Dò đáy bất động sản - bài toán cân não hay trò may rủi?

Không phải trò may rủi

Động thái dò đáy thị trường chỉ phù hợp với một nhóm nhỏ nhà đầu tư dày dạn kinh nghiệm, khác biệt hẳn với kiểu đầu tư lướt sóng phụ thuộc nhiều vào may rủi.

Cụ thể, những nhà đầu tư lướt sóng thường không am hiểu chiều sâu thị trường, họ chỉ có khả năng chớp thời cơ nhanh chóng, thành công đến từ “ăn may” và thường không kéo dài. Nhóm nhà đầu tư này không bắt buộc phải chủ động về tài chính, họ có thể dùng vốn ngân hàng, mua nhanh bán nhanh và sớm rút khỏi thị trường. Khi nhìn thấy cơ hội dù mới chỉ ở dạng thông tin, chưa có cơ sở rõ ràng, nhà đầu tư lướt sóng vẫn nhanh chóng xuống tiền, không chần chừ, không chờ đợi. Họ là những người sẵn sàng lao vào các “điểm nóng” để săn cơ hội hoặc chính là lực lượng khuấy đảo thị trường.

Ngược lại, việc dò đáy thị trường thường được thực hiện bởi những nhà đầu tư giàu kinh nghiệm khi thị trường có dấu hiệu giảm tốc do khủng hoảng nội tại hoặc các tác động từ khủng hoảng kinh tế chung. Vào lúc thị trường khó khăn, lượng người mua rất thấp, cơ hội bán ra thấp và rủi ro cao, nhà đầu tư lọc lõi sẽ biết đâu là thời điểm thích hợp mua vào với giá tốt, biến khó khăn của người khác thành cơ hội. Họ không vội vàng như nhà đầu tư lướt sóng mà kiên nhẫn chờ thời cơ. Tuy nhiên, để tìm được vùng giá đáy cần căn cứ vào rất nhiều thông số: mức độ, thời gian tác động của khủng hoảng; tình hình phân bổ tài chính; hoạt động của những lĩnh vực liên quan; gói kích cầu hoặc chính sách hỗ trợ... Khi xác định được các thông số này, nhà đầu tư sẽ đi tìm đỉnh giá thời điểm trước khủng hoảng để suy đoán vùng đáy. Cơ hội mua giá đáy vì vậy không dành cho tất cả, không phải là trò chơi may rủi như khi lướt sóng.

Tìm kiếm vùng giá đáy bất động sản là bài toán cân não chỉ dành cho nhà đầu tư am hiểu thị trường bất động sản. Ảnh minh họa

Như vậy, cùng một mục đích săn hàng giá tốt nhưng hành vi “lướt sóng” và “dò đáy” rất khác biệt, phô bày đặc trưng của hai nhóm nhà đầu tư trên thị trường. Trong đó, những người thuộc nhóm nhà đầu tư lớn, có kinh nghiệm, kiến thức, chủ động về dòng vốn mới có thể tìm thấy vùng giá đáy.

Bài toán cân não với xác suất thành công rất thấp

Nhìn lại khủng hoảng bất động sản gần nhất là vào năm 2008, thị trường rơi vào chu kỳ suy thoái kéo dài và phải đến đầu năm 2014 mới xuất hiện vùng giá đáy. Nếu so với thời điểm trước khi khủng hoảng nổ ra, giá bất động sản giảm tới một nửa, xuất hiện dự án công bố giảm đến 30% giá bán. Từ quý 2/2014, giá bất động sản bắt đầu đi lên, thị trường sau đó không xuất hiện các đợt giảm giá sâu khác và tiếp tục tăng trưởng với những đợt sốt nóng cục bộ rải rác đến năm 2018. Đây cũng là cơ sở khẳng định đầu năm 2014 là thời điểm thị trường chạm đáy trong chu kỳ 10 năm, từ 2008-2018. Việc bắt đáy thành công đã giúp một số nhà đầu tư thu lợi nhuận lớn từ việc bán ra các suất đầu tư vào cuối năm 2014 và 2015 với mức chốt lời khoảng 25%.

Khi chưa xác định được thời điểm kết thúc và mức độ tác động của khủng hoảng
sẽ khó tìm được vùng giá đáy bất động sản. Ảnh minh họa

Việc kết thúc chu kỳ 10 năm (2008-2018) đặt ra câu hỏi, liệu thị trường đã bước vào chu kỳ 10 năm tiếp theo hay chưa, khi mà năm 2019 thị trường bất động sản bắt đầu có dấu hiệu giảm nhiệt, những tồn tại về pháp lý kéo giảm nguồn cung, giao dịch nhiều phân khúc chững lại, đặc biệt là bất động sản nghỉ dưỡng. Tâm lý dò đáy thị trường đã bắt đầu xuất hiện từ cuối năm 2019, và càng được nhiều nhà đầu tư chờ đợi khi dịch Covid-19 ập đến.

Tuy nhiên, việc dò đáy của thị trường không phải là bài toán dễ giải. Bởi chỉ khi có đầy đủ cơ sở như thị trường có đang khủng hoảng hay không; khi nào kết thúc; điểm bắt đầu chu kỳ suy thoái là khi nào... mới có thể xác định được giá đáy.
 
Thực tế, ngoài những thông số trên, để có thể dự đoán trước, nhìn trước các diễn biến của thị trường đòi hỏi nhà đầu tư phải thật am hiểu thị trường, có kiến thức sâu rộng về bất động sản và các lĩnh vực liên quan. Bên cạnh đó, tâm lý hoài nghi cũng là một rào cản khiến nhiều người chần chừ trong việc đưa ra quyết định mua vào, đánh mất cơ hội được mua bất động sản ở vùng giá đáy bởi nghĩ rằng giá còn giảm tiếp. Đây chính là những lý do khiến số người mua được bất động sản ở vùng giá đáy chiếm tỷ lệ rất thấp. 

Với kinh nghiệm 20 năm quan sát thị trường, ông Trần Khánh Quang, TGĐ Công ty Việt An Hòa, cho rằng, số nhà đầu tư thành công trong việc dò đáy bất động sản chỉ vào khoảng 5-10%. Lượng người mua được tài sản cao hơn giá đáy 15-20% chiếm tỷ lệ cao hơn, khoảng 10-15%. Trong khi đó, có đến 30-40% người dân lựa chọn mua bất động sản ở thời điểm cao hơn giá đáy 25-35%. Phần còn lại của thị trường vẫn chưa đủ tự tin mua bán cho đến khi bất động sản trở lại ổn định, tăng tốc và lập đỉnh mới. 

Ngọc Sương

>> Bất động sản tạm ngủ đông mùa dịch – “vùng giá đáy” có xuất hiện?
>> Bán tháo, cắt lỗ bất động sản: Tại sao lịch sử 2014 sẽ không lặp lại?
>> Phải mất từ 1 đến 2 quý để thị trường bất động sản phục hồi sau dịch

Xem thêm tổng hợp các tin tức mới nhất về BĐS & Covid-19 TẠI ĐÂY