Doanh nghiệp nội trong làn sóng M&A BĐS: Cuộc chơi mới chỉ bắt đầu!

Các số liệu thống kê cho thấy, giá trị M&A trên thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2017 đạt khoảng 2 tỷ USD. Đáng chú ý, doanh nghiệp nội vẫn tiếp tục giữ vai trò thống lĩnh trong thị trường mua bán, chuyển nhượng dự án. Cụ thể, trong năm qua, nhiều doanh nghiệp Việt như Novaland, Alphanam, PPCAT, BRG…liên tục “thâu tóm” các dự án khủng. Đặc biệt, các doanh nghiệp trong nước chiếm ưu thế thấy rõ tại thị trường miền Trung.

Nhộn nhịp mua bán

Tháng 10/2017, ông Trần Văn Sơn, Giám đốc Sở Kế hoạch Đầu tư TP. Đà Nẵng xác nhận thông tin dự án Sunrise Bay – Khu đô thị lấn biển lớn nhất Đà Nẵng đổi chủ lần nữa. Theo đó, Công ty Hoàng Huy ở Tp.HCM, một cái tên khá mới trong làng địa ốc sẽ thay thế vị trí của Novaland tại dự án này.

Ông Sơn cho biết, tên dự án và tên công ty triển khai dự án đều giữ nguyên như cũ, các bên chỉ chuyển nhượng cổ đông. Công ty Hoàng Huy giữ vai trò cổ đông chính thay cho Nova 79 trước đây. Trước đây Sunrise Bay có tên gọi là dự án Khu đô thị quốc tế Đa Phước hay tên khác là D-City. Dự án do Daewon làm chủ đầu tư có tổng vốn đầu tư lên đến hơn 250 triệu USD.

Daewon sau đó đã rút hoàn toàn khỏi dự án. Phần vốn đã góp vào dự án này được chuyển nhượng lại cho một công ty Việt Nam là Công ty TNHH Sunrise Bay. Sau lần thứ hai đổi ngôi vào 10/2017 thì chủ mới của dự án là công ty Hoàng Huy. Tuy nhiên, giá trị thương vụ M&A này không được hai bên tiết lộ cụ thể.

Đương nhiên đây không phải là thương vụ M&A duy nhất được thực hiện tại Đà Nẵng. Hồi đầu năm 2016, thị trường được một phen bất ngờ trước công bố của PPCAT về việc đầu tư 10.000 tỷ đồng vào tổ hợp căn hộ - khách sạn Ánh Dương - Soleil. Dự án này tọa lạc trên khu đất có diện tích 21.800m2 ở Đà Nẵng, trước đó do Tổng Công ty Đầu tư Phát triển nhà và đô thị (HUD) làm chủ đầu tư. Một thương vụ khác là Alphanam mua lại dự án Golden Square của Địa ốc Đông Á;…

Đặc biệt, nhiều dự án bất động sản du lịch dù đã đi vào hoạt động, vận hành ổn định vẫn không nằm ngoài xu hướng này. Điển hình là thương vụ VinaCapital bán 98% cổ phần tại dự án khách sạn Sheraton Danang Resort cho Công ty CP Đầu tư Dịch vụ du lịch Đại An.

Dù tiềm năng nhưng doanh nghiệp nội vẫn gặp nhiều thách thức trong làn sóng M&A bất động sản.
Trong ảnh: Một dự án tại TP. Đà Nẵng được đẩy nhanh tiến độ sau khi chuyển giao chủ đầu tư mới

Khi trao đổi với báo Diễn đàn Doanh nghiệp, ông Trần Ngọc Thành, TGĐ Đất Xanh miền Trung cũng tiết lộ, Đất Xanh vẫn đang tích cực tìm kiếm các dự án giàu tiềm năng để thực hiện M&A. “Thị trường có sự phân hóa, một số chủ đầu tư tích lũy đủ tài chính, năng lực đang thể hiện sức mạnh của mình thông qua việc mua bán, sáp nhập các dự án từ những chủ đầu tư yếu thế hơn. Khó khăn của người này đôi khi là cơ hội cho người khác”, ông Thành nhìn nhận.

Cuộc chơi mới chỉ bắt đầu

Năm 2017, dự kiến tổng giá trị M&A trên thị trường bất động sản Việt Nam đạt khoảng 2 tỷ USD. Các chuyên gia bất động sản đều tỏ ra khá lạc quan khi đánh giá các hoạt động M&A tại Việt Nam sẽ tiếp tục tăng mạnh trong thời gian tới.

Trong đó, chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực cho rằng: "Việc Quốc hội thông qua Nghị quyết 42 về xử lý nợ xấu đã, đang và sẽ là một trong những nhân tố chủ lực thúc đẩy M&A trên thị trường nhà đất. Nguyên nhân là tính đến thời điểm hiện tại, bất động sản chiếm tỷ trọng rất lớn trong tổng nợ xấu toàn thị trường. Chưa kể, giá trị tài sản đảm bảo các khoản nợ tương ứng cũng chiếm tỷ trọng trọng yếu, tương đương 62% tổng tài sản đảm bảo tại VAMC".

Ông Đặng Xuân Minh, TGĐ AVM Vietnam & Vietnam M&A Forum cũng có cùng quan điểm khi đưa ra 3 nguyên nhân để M&A bất động sản tiếp tục đà tăng trưởng. Thứ nhất, quá trình cổ phần hóa của các doanh nghiệp Nhà nước đang diễn ra mạnh mẽ là cơ hội thâu tóm quỹ đất cho các doanh nghiệp. Thứ hai, các đơn vị tư nhân trong ngành bất động sản có nhiều lợi thế về quỹ đất, am hiểu thị trường, thực tế có rất nhiều doanh nghiệp trong nước thực hiện thành công các thương vụ M&A lớn. Thứ ba, ngày càng nhiều nhà đầu tư nước ngoài thể hiện sự quan tâm và tìm đến Việt Nam.

Tuy vậy, phía sau các thương vụ M&A bất động sản vẫn còn những câu hỏi đang bỏ ngỏ: Chủ đầu tư mới liệu có làm đúng cam kết với khách hàng hay không? Dự án có được cải thiện tiến độ không hay tiếp tục “đắp chiếu”?

Những băn khoăn trên không vô cớ khi tại nhiều nơi, chẳng hạn tại Đà Nẵng, không ít ông lớn “thâu tóm” xong vẫn để dự án tiếp tục đắp chiếu, trùm mền.

Trường hợp điển hình là Khu phức hợp Trung tâm Thương mại và căn hộ Golden Square. Dự án này được Alphanam thâu tóm từ tay Công ty Địa ốc Đông Á, sau đó chuyển đổi quy mô từ khối chung cư 36 tầng thành 416 căn hộ condotel. Từ đó đến nay, sau hơn một năm dự án vẫn chưa nhúc nhích.

Vậy nên, chưa có căn cứ nào để khẳng định M&A tốt hơn hay không tốt hơn!