Doanh nghiệp BĐS ồ ạt phát hành trái phiếu: Dấu hiệu của "cơn khát vốn"

Theo số liệu của Ủy ban chứng khoán, nửa đầu năm nay, khoảng 60.000 tỷ trái phiếu doanh nghiệp đã được phát hành. Còn con số mà Công ty chứng khoán MB (MBS) đưa ra là khoảng 70.000 tỷ đồng. Trong đó, nhóm doanh nghiệp bất động sản chiếm hơn 1/3 lượng phát hành.

Trong 2 năm gần đây, cuộc đua phát hành trái phiếu gia tăng mạnh cả về quy mô và mức lãi suất. Mức lãi suất mà các nhà băng đưa ra khi phát hành trái phiếu chỉ khoảng 7-8% trong khi các doanh nghiệp bất động sản chào lãi suất 11-13%, thậm chí có những đợt phát hành gần 14,5%.

Một chuyên gia bình luận: "Các doanh nghiệp chấp nhận chi phí vốn tới 14,5%, chưa kể phí tư vấn phát hành và các khoản phí khác, thì họ phải tạo ra tỷ suất sinh lời cao hơn con số này, hoặc nếu không, vòng xoáy vay nợ phải diễn ra liên tục để có nguồn trả lãi cho trái chủ". Vị này cũng cho rằng, nếu không kiểm soát tình trạng này, sự sụp đổ dây chuyền "theo kiểu domino" là điều khó tránh.

Toàn cảnh khu Đông TP.HCM. Ảnh: Quỳnh Trần

Trưởng nhóm vĩ mô Công ty chứng khoán BIDV (BSI), ông Bùi Nguyên Khoa cho biết, quy định phát hành được "nới lỏng" (phát hành riêng lẻ) là nguyên nhân khiến các công ty bất động sản đẩy mạnh kênh trái phiếu "tín chấp" này. Phát hành dưới hình thức riêng lẻ theo Nghị định 163 có phần "dễ thở" hơn so với những điều kiện phát hành trái phiếu theo Luật chứng khoán. Bên cạnh đó, các công ty cũng phải tìm nguồn thay thế trước việc siết vốn kênh tín dụng. Các chuyên gia cũng cho rằng, hình thức này như một cách để "lách" các quy định chặt hơn khi phát hành ra công chúng.

Nghị định 163 có hiệu lực từ ngày 1/2/2019 được sửa đổi từ Nghị định 90/2011 đã nới lỏng nhiều điều kiện khi phát hành. Thậm chí, điều kiện doanh nghiệp phát hành phải có lãi trong năm gần nhất đã được bỏ. Trong khi đó, điều kiện để doanh nghiệp phát hành trái phiếu ra công chúng là phải đảm bảo có lãi trong năm gần nhất, không lỗ lũy kế, không có nợ quá hạn trên 1 năm...

Quy định phát hành được nới lỏng nhưng tương tự phát hành ra công chúng, bên mua trái phiếu chỉ phải đợi một năm để giao dịch không hạn chế số lượng nhà đầu tư.

Nguyên nhân thứ hai dẫn đến "làn sóng" phát hành trái phiếu là những thay đổi trong chính sách điều hành tín dụng của Ngân hàng Nhà nước.

Theo đánh giá của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), việc các doanh nghiệp địa ốc ồ ạt phát hành trái phiếu là dấu hiệu của "cơn khát vốn". HoREA cho hay, các doanh nghiệp gặp phải khó khăn trong việc tìm nguồn vốn thay thế khi Ngân hàng Nhà nước dần hạn chế tín dụng vào bất động sản.

Báo cáo của MBS cho rằng, thị trường đang phải chịu nhiều tác động trước những thay đổi như giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn, tăng hệ số rủi ro cho vay bất động sản từ 200% lên 250% và áp dụng hệ số rủi ro cao hơn với các khoản vay mua nhà trên 3 tỷ đồng. Báo cáo viết: "Các chính sách này sẽ gây ảnh hưởng tới các chủ đầu tư có mức vay nợ cao cũng như nhắm vào thị trường bất động sản cao cấp".

Nhìn về mặt tích cực, những đợt phát hành trái phiếu như vậy giúp cả ba bên đều được lợi, người mua trái phiếu được lãi suất cao hơn rất nhiều mặt bằng chung, đơn vị tư vấn hưởng phí hoa hồng cao và doanh nghiệp bất động sản huy động được vốn.

Những đợt phát hành gần đây thường có lãi suất 11-14%. So với lãi suất huy động 12 tháng của các ngân hàng thương mại, lãi suất này cao gần gấp đôi và cũng được đánh giá là "hời" nếu so với các kênh đầu tư khác dù mức lãi suất khi phân phối lại đến tay nhà đầu tư cá nhân thấp hơn 1-2%.

Tham gia những đợt phát hành này thường là những tổ chức tài chính như ngân hàng, công ty chứng khoán, bảo hiểm. Những đơn vị này cũng được hưởng lợi nhờ mức phí tư vấn cao và mức chênh lệch khi phân phối lại. Sau khi hết thời hạn một năm, lượng trái phiếu có thể tiếp tục phân phối cho nhà đầu tư cá nhân với với lãi suất thấp hơn 1-2%.

Kết quả kinh doanh của các công ty chứng khoán tham gia tích cực trên thị trường trái phiếu phần nào đã cho thấy sự "màu mỡ" này. Nắm giữ hơn 80% thị phần môi giới trái phiếu trên HoSE, mức lãi mà TCBS thu về trong nửa đầu năm nay cao gấp 3 lần so với cùng kỳ. Theo đó, TCBS đã đánh bại các công ty nằm trong top đầu để trở thành đơn vị có lãi cao nhất.

Đóng góp một phần không nhỏ trong tổng doanh thu hơn 750 tỷ đồng của TCBS trong hai quý đầu năm là nghiệp vụ tư vấn, bảo lãnh phát hành trái phiếu. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng, lợi ích và rủi ro trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp cũng như hai mặt của một đồng xu, lợi nhuận càng cao, rủi ro sẽ càng lớn.

Lý do chính tạo nên mức lãi suất đột biến của các doanh nghiệp bất động sản theo Công ty chứng khoán Vietcombank (VCBS) là bởi "trái phiếu thuộc ngành này luôn được đánh giá với mức độ rủi ro cao hơn trái phiếu tổ chức tín dụng hay trái phiếu các doanh nghiệp sản xuất".

Tuy nhiên, mức độ minh bạch của đơn vị phát hành trong hồ sơ chào bán trái phiếu vẫn chưa được xác định rõ ràng. Theo Nghị định 163, chỉ cần công bố hợp đồng dịch vụ với các bên liên quan hay xếp hạng tín nhiệm với tổ chức phát hành trái phiếu trong trường hợp "nếu có". Hồ sơ phát hành không bắt buộc phải có những tài liệu này.

"Sự tăng mạnh của thị trường trái phiếu doanh nghiệp tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt là giai đoạn cuối năm", TS Nguyễn Minh Phong đánh giá và cho rằng, cuộc đua lãi suất phát hành lên tới 13-14% là một dấu hiệu cần theo dõi bởi điều này cho thấy sự thiếu ổn định trong cấu trúc vốn của các doanh nghiệp bất động sản. TS Phong bình luận thêm: "Nếu để xảy ra vỡ nợ, tác động sẽ rất lớn".

Cũng bày tỏ nghi ngại, một chuyên gia khác cho rằng "chi phí vốn đầu vào cao đòi hỏi doanh nghiệp phải tạo ra một tỷ suất sinh lời cao hơn", nhưng không dễ để thực hiện điều này trong bối cảnh hiện nay.