Doanh nghiệp BĐS sợ nhất khâu giải phóng mặt bằng

Giá thấp hơn so với thị trường nhiều lần

Tại Quyết định 30, UBND Tp.HCM đã sửa đổi, bổ sung Bảng giá đất của 17 nhóm tuyến đường thuộc các quận, huyện của Tp.HCM như Thủ Đức, Gò Vấp, Phú Nhuận, Bình Chánh… Nhưng khung giá đất mới này vẫn thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường.

Cụ thể, ở quận 2 có 7 tuyến đường điều chỉnh, giá dao động từ 5,2 - 15 triệu đồng/m2. Quận Gò Vấp có 3 tuyến đường điều chỉnh, trong đó có đường Nguyễn Thái Sơn, được cho là con đường trung tâm của quận này, nhưng giá cũng chỉ từ 11,8 - 20 triệu đồng/m2. Còn khung giá đất trên đường Hồng Hà (quận Phú Nhuận) là 16 - 18 triệu đồng/m2. Đường Lê Văn Lương có giá khá bèo, chỉ từ 2,4 - 4,2 triệu đồng/m2…

Anh Nam, một người dân đang sống trên đường Hòa Hảo (phường 5, quận 10) chia sẻ, căn nhà của anh rộng khoảng 50m2, vừa qua có người đã hỏi mua với giá hơn 9 tỷ đồng (tương đương hơn 180 triệu đồng/m2). Nhưng trong bảng giá điều chỉnh vừa được UBND Tp.HCM ban hành thì tuyến phố này chỉ có giá 23,4 triệu đồng/m2.

Anh Nam lo lắng cho biết, nếu trong thời gian tới đường Hòa Hảo mở rộng thì đồng nghĩa với việc gia đình anh nhận được tiền đền bù chỉ bằng 1/7 so với giá thị trường.

Khung giá đất UBND cấp tỉnh đưa ra thường thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường, khiến khâu giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn. Ảnh: Việt Dũng

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu cho rằng, việc định giá đất hiện chưa phù hợp tình hình thực tiễn ở các địa phương, nhất là tại Tp.HCM, mặc dù đã có một số thay đổi về việc áp dụng hệ số điều chỉnh (hay còn gọi hệ số K), chia theo từng khu vực và tuyến đường...

Mức giá nào là hợp lý?

Việc định giá đất quá thấp so với giá thị trường đã dẫn tới tình trạng tắc nghẽn trong khâu đền bù, giải tỏa. Theo nhiều chuyên gia, đây cũng chính là nguyên nhân dẫn tới việc dự án triển khai chậm, thậm chí là “đắp chiếu” nhiều năm.

Tiêu biểu tại huyện Nhà Bè, có những dự án dù đã giải tỏa đền bù được 80 - 90% song vẫn chưa thể triển khai tiếp được như dự án khu đô thị tại xã Phước Lộc, rộng 70ha do Công ty Tân Hải - Đại Nhân làm chủ đầu tư hay dự án Phước Kiển rộng 92ha của Công ty Quốc Cường Gia Lai,…

Trên thực tế, nhằm đẩy nhanh quá trình bồi thường, nhiều chủ đầu tư đã đề nghị được chủ động liên hệ tự thỏa thuận hỗ trợ cho người sử dụng đất, nhưng hầu như không đạt được thỏa thuận do người dân đòi giá bồi thường phải sát với giá thị trường.

Ông Nguyễn Minh Khang, quyền Tổng giám đốc LDG Group cho biết: "Trong một quy trình đầu tư dự án, chúng tôi đều sợ nhất ở khâu đền bù giải tỏa. Dù chủ đầu tư đã thực hiện mọi nghĩa vụ tài chính, cố gắng hết sức để thương thuyết với người dân, nhưng với lý do giá đền bù quá thấp so với giá thị trường, nên người dân không chịu, dẫn tới việc dự án chậm triển khai”.

Về vấn đề này, luật sư Hoàng Thu, Giám đốc Công ty Luật Hoàng Thu cho rằng, có nhiều nguyên nhân dẫn đến bất cập trong khâu giải phóng mặt bằng như chính sách hỗ trợ không kịp thời, giá đất bồi thường thiệt hại chưa phù hợp, vấn đề tái định cư còn chậm…

Theo luật sư Hoàng Thu, giá đất do UBND cấp tỉnh quy định thường thấp hơn rất nhiều so với giá chuyển nhượng trên thị trường. Hơn nữa, giá đất bồi thường ở các địa phương lại khác nhau, áp dụng khung giá đất riêng nên dẫn tới thắc mắc trong cư dân ở những địa bàn giáp danh giữa tỉnh này với tỉnh kia.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó chủ tịch HoREA cũng cho rằng, khi định giá đất, nhiều khi các cơ quan quản lý máy móc áp giá đền bù theo giá quy định của Nhà nước, mà không tính đến chuyện đất đai là tài nguyên sản xuất, là công cụ sản xuất của người dân. Hậu quả dẫn đến việc giải tỏa, đền bù gặp khó khăn, phát sinh khiếu kiện.

Cũng theo Phó chủ tịch HoREA, nếu áp giá đúng với giá thị trường thì tiền thuế, phí, hay tiền sử dụng đất, người dân phải đóng sẽ rất lớn. Đây chính là vấn đề khúc mắc lớn trong Luật Đất đai 2013 cần điều chỉnh.