Đổ xô mua đất dịch vụ, nhà đầu tư ngậm quả đắng

Sức hút đất dịch vụ

Đất dịch vụ là loại đất mà nhà nước bồi thường, hỗ trợ cho người dân trong trường hợp thu hồi đất nông nghiệp nhằm phục vụ việc phát triển kinh tế (xây dựng dự án). Khi đó, những hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp bị thu hồi trên 30% diện tích đất mà không được bồi thường bằng đất nông nghiệp tương ứng thì sẽ được bồi thường bằng đất dịch vụ phi nông nghiệp để chuyển đổi nghề nghiệp. Ngoài ra, đất dịch vụ còn là loại đất đấu thầu ở các khu vực công cộng như chợ, bến xe. Các suất đất dịch vụ thường có diện tích nhỏ, khoảng 40-50 m2.

Sức hút của đất dịch vụ nằm ở vị trí quy hoạch. Do hướng đến mục đích chuyển đổi nghề nghiệp cho người nông dân nên những lô đất này thường có vị trí đẹp, nằm ở bên cạnh hay trong các khu đô thị có giao thông và cơ sở hạ tầng đồng bộ. Đáng chú ý, đất dịch vụ có mức giá chỉ bằng ½ so với đất dự án. 

Chính bởi vậy, đất dịch vụ hứa hẹn tỉ suất lợi nhuận lớn khi đầu tư. Phân khúc này bùng nổ ở các thị trường ven Hà Nội – nơi diễn ra nhiều dự án bất động sản như Dương Nội, Yên Nghĩa, Đồng Mai, Kiến Hưng (Hà Đông), An Thượng, An Khánh (Hoài Đức), khu Linh Đàm (Hoàng Mai), Thạch Thất, Quốc Oai, Mê Linh… Đây cũng là khu vực mà giới đầu tư ráo riết săn lùng đất dịch vụ. Theo thời gian, đất dịch vụ đang dần thiết lập mặt bằng giá mới. 

Đất dịch vụ là một thị trường ngách được nhiều nhà đầu tư quan tâm bởi biên
độ lợi nhuận cao nếu đầu tư đúng hướng. Ảnh minh họa

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, đất dịch vụ tại Nam An Khánh (Hoài Đức), đầu năm 2018 còn chào bán với giá 14 triệu đồng/m2 thì nay giá rao bán phổ biến dao động từ 16-17 triệu đồng/m2. Tại khu vực gần dự án trung tâm thương mại Aeon Mall Hà Đông, đất dịch vụ Đồng Đế, Đồng Chợ (Dương Nội) cũng ghi nhận sự biến động về giá. Những lô đất có vị trí đường rộng 12m, giá bán tăng từ 46-47 triệu đồng/m2 đầu năm 2018 lên 48-50 triệu đồng/m2 thời điểm hiện tại. Những lô góc, đường rộng 22m giá tăng từ 59-60 triệu đồng/m2 lên 64-65 triệu đồng/m2. Đất dịch vụ Đồng Mai cũng tăng giá từ 13-14 triệu đồng/m2 lên mức 14-16 triệu đồng/m2. 

Trái đắng đất dịch vụ

Hấp dẫn giới đầu tư bởi tiềm năng lợi nhuận lớn nhưng việc đầu tư phân khúc này không dễ dàng. Ông Nguyễn Văn Cường (Dịch Vọng Hậu, Cầu Giấy) cho biết, tầm chục năm trước, trong bối cảnh Hà Tây sáp nhập về Hà Nội, ông cũng lao vào săn lùng đất dịch vụ. Khi đó, ông xuống tiền với một lô đất dịch vụ ở vùng ven Hà Nội. Ông và chủ đất cũ phải “chờ đất” bởi để giao đất thì phải xây dựng xong cơ sở hạ tầng. Do đó, phi vụ mua “lúa non” này đồng nghĩa với việc ông Cường và chủ đất giao dịch qua “giấy viết tay”. Quá trình chờ đợi diễn ra khá lâu, chủ đất rơi vào nợ nần do làm ăn thua lỗ, đã đem bán mảnh đất đó cho một nhà đầu tư khác. Như vậy, cùng một suất đất dịch vụ nhưng có 2 người sở hữu, trong đó có ông Cường. Quá trình khiếu nại, giải quyết sau đó đã khiến ông Cường vô cùng mệt mỏi. 

Tương tự, bà Võ Minh Nguyệt (Nguyễn Lương Bằng, Hà Nội) cho biết bà từng mua đất dịch vụ của một người dân ở An Khánh. Bà đã kiểm tra giấy tờ để chắc chắn người bán đất cho mình được cấp đất dịch vụ và chủ đất cũng đã đóng tiền làm hạ tầng. Tuy nhiên, đến thời điểm nhận đất, bà mới phát hiện lô đất dịch vụ mình mua chỉ được tầm khoảng 25m2 chứ không được 40m2 như chủ cũ rao bán. Hóa ra về nguyên tắc của giao đất dịch vụ là chỉ được giao 10% diện tích đất bị thu hồi. Trên cơ sở diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi, chủ đất của bà chỉ được giao hơn 20m2 đất dịch vụ. Với mảnh đất quá nhỏ, việc kinh doanh không tiện lợi mà chuyển đổi thành đất ở thì cũng không được, bà Nguyệt đành ngậm đắng nuốt cay với cú lừa ngoạn mục này. 

Theo anh Phan Minh Hiển, một môi giới lâu năm tại Hoài Đức thì khi đầu tư vào đất dịch vụ, nhà đầu tư nên đặc biệt chú trọng tìm hiểu kĩ càng lịch sử mảnh đất cũng như các thông tin quy hoạch. Với những lô đất dịch vụ chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì nhà đầu tư không nên thực hiện giao dịch mua bán mà nên thực hiện đặt cọc và cam kết hai bên ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, sang tên khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

Bạch Cúc