Điều kiện miễn thuế TNCN khi bán nhà ở duy nhất

Nay do cần tiền muốn bán, vậy xin hỏi:

- Chúng tôi có được miễn thuế chuyển nhượng bất động sản 25%? Nếu có, phải làm những thủ tục gì, với cơ quan nào khi chuyển nhượng để chứng minh đây là tài sản duy nhất?

- Nếu không được miễn, thì thuế 25% chênh lệch giữa giá bán và giá mua sẽ gây thiệt thòi vì chúng tôi không kinh doanh (giá mua ban đầu cực kỳ thấp do quan hệ trong gia đình nên có tính chất vừa bán vừa cho nên giá trị trên hợp đồng có công chứng so với giá hiện tại chênh nhau khá lớn). Xin hỏi chúng tôi phải làm thế nào để chứng minh được mối quan hệ ruột thịt nếu buộc phải chịu thuế chuyển nhượng 25%?

- Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân và khoản 2, mục III, phần A thông tư 84 quy định miễn thuế thu nhập cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại VN. Khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở duy nhất, người chuyển nhượng phải lập bản cam kết và chịu trách nhiệm về tính trung thực trong bản cam kết.

Như vậy, xin hỏi luật có yêu cầu người bán phải đang ở/cư trú tại căn nhà muốn chuyển nhượng hay không? Rất mong được giải đáp. Xin cảm ơn. (Chi Pham)

- Trả lời:

Theo những quy định liên quan đến vấn đề miễn thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ việc chuyển nhượng nhà ở duy nhất thì pháp luật không buộc người bán phải cư trú tại căn nhà đó. Việc miễn thuế này sẽ được đặt ra nếu như ngoài căn nhà chuyển nhượng, bạn không sở hữu căn nhà (hoặc một phần căn nhà) nào khác.

Vì căn nhà bạn đang muốn bán là tài sản chung của vợ chồng, thế nên, để được miễn thuế thu nhập cá nhân đối với toàn bộ thu nhập từ việc bán nhà thì cả hai vợ chồng bạn - tại thời điểm bán nhà - không sở hữu căn nhà nào khác (kể cả sở hữu chung với người khác).

Như thông tin nói trên, thì hai vợ chồng bạn đang ở tạm nhà cha mẹ ruột - và tôi hiểu rằng vợ chồng bạn không có quyền sở hữu căn nhà đó - vì thuộc quyền sở hữu của cha mẹ bạn (người đứng tên trên Giấy chứng nhận). Lúc này, căn nhà của bạn sẽ được xác định là nhà ở duy nhất, và thu nhập từ việc bán căn nhà này sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân (Khoản 2  mục III, phần A Thông tư 84/2008/TT-BTC).

Những căn cứ để xác định thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, đất ở duy nhất được miễn thuế do người chuyển nhượng bất động sản tự khai và chịu trách nhiệm về tính trung thực trong bản khai - điểm 2.5 khoản 2 mục III phần A Thông tư 84/2008/T-BTC.

Theo quy định tại điểm 2.5, khoản 2 mục II Phần D Thông tư 84/2008/TT-BTC thì hồ sơ trong trường hợp này bao gồm: (i) Tờ khai thuế thu nhập cá nhân; (ii) Giấy chứng minh quyền sở hữu nhà; (iii) Hợp đồng bán nhà; (iv) Giấy cam kết nhà ở là duy nhất. Bạn có thể nộp hồ sơ khai thuế cùng hồ sơ chuyển nhượng bất động sản tại cơ quan quản lý bất động sản hoặc nộp trực tiếp tại Chi cục thuế nơi có căn nhà chuyển nhượng.

Liên quan đến thuế suất thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản: sẽ được áp dụng theo một trong hai thuế suất (i) 25% trên thu nhập chịu thuế - nếu cá nhân chuyển nhượng bất động sản có đầy đủ hồ sơ, chứng từ hợp lệ làm căn cứ xác định được giá chuyển nhượng, giá vốn và các chi phí có liên quan đến hoạt động chuyển nhượng; (ii) 2% trên giá chuyển nhượng - nếu không xác định được giá vốn và các chi phí liên quan (khoản 2 Điều 6 Thông tư 161/2009/TT-BTC).