Diện tích thông thủy là gì và các quy định hiện hành trong xây dựng

Với bài viết dưới đây, Batdongsan.com.vn sẽ cung cấp các thông tin giúp độc giả hiểu rõ hơn diện tích thông thủy là gì, kinh nghiệm và một số lưu ý khi đo.

1. Diện tích thông thủy là gì?

Thông thủy là một khái niệm cơ bản trong ngành xây dựng. Về mặt ngữ nghĩa thông thủy có nghĩa là một không gian có thể chứa nước, để nước chảy qua. Không gian này vì thế mà mang đặc điểm cơ bản như luôn bị giới hạn ở hai biên; tại không gian nằm giữa hai biên này nước có thể chảy qua mà không bị bất cứ vật gì cản trở hoặc làm thay đổi dòng chảy.

Dựa theo khái niệm thông thủy mà các kỹ sư xây dựng tiếp tục phát triển thêm định nghĩa về kích thước thông thủy trong không gian. Người ta thường sẽ căn cứ vào khoảng cách của nơi có không khí đi qua để đo đạc kích thước. Cụ thể như sau:

- Chiều cao thông thủy tiêu chuẩn là khoảng cách từ sàn đến mặt dưới của kết cấu chịu lực tầng trên. Trong trường hợp nhìn thấy dầm thì người ta sẽ tính khoảng cách đến dầm nhà. Nếu không nhìn thấy dầm nhà bằng mắt thường thì người ta sẽ chọn giới hạn trên là trần nhà.

- Chiều rộng thông thủy cơ bản là khoảng cách giữa hai mép cột (nếu có) hoặc mép tường đối diện nhau.

- Kích thước cửa sổ, cửa ra vào thông thủy là kích thước của ô mà ánh sáng đi qua được hay còn gọi là ô lọt sáng.

Lưu ý rằng các kích thước trên đây sẽ tính từ bề mặt lớp trát chứ không phụ thuộc vào độ dày mỏng của vật liệu ốp bên ngoài tường. 

Các kích thước thông thủy hiện nay chủ yếu được đo bằng thước chuyên dụng

Thế nào là diện tích thông thủy?

Diện tích thông thủy hay được biết đến với hai cái tên phổ biến là diện tích lọt lòng và diện tích trải thảm hoặc diện tích sử dụng căn hộ. 

Sở dĩ tên diện tích trải thảm ra đời là bắt nguồn từ tên gọi quốc tế của số đo này. Vậy diện tích thông thủy tiếng Anh là gì? Ở nước ngoài người ta sẽ sử dụng thuật ngữ Carpet Area để chỉ số đo nói trên, từ này dịch ra chính là bề mặt có thể trải được thảm hay diện tích trải thảm.

Tuy nhiên, dù là tên gọi diện tích “trải thảm” ở nước ngoài hay “thông thủy” ở Việt Nam thì đây đều là cách tính phần diện tích bên trong nhà, căn hộ cơ bản. Diện tích này vẫn là chỉ bề mặt nơi nước có thể tự do chảy và làm kín nó.

Lưu ý rằng diện tích trải thảm hiện nay không bao gồm tường bên ngoài căn nhà hoặc phòng đó cũng như các cột, các hộp kỹ thuật được thiết kế đi kèm bất động sản. Tuy nhiên, diện tích trải thảm lại gồm diện tích các tường, vách ngăn phụ bên trong nhà, ban công hoặc logia đi kèm. Trường hợp ban công của ngôi nhà hoặc phòng đó có tường chung thì diện tích này được tính toán từ mép phía trong của tường đó.

Ý nghĩa của diện tích thông thủy

Ý nghĩa quan trọng nhất của diện tích thông thủy là giúp kiến trúc sư hoặc chủ nhà nắm được diện tích sử dụng thực tế căn nhà. Kích thước này sẽ trở thành yếu tố để cân nhắc xem không gian đó có tối ưu hay không, có đáng để chúng ta bỏ tiền mua để ở hoặc đầu tư kinh doanh không.

Căn cứ vào diện tích thông thủy để gia chủ tính toán xem không gian có tối ưu không

Diện tích thông thủy tối ưu khi số đo này sát với diện tích tính từ tường bao ngoài căn nhà. Thậm chí có một số trường hợp diện tích trải thảm nhờ vào cách thiết kế, kết cấu ngôi nhà, điều kiện vật liệu,... mà tối ưu hơn so với diện tích bao ngoài. Nhìn chung các kiến trúc sư luôn cần chỉnh sửa bản vẽ của mình sao cho diện tích thông thủy là lớn nhất, thông suốt và phù hợp với công năng chung của không gian.

Hiện nay có khá nhiều người đi mua nhà không chú ý tìm hiểu diện tích xây dựng là gì, diện tích trải thảm là gì. Điều này có thể sẽ mang lại thiệt thòi do diện tích sử dụng thực tế không bằng trên giấy tờ mua bán thể hiện.

>> Xem thêm:

• Mật độ xây dựng là gì
• Cách tính m2 từng hạng mục công trình trong xây dựng
   

2. Phân biệt diện tích thông thủy và diện tích tim tường

Thực tế, trên một bản vẽ thiết kế, các số đo diện tích chính là công cụ trực quan cho biết không gian đó rộng hay hẹp, có hợp lý hay không với nhu cầu sử dụng. Tuy nhiên ngoài diện tích tường bao thì có hai thuật ngữ khác cũng phổ biến không kém là diện tích trải thảm (thông thủy) và diện tích tim tường.

Vậy diện tích tim tường là gì? 

Thuật ngữ này còn được biết đến với một số tên gọi như Heart Wall area hoặc Built-up area trong tiếng Anh, và diện tích phủ bì trong tiếng Việt. Đây là cách tính diện tích căn hộ hoặc nhà ở từ tim tường trở đi. Theo đó diện tích này sẽ tính cả độ dày của tường bao ngoài, tường phụ phân chia không gian bên trong, các cột trụ cũng như hộp kỹ thuật. 

Sự khác nhau khi sử dụng diện tích thông thủy và diện tích tim tường

Nếu xét theo lợi ích của người bán thì diện tích tim tường có lợi hơn. Khi đo diện tích để bán nhà thì diện tích thông thủy sẽ ít hơn diện tích tim tường. Giá của mỗi mét vuông trải thảm (thông thủy) vì thế luôn đắt hơn mỗi mét vuông đo từ tim tường. 

Người mua thường có xu hướng muốn nhìn số đo khoảng không thực chất họ được sử dụng chứ không muốn nhìn số đo bao gồm rất nhiều không gian chết (đối với phòng có nhiều cột trụ chẳng hạn). Chính vì thế, khi lập bản vẽ căn hộ trong giao dịch mua bán, người ta thường ưu tiên dùng diện tích thông thủy hơn.

Tuy nhiên nếu xét theo góc nhìn của người có quyền làm chủ sở hữu khi tranh chấp thì diện tích tim tường tối ưu hơn rất nhiều.

Lý do vì sao? Chúng ta rõ ràng không thể sử dụng được khoảng bên trong của các bức tường bao hoặc vách. Trong khi đó đối với các tường phụ hoặc vách ngăn thì có thể tận dụng để đưa vào các thiết kế phụ trợ khác dùng trong trang trí hoặc trợ lực. Vậy là các khoảng không được tính trong diện tích trải thảm thực tế vẫn được sử dụng và cần đánh dấu quyền sở hữu.

Bản vẽ căn hộ trong giao dịch mua bán thường ưu tiên dùng diện tích thông thủy hơn

Như vậy, diện tích trải thảm chỉ ra không đúng thực tế ranh giới thực thi quyền sở hữu của người mua hoặc chủ sở hữu. Ngược lại diện tích tim tường sẽ thể hiện được ranh giới này.

3. Hiện nay việc sử dụng diện tích thông thủy hay diện tích tim tường phổ biến hơn?

Vì diện tích trải thảm (thông thủy) và diện tích tim tường đều tồn tại các ưu nhược điểm như trên nên khó mà thống nhất chọn lựa một loại diện tích chung khi cần làm việc, giao dịch. Để khắc phục điều này, tháng 2 năm 2014 Bộ Xây dựng đã trình Thủ tướng Chính phủ và được thông qua Thông tư 03/2014/TT-BXD. 

Nội dung chính của Thông tư quy định rõ thống nhất sử dụng diện tích trải thảm (thông thủy) trong mua bán căn hộ và nhà ở. Diện tích rao bán được đo từ mặt trong của tường bao quanh không gian đó, bao gồm cả ban công hoặc các loại tường phụ, vách ngăn. Không tính diện tích các cột chính (có tác dụng nâng đỡ) và các hộp kỹ thuật theo yêu cầu an toàn nơi ở.

Đến nay, Thông tư 03/2014/TT-BXD đã được thay thế bởi Thông tư 19/2016/TT-BXD ban hành tháng 6 năm 2019. Tuy nhiên Bộ Xây dựng vẫn giữ nguyên quy định chọn diện tích trải thảm để làm diện tích rao bán chung đối với các bất động sản. 

Riêng đối với các trường hợp kiện tụng hoặc tranh chấp thì theo điều 101 Luật Nhà ở năm 2014, diện tích căn hộ hoặc nhà ở luôn được tính bằng kích thước thông thủy. Đây là cách tính hợp pháp, chuẩn xác để có thể bảo vệ tối đa quyền lợi cũng như nghĩa vụ của chủ sở hữu bất động sản đó.

Diện tích thông thủy được sử dụng trong các hợp đồng mua bán hiện nay

Tuy nhiên đối với Sổ hồng hay còn gọi là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì theo điều 9 Luật nhà ở, văn bản này phải ghi rõ cả hai loại diện tích sử dụng căn hộ cũng như diện tích sàn xây dựng. Điều này đồng nghĩa với việc diện tích trải thảm và diện tích tim tường sẽ đều được chứng thực trên giấy tờ pháp lý của chủ sở hữu.

4. Cách tính diện tích thông thủy chính xác

Công thức tính diện tích thông thủy như sau:

Diện tích thông thủy = (a*b) + (c*d) – (Σ Ei + f)

Trong đó:

• (a*b): diện tích không gian bên trong căn hộ (bao gồm tường phụ và vách ngăn).
• (c*d): diện tích ban công hoặc lô gia nếu có.
• Ei: diện tích sàn là cột bên trong căn hộ.
• f: diện tích sàn là các loại hộp kỹ thuật theo thiết kế ban đầu của căn hộ.
   

5. Quy định đối với trường hợp không trung thực khi đo diện tích thông thủy căn hộ

Quá trình thi công thực tế sẽ có sai số nhất định so với bản thiết kế. Tức là, diện tích trải thảm (thông thủy) thực tế có thể sẽ không sát 100% so với bản vẽ ban đầu.

Hiện nay hợp đồng mua bán căn hộ chính thức do Bộ Xây dựng ban hành đều ghi rõ diện tích trải thảm ghi trên văn bản là giá trị tạm tính. Theo đó giá trị này có thể thay đổi khi đo đạc lại vào lúc bàn giao căn hộ theo yêu cầu của bên mua.

Quy định hiện hành của nhà nước không quy ước cụ thể sai số cho phép đối với chênh lệch khi đo đạc căn hộ. Hai bên mua và bán tham gia vào hợp đồng cần phải tự thỏa thuận với nhau và thống nhất thành văn bản hợp đồng cuối cùng. Tuy nhiên sai số thường thấy hiện nay trong các hợp đồng thương mại này là 0,5-2%. 

Người mua có nghĩa vụ phải thanh toán số tiền tương đương với số đo diện tích trải thảm đã qua thống nhất sau cùng. Tuy nhiên nếu khi kiểm tra lại diện tích trải thảm căn hộ trong hợp đồng có sai lệch quá lớn trên thực tế thì người mua cần có xác thực theo đúng quy định chung. Trường hợp các sai lệch này ảnh hưởng nghiêm trọng đến lợi ích của bên mua thì có quyền yêu cầu thay đổi giá bán cho sát với diện tích thực tế.

6. Một số lưu ý đối với diện tích thông thủy là gì?
 

Đo lại diện tích thông thủy khi nhận bàn giao căn hộ

Khi bạn mới mua căn hộ thì nên nhờ người thân hoặc bạn bè có hiểu biết về bản vẽ kỹ thuật đến hỗ trợ mình vấn đề này. Bạn nên chuẩn bị các bản vẽ theo hợp đồng giao dịch và thước dây, giấy bút để chuẩn bị đo lại diện tích.

Nên đo lại diện tích căn hộ trước khi nhận bàn giao

Trước hết cần đo lại chiều rộng, chiều dài từng phòng trong nhà. Tính diện tích sẽ rất đơn giản nếu bạn có các kích thước lẻ trong tay. Có một mẹo khá hay nếu bạn không muốn phải tính tay là có thể nhập dữ liệu vào Autocad, bạn đừng quên bo khung cho phần diện tích cần tính để ra kết quả chính xác nhất nhé!

Ngoài kiểm tra chiều dài, chiều rộng chung thì bạn cũng đừng quên kiểm tra lại xem chiều cao có đảm bảo khớp bản vẽ thiết kế không. 

Khi đã hoàn thành việc đo đạc thì bạn nên thông báo cho bên bán và thảo luận lại ngay nếu có sai số lớn. Bạn chỉ nên ký vào biên bản bàn giao khi đã nhất trí với giá giao dịch cũng như hợp đồng mua bán ban đầu.

Cẩn thận với phí dịch vụ liên quan đến diện tích này

Theo điều 106 Luật nhà ở hiện hành thì giá dịch vụ quản lý, vận hành tại các tòa nhà, chung cư được tính theo diện tích thông thủy. Vì lý do này mà bạn có thể sẽ phải nộp mức phí dịch vụ cao hơn so với diện tích sử dụng trên thực tế. 

Kinh nghiệm là bạn có thể thảo luận với quản lý tòa nhà nếu trong căn hộ của mình có diện tích cột trụ quá lớn. Bạn nên gợi ý tỷ lệ khấu trừ phần diện tích trong hợp đồng thu phí dịch vụ để tự đảm bảo quyền lợi.

Trên đây là các tư vấn của Batdongsan.com.vn nhằm giải đáp diện tích thông thủy là gì cũng như một số quy định và lưu ý đối với kích thước này. Việc nắm được những thuật ngữ cơ bản trong xây dựng, bao gồm cả diện tích thông thủy, diện tích tim tường,... sẽ giúp nhà đầu tư cân nhắc, tính toán về giá trị sử dụng của căn nhà trước khi đưa ra quyết định.

NT