Diễn biến trái chiều trên thị trường căn hộ Hà Nội và Tp.HCM nửa đầu năm

Căn hộ bình dân Hà Nội sôi động, Tp.HCM khan hàng

Theo thông tin từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, trong 6 tháng đầu năm 2018, trong tổng lượt tìm kiếm về căn hộ chung cư tại Hà Nội và Tp.HCM, lượt tìm kiếm căn hộ bình dân chiếm đến 46,5%.

Tính riêng tại Hà Nội, trong quý II/2018, trong 8.863 căn hộ chung cư được mở bán, căn hộ có mức giá bình dân chiếm 58,1%. Lượng giao dịch căn hộ bình dân cũng chiếm 47,2% tổng lượng căn hộ chung cư giao dịch trong quý.

Tính chung 6 tháng đầu năm 2018, tổng lượng sản phẩm nhà ở chung cư giao dịch tại Hà Nội là 11.846 giao dịch. Trong đó, phân khúc giá bình dân bán được nhiều nhất và giá bán trong quý II giảm nhẹ so với quý I, trung bình khoảng 20,5 triệu đồng/m2. Những con số này cho thấy nhu cầu mua căn hộ bình dân trên thị trường Hà Nội là khá lớn.

Tại Tp.HCM, nếu giai đoạn 2013-2014, thị trường còn khá nhiều dự án nhà thương mại giá rẻ với mức giá 600 triệu đến 1 tỷ đồng mỗi căn thì từ cuối năm 2016, phân khúc này dường như không còn tồn tại trên thị trường. Những dự án có giá 19-20 triệu đồng/m2 tại Tp.HCM chỉ đếm trên đầu ngón tay. Thực tế có nhiều dự án được quảng cáo là bình dân nhưng không có nhiều dự án có giá dưới 20 triệu đồng/m2.

Dù phân khúc căn hộ bình dân có sức hút lớn nhưng doanh nghiệp vẫn e dè đầu tư do chi phí đầu vào ngày càng tăng, lợi nhuận thấp, rủi ro cao và chưa có chính sách ưu đãi hấp dẫn.

Căn hộ trung cấp Hà Nội thanh khoản tốt, Tp.HCM gặp khó

Trên thị trường Hà Nội, nếu phân khúc căn hộ cao cấp ế ẩm thì phân khúc căn hộ tầm trung vẫn đạt tỷ lệ thanh khoản cao. Nhiều dự án nằm trong phân khúc này tại các quận Hà Đông, Hoàng Mai, Nam Từ Liêm đều có tốc độ bán hàng khá tốt.

Theo thống kê của JLL, trong quý I và quý II/2018, phân khúc căn hộ trung cấp tại Hà Nội luôn áp đảo về nguồn cung. Riêng trong quý II, căn hộ trung cấp chiếm gần 57% tổng nguồn cung căn hộ. Dự báo, trong 2 quý còn lại của năm 2018, phân khúc này tiếp tục chiếm đến 48% nguồn cung.

Ngay từ đầu năm, phân khúc căn hộ trung cấp đã được nhận định là có nhiều "cửa sáng" trong năm 2018. Bởi chi phí đầu vào tăng cao, để đảm bảo lợi nhuận, chủ đầu tư rất khó đưa ra thị trường những chung cư có giá dưới 22 triệu đồng/m2. Bên cạnh đó, căn hộ cao cấp với tầm giá 33-45 triệu đồng/m2 lại vượt xa tầm với của đa số khách hàng. Hơn nữa, những căn hộ trung bình phù hợp với nhiều gia đình có tài chính eo hẹp lại thường nằm xa trung tâm. Với những chính sách cho vay linh hoạt, các gia đình sẽ có xu hướng chọn những sản phẩm có giá cao hơn nhưng đủ tiện ích và gần trung tâm.

Thị trường căn hộ trung cấp tại Hà Nội đạt tỷ lệ thanh khoản cao. Ảnh minh họa

Ngược với Hà Nội, sau thời gian dài giữ thế thượng phong trên thị trường, căn hộ trung cấp Sài Gòn lại đang gặp khó trong việc tìm kiếm đầu ra khi nhiều nhà đầu tư dần chuyển hướng sang loại hình nhà cao cấp. Ngay cả việc tiêu thụ trên thị trường thứ cấp cũng gặp khó khăn. Nhiều nhà đầu tư phải chấp nhận giảm giá để ra hàng trước thời điểm thanh toán hoặc chôn hàng và trả số tiền còn lại cho chủ đầu tư.

Theo CBRE, mức tiêu thụ căn hộ trung cấp trong quý II/2018 giảm đến 62% so với cùng kỳ. Nguyên nhân của sự sụt giảm này được cho là do tác động của vụ cháy chung cư Carina. Lý do khác là do ngay từ đầu năm, hàng loạt các chung cư thuộc phân khúc trung cấp bị nêu tên vì không đảm bảo yêu cầu phòng cháy chữa cháy. Bên cạnh đó, các vụ khiếu kiện về chất lượng công trình, dịch vụ quản lý liên tiếp xảy ra cũng khiến khách hàng mất niềm tin.

Căn hộ cao cấp Hà Nội ảm đảm, Tp.HCM khởi sắc

Nửa đầu năm 2018, nhiều dự án chung cư cao cấp tại Hà Nội ghi nhận thanh khoản thấp, có nhiều dự án rơi vào cảnh ế hàng. Đơn cử, một dự án cao cấp tại quận Nam Từ Liêm chỉ tiêu thụ được 20 căn trong 6 tháng đầu năm. Hay một dự án khác tại quận Thanh Xuân trong 6 tháng cũng chỉ bán được khoảng chục căn hộ.

Nguyên nhân khiến thị trường căn hộ cao cấp Hà Nội chững lại là do nguồn cung liên tục tăng qua các năm. Hơn nữa, nhóm khách hàng có khả năng mua căn hộ cao cấp để ở không có nhiều, và giới giới đầu tư cũng không còn mặn mà với phân khúc này trong 2 năm qua.

Trái ngược với sự ảm đảm của thị trường Hà Nội, phân khúc căn hộ cao cấp tại Tp.HCM được đánh giá là đã dần có sự khởi sắc. Chỉ tính 5 tháng đầu năm, lượng khách mua căn hộ cao cấp tại Tp.HCM được đánh giá là đã tăng gần 50%. Nghiên cứu từ DKRA cho thấy, 41% nguồn cung trên thị trường căn hộ Sài Gòn đến từ phân khúc căn hộ cao cấp. Tỷ lệ tiêu thụ căn hộ cao cấp cũng chiếm đến 45%.

Vụ cháy chung cư hồi tháng 3 đã tác động mạnh đến tâm lý khách hàng. Nhiều người để an tâm hơn đã chọn mua căn hộ cao cấp với chất lượng tốt hơn và được trang bị đầy đủ các biện pháp phòng cháy chữa cháy.

Bước sang năm 2018, nhiều chủ đầu tư lớn tại Tp.HCM như Phú Mỹ Hưng, Khang Điền, Hưng Thịnh, Keppel Land… đã chuyển hướng và công bố kế hoạch triển khai các dự án nhà ở cao cấp. Nhiều chuyên gia nhận định, thị trường Tp.HCM và khu vực phía Nam nhiều khả năng sẽ bước vào một cuộc đua bung hàng kỷ lục trong năm 2018 với sự tăng trưởng mạnh về nguồn cung của phân khúc cao cấp.

Ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc DKRA Việt Nam nhận định, trong 2 quý cuối năm, dự kiến chỉ có khoảng 7.000-8.000 căn hộ chào bán tại Tp.HCM, trong đó, chủ yếu là căn hộ cao cấp. Lượng giao dịch của thị trường cũng sẽ tập trung vào phân khúc này.

Phùng Dung (TH)