Định vị tâm bão bất động sản

Chỉ số VNIndex đã phá ngưỡng hỗ trợ 400 điểm trong khi HNX-Index thì mỗi ngày mở cửa là xác lập đáy sâu nhất trong lịch sử kể từ khi sàn HASE thành lập.

Khó tiên đoán đáy

Với diễn biến như hiện nay thì thật khó để tiên đoán đâu sẽ là đáy của thị trường khi sắc đỏ bao trùm trên cả hai sàn chứng khoán trong mỗi phiên giao dịch. Mức thanh khoản cũng ngày càng sụt giảm khi nhà đầu tư mạnh dạn bán tháo cổ phiếu để cắt lỗ, trung bình khối lượng giao dịch khớp lệnh chỉ đạt khoảng 40-45 triệu cổ phiếu/phiên. Tâm bão của thị trường trong đợt suy giảm này đến chủ yếu từ nhóm ngành BĐS với hiện tượng dư bán sàn trong nhiều ngày liên tiếp. Nguyên nhân đầu tiên xuất phát từ báo cáo kết quả kinh doanh yếu kém của các DN BĐS công bố trong quý 3/2011.

Diễn biến VN-Index ngành BĐS từ tháng 5 đến tháng 11/2011

Trong số 60 Cty niêm yết trên cả hai sàn HOSE và HASE thì có tới hơn 80% số Cty báo lỗ. Trong đó, nhiều DN có tên tuổi trong ngành cũng xuất hiện trong số này như: TCty phát triển đô thị Kinh Bắc (mã KBC) lỗ đột biến lên đến 119 tỉ đồng, Cty cổ phần Phát triển nhà Thủ Đức (mã TDH) thông báo mức lỗ 5,8 tỉ đồng, Sudico (SJS) báo lỗ 9,2 tỉ đồng, Cty cổ phần Quốc Cường Gia Lai (QCG) lỗ hơn 9 tỉ đồng. Lý do nhiều Cty thua lỗ phần lớn bắt nguồn từ một số lý do:

Thứ nhất, khó khăn về nguồn vốn do chính sách tiền tệ thắt chặt tiếp tục được duy trì. Cùng với Nghị quyết 11 của Chính phủ ban hành nhằm kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô thì NHNN đưa ra chỉ thị 01 trong đó yêu cầu các tổ chức tín dụng phải giảm tỷ trọng dư nợ đối với cho vay phi sản xuất theo lộ trình quy định: xuống 22% đến 30/6/2011 và xuống 16% đến 31/12/2011. Theo báo cáo của Ủy Ban giám sát tài chính thì dư nợ BĐS đến tháng 6/2011 khoảng 245 nghìn tỉ đồng tương đương với 10% tổng dư nợ của nền kinh tế, trong đó tập trung tại TP HCM là 45% và Hà Nội là 18%. Nợ xấu BĐS chiếm khoảng 3% tổng dư nợ lĩnh vực này, trong đó, đáng chú ý là nợ thuộc nhóm 5 (nợ có khả năng mất vốn) khoảng 40%. Chính vì vậy, các NHTM ngay từ đầu năm đã hạn chế tối đa mức độ cho vay đối với DN BĐS nhằm tuân thủ nghiêm túc các chỉ thị từ NHNN cũng như đảm bảo an toàn cho hoạt động của toàn hệ thống ngân hàng. Vì vậy, dư nợ cho vay trong lĩnh vực BĐS của các ngân hàng sẽ còn phải giảm tiếp nên cửa tín dụng đối với các DN có nhu cầu là khó có thể được đáp ứng. 

Hiệu ứng lan tỏa

Thứ hai, giao dịch ảm đạm kéo dài khiến cho không ít chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc tìm đầu ra cho các sản phẩm của mình mặc dù nhiều các chiêu thức quảng cáo tiếp thị, giảm giá thành sản phẩm được đưa ra nhằm thu hút nhà đầu tư như: Cty cổ phần địa ốc dầu khí (PVL) đã thẳng thắn công bố đại hạ giá sản phẩm bất động sản xuống mức 35% để lấy tiền trả nợ gần 100 tỷ đồng cho ngân hàng. Hay mới đây, Cty CP Sông Đà Thăng Long (STL) đã chấp nhận cắt bớt phần lớn diện tích sàn thương mại để tặng cho khách hàng nộp hết tiền mua căn hộ. Tuy nhiên tình hình cũng không được cải thiện khi trong quý 3 năm nay, hệ số tiêu thụ của rất nhiều DN BĐS đã trở nên quá tồi tệ, có DN không bán được một căn hộ nào, cũng có DN chỉ có doanh thu vỏn vẹn 1 tỉ đồng. Khoản mục hàng tồn kho chiếm tỷ trọng lớn trong báo cáo tài chính của các DN khi hàng bán ra mà không tìm được người mua.

Thứ ba, cùng với việc nguồn cung tín dụng BĐS bị chặn đứng từ phía ngân hàng thì cùng lúc các ngân hàng tăng cường thu hồi nợ vay BĐS. Đáng chú ý, áp lực trả lãi từ các khoản vay của các DN cũng là rất lớn khi hầu hết lợi nhuận làm ra chủ yếu được đem đi trả lãi, thậm chí là không đủ để bù đắp cho khoản lãi vay quá lớn, điển hình như các DN như: ITC, KAC, VPH, SCR. Tình trạng gán nợ của các DN bất động sản cho ngân hàng sẽ diễn ra thường xuyên hơn trong thời gian tới. Tuy nhiên, việc các ngân hàng có thu hồi lại được toàn bộ số nợ gốc cũng như lãi phát sinh trong quá trình cho vay hay không lại là một bài toán nan giải trong bối cảnh thị trường đang đóng băng, mất thanh khoản như hiện nay.

Việc hàng loạt các DN bất động sản buộc phải điều chỉnh lại chỉ tiêu kinh doanh năm 2011do thị trường nhà đất đóng băng là điều khó tránh khỏi. Chính vì vậy, mức độ sụt giảm từ 20-50% về giá của các cổ phiếu trong nhóm ngành này đã tác động tiêu cực tới tâm lý NĐT. Hiện tượng dư bán sàn ở nhiều mã cổ phiếu bất động sản cũng tạo ra hiệu ứng lan tỏa tới nhiều cổ phiếu khác, làm cho bức tranh chung về thị trường chứng khoán càng trở nên u ám.

(Theo DĐDN)