỉ có hơn 1.000 tỉ đồng, nhưng phải trải đều cho tất cả các lĩnh vực: Giao thông, thuỷ lợi, giáo dục, y tế, nông thôn...
Theo bà Thu, nếu tỉnh tự đứng ra vay thêm nguồn khác thì lại vướng quy định là dư nợ vay tối đa của tỉnh không được vượt quá 30% tổng các nguồn vốn đầu tư từ ngân sách hàng năm. Đó là chưa nói nếu vay được thì nguồn tiền để trả lãi suất không biết cân đối từ đâu mà trả.
Vì vậy không thể trông chờ ngân sách, nhất là trong bối cảnh hiện nay.
Phân tích của ông Đỗ Doãn Chiến (Phó TGĐ Cty CP Tổng Cty Đầu tư phát triển xây dựng - Bộ Xây dựng), dự án Khu TT không phải dành cho các nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp. Bởi tổng mức đầu tư cho dự án không thể thấp hơn 4.000 tỉ đồng, trong khi doanh thu đất dành cho thương mại - dịch vụ theo quy hoạch cũng trên dưới 4.000 tỉ đồng, rõ là không có lợi nhuận.
Đó là chưa kể, theo ông Huỳnh Đô, nếu DN là chủ đầu tư thì sẽ gặp nhiều khó khăn như nguy cơ thiệt hại kinh tế do không lường trước mức độ điều chỉnh giá đất, nguy cơ bị khiếu kiện do chính sách đền bù không nhất quán, nguy cơ thiệt hại kinh tế do lạm phát và vật liệu xây dựng biến động.
Theo nhiều nhà đầu tư, để có được nguồn vốn giúp sức từ các nhà đầu tư trong và ngoài nước, không còn cách nào khác, lãnh đạo TP phải có được các quy hoạch tổng thể, chi tiết tốt nhất, khoa học nhất. Phải đưa ra một tương lai khả thi, tiềm tàng về lợi ích cho các nhà đầu tư, chia sẻ những rủi ro khi họ tham gia xây dựng Khu TT, đảm bảo giá trị pháp lý lâu dài cho chính sách đầu tư.
Theo Lao Động
- Quý khách tham khảo thêm các chuyên mục khác của X HOME:
![[Infographic] 6 sai lầm người đi thuê nhà thường mắc phải](http://xhome.one/data/source/content/thumbnail_news_bds/20191128110131-b430.jpg)
CHIA SẺ & BÌNH LUẬN
Tweet