Điều chỉnh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Hỏi: Ba mẹ tôi mất có để lại cho chị tôi và tôi một căn nhà diện tích 111m2. Biên bản phân chia di sản thừa kế có chữ ký của những người trong gia đình, người làm chứng và có xác nhận của chính quyền xã.

Tuy nhiên, năm 2008 chị tôi làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho căn nhà nhưng trong sổ đỏ ghi người đứng tên là hai vợ chồng chị (chị tôi giấu không cho tôi biết). Hiện vợ chồng chị tôi đang sinh sống tại căn nhà này, còn vợ chồng tôi thuê nhà ở nơi khác.

Tôi phải làm thế nào để điều chỉnh tên người sử dụng đất đã ghi trên sổ đỏ cho phụ hợp với biên bản phân chia di sản thừa kế? Vợ chồng chị tôi đã chấp nhận mình làm sai nhưng nói nếu tôi muốn thay đổi gì thì phải tự đi làm lại.

Mong được tư vấn. Cảm ơn.

ALPHA THUONG

- Trả lời:

Theo thư trình bày, bà cho biết các đồng thừa kế đã lập “Biên bản phân chia di sản thừa kế” nhưng không nói rõ biên bản này được lập tại thời điểm nào, nên luật sư tạm thời suy đoán biên bản này được lập sau ngày 1-7-2007 là ngày Luật Công chứng có hiệu lực.

Căn cứ Điều 49 và Điều 50 Luật Công chứng thì có hai văn bản riêng biệt liên quan đến việc phân chia hay khai nhận di sản thừa kế như sau:

+ Đối với văn bản thỏa thuận phân chia di sản, thì các đồng thừa kế có thể thỏa thuận phân chia phần di sản mà mỗi người được hưởng theo từng phần riêng biệt hay các đồng thừa kế có thể thỏa thuận tặng cho phần thừa kế của mình cho một đồng thừa kế khác. Và văn bản này là cơ sở để các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà hay cấp giấy chứng nhận cho người được hưởng di sản.

+ Đối với văn bản khai nhận di sản, thì các đồng thừa kế không phân chia hay tặng cho phần di sản của mình, mà các đồng thừa kế cùng khai nhận di sản để cùng sở hữu chung theo phần đối với di sản mà mình được hưởng theo hình thức sở hữu chung theo phần nhưng chưa chia.

Trong trường hợp này, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ căn cứ vào biên bản khai nhận di sản thừa kế để cấp giấy chứng nhận cho tên của các đồng thừa kế.

Theo kinh nghiệm của luật sư, thì UBND cấp huyện rất khó có khả năng có sự nhầm lẫn hay sai sót khi xem xét cấp giấy chứng nhận cho một người không phải là các đồng thừa kế có tên trong biên bản phân chia di sản hay bản khai nhận di sản.

Do đó, trước đây luật sư đã căn cứ vào biên bản thỏa thuận phân chia di sản theo thư trình bày để suy đoán có khả năng trong nội dung của biên bản phân chia di sản do vô tình hay sơ suất bà đã tặng cho phần di sản của mình cho người thừa kế khác, và khi đó UBND cấp huyện đã căn cứ vào đó để cấp giấy chứng nhận cho cả hai vợ chồng của người chị, việc cấp giấy chứng nhận như trên là đúng như nội dung mà luật sư đã trả lời trước đây.

Để làm rõ hơn sự việc nêu trên trong một số trường hợp khác, luật sư phân tích thêm một số trường hợp như sau để bà có thể tham khảo thêm cho giải quyết công việc của mình.

+ Trong trường hợp biên bản phân chia di sản có nội dung phân chia cụ thể nhà - đất mà các đồng thừa kế được hưởng thành hai phần bằng nhau, người chị hưởng một phần và bà hưởng một phần, có hai trường hợp có thể xảy ra như sau:

- Nếu giấy chứng nhận chỉ cấp cho phần nhà của người chị được hưởng sau khi đã chia, thì việc có tên của người chồng trên giấy chứng nhận là không sai.

- Nếu giấy chứng nhận cấp cho toàn bộ căn nhà bao gồm cả phần nhà - đất đã chia cho bà, thì việc có tên của người chồng trên giấy chứng nhận là sai.

+ Trong trường hợp biên bản phân chia di sản thừa kế có nội dung bà đã tặng cho phần thừa kế của mình cho người chị, thì việc chồng của người chị có tên trên giấy chứng nhận là không sai (như nội dung luật sư đã trình bày).

+ Trong trường hợp tuy có thể gọi là “biên bản phân chia di sản thừa kế” nhưng nội dung chỉ là khai nhận di sản thừa kế chứ không phải là phân chia hay tặng cho phần thừa kế của bà cho người chị, thì việc chồng của người chị có tên trên giấy chứng nhận là sai.

Để giải quyết những trường hợp sai nêu trên, theo kinh nghiệm của luật sư, bà nên có đơn trình bày nêu rõ nội dung của “biên bản phân chia di sản thừa kế”. Theo đó, các đồng thừa kế đã phân chia nhà - đất để mỗi người sở hữu một phần, hay tuy được gọi là “biên bản phân chia di sản thừa kế” nhưng thực chất chỉ là khai nhận di sản.

Do đó, nếu UBND cấp huyện đã cấp giấy chứng nhận cho tên của hai vợ chồng người chị, thì được xem là sai với nội dung của “biên bản phân chia di sản thừa kế” để UBND cấp huyện xem xét, giải quyết; đính kèm theo đơn là bản sao “biên bản phân chia di sản thừa kế”, khai sinh của bà, khai tử của cha mẹ, “giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” đã cấp cho tên của vợ chồng người chị.

Hồ sơ có thể gửi bằng đường bưu điện đến UBND cấp huyện hay phòng tài nguyên - môi trường cấp huyện, hay đến nộp và trình bày trực tiếp với phòng tài nguyên - môi trường huyện, để nơi đây có trách nhiệm xem xét lại hồ sơ đã cấp trước đây, nếu đúng với hồ sơ mà bà trình bày thì nơi đây sẽ thụ lý giải quyết.