Doanh nghiệp địa ốc "ngập" trong phí

Thị trường bất động sản (BĐS) vẫn còn hàng ngàn căn hộ đang nằm trong tình trạng không ai “ngó”. Những căn hộ này có vô vàn lý do để giải thích cho việc không ai mua như vị trí không đẹp, phong thủy không tốt, hay chất lượng kém… Tuy nhiên, suy cho cùng lý do duy nhất để giải thích cho vấn đề BĐS vẫn khó bán là giá nhiều căn hộ chung cư vẫn quá cao so với giá trị sử dụng thực của dự án đó.

Chi phí "đè đầu" doanh nghiệp

Khi thị trường BĐS mới “rục rịch” tăng giao dịch thì các ngành sản xuất vật liệu xây dựng khác như thép, ximăng, vật liệu phụ trợ khác… thi nhau tăng giá.

Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, trong tháng 5, nhóm hàng hóa dịch vụ tăng giá mạnh nhất là nhóm nhà ở và vật liệu xây dựng với mức tăng 0,43%.

Đơn cử, số liệu của Vụ Xây dựng thuộc Bộ Xây dựng đưa ra, thì giá bán xi măng cuối nguồn trong tháng 5 tăng từ 80 đến 100.000 đồng/tấn, tương đương từ 57.000 - 89.000 đồng/bao. Giá thép tăng 5%, dao động ở mức 15 triệu/tấn.

Nhiều dự án vẫn không bán được hàng mặc dù đã giám giá thành tới mức tối đa

Chưa dừng lại ở đó, các doanh nghiệp địa ốc còn phải gánh thêm chi phí xây dựng trên cộng với tiền sử dụng đất, tiền làm hạ tầng, lãi vay ngân hàng...

Một chủ dự án nhận định, hầu hết các doanh nghiệp đia ốc muốn xây dựng dự án ít nhiều đều phải cần đến nguồn vốn ngân hàng. Chi phí vay ngân hàng để xây dựng dự án chỉ chiếm ít nhất là 10%, con số này về cơ bản là thấp, nhưng nếu ngân hàng có biến động như tăng lãi suất, giảm thời gian vay cũng đủ để làm doanh nghiệp địa ốc lao đao, mà đặc biệt là các doanh nghiệp nhỏ.

Một vấn đề nữa đó là việc các doanh nghiệp địa ốc thường phải thuê đơn vị thi công, đơn vị giám sát riêng để đảm nhiệm xây dựng dự án, việc này tất nhiên doanh nghiệp sẽ phải mất thêm một khoản chi phí không hề nhỏ.

Ngoài ra, chi phí để lắp đặt điện, công tác phục vụ cho việc cấp thoát nước cũng được nhiều chủ doanh nghiệp địa ốc đánh giá là ngày một tăng, điều này đã ảnh hướng không nhỏ tới giá thành sản phẩm căn hộ bán ra.

"Đội" giá, dân chịu thiệt

Nhiều chủ dự án nhận định, một chung cư có giá sàn xây dựng trên 4 triệu đồng/m2 sau khi cộng thêm các chi phí sẽ có giá bán từ 12 - 16 triệu đồng/m2 tùy thời điểm bán thì lúc đó mới có lãi.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, trong thời gian qua các doanh nghiệp BĐS đã nỗ lực để tự cứu lấy mình trước với nhiều giải pháp quyết liệt và thiết thực như giảm giá bán thậm chí chấp nhận bán hòa vốn, bán lỗ. Nhiều chủ dự án đã có những phương thức thanh toán linh hoạt như chia nhỏ nhiều lần thanh toán, hỗ trợ lãi suất cho người mua, kết nối người mua với ngân hàng để vay mua nhà. Thế nhưng, hàng loạt doanh nghiệp vẫn gặp rất nhiều khó khăn về việc tiêu thụ.

Điển hình ở phân khúc căn hộ quy mô vừa và nhỏ tại các căn hộ của Công ty Lê Thành, E Home của Công ty Nam Long, Eco Town của Công ty Phúc Khang, Công ty Đất Lành… được các chủ đầu tư hạ giá bán trên dưới 15 triệu đồng/m2. Đây mà mức giá được xem như “hòa vốn” thế nhưng người mua vẫn không nhiều.

Điều này bắt buộc các doanh nghiệp địa ốc phải tăng mức giá bán căn hộ lên cuối cùng người chịu thiệt lại là khách hàng, khi họ sở hữu căn nhà lẽ ra họ chỉ phải phí giá trị của căn nhà là đủ. Đằng này, họ còn phải gánh thêm hàng loạt các khoản không nằm trong giá trị căn hộ mà là do các doanh nghiệp “làm khổ nhau” gây đội giá căn hộ.

Đó là chưa kể tới một loạt chi phí quản lý chung cư được dùng để chi trả cho việc quản lý vận hành phần sở hữu chung của chung cư, bao gồm: Điện, nước thuộc khu vực công cộng, văn phòng phẩm, điện thoại, nước uống nhân viên, tổ chức các buổi hội họp của chung cư… mà hàng ngàn người dân đang sống tại các khu chung cư đang phải gánh chịu theo quy định tại Điều 17 QĐ08/2008/QĐ-BXD về việc ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư.

Trong bối cảnh thị trường BĐS như hiện nay, rõ ràng người chịu thiệt cuối cùng vẫn là người dân, từ đây khách hàng sẽ kén hơn với các sản phẩm địa ốc, còn doanh nghiệp BĐS lại tiếp tục phải hứng chịu vô vàn khó khăn.