Đền bù tiền đất và tiền xây dựng nhà khi mở rộng lộ giới hẻm

Khi mua nhà do sơ suất tôi đã không tìm hiểu kỹ quy hoạch lộ giới hẻm, do sổ hồng của người chủ cũ cấp tháng 7-2008 không bị gạch chéo và không ghi lộ giới hẻm sẽ mở rộng. Khi tôi được cấp sổ hồng mới diện tích nhà vẫn không bị gạch chéo nhưng có ghi chú quy hoạch lộ giới hẻm 8m (hẻm hiện tại chỉ có 3,4m) theo quyết định 1907/QĐ-UBND ngày 8-8-2008 của UBND Q.Tân Phú.

Xin luật sư tư vấn các vấn đề sau:

1/ Sổ hồng của tôi được cấp ngày 10-8-2009 (thời điểm giao thời mẫu cũ và mẫu mới). Tôi đã đem thế chấp ngân hàng và Phòng công chứng tư vẫn chấp nhận, nhưng nếu bán nhà thì sổ hồng có giá trị pháp lý khi ra công chứng mua bán nhà?

2/ Thời gian quy hoạch mở rộng hẻm bao giờ sẽ được thực hiện? Nhà nước có quy định về tiến độ thực hiện dự án Khu dân cư chỉnh trang P.Tây Thạnh, Q.Tân Phú và liên quan đến mở rộng lộ giới hẻm giao cho chủ đầu tư là Công ty Tanimex thực hiện. Nếu quá thời hạn quy định quy hoạch treo có được bãi bỏ?

3/ Khi mở rộng hẻm thì diện tích sàn 4,3mx14,7m của nhà tôi dự kiến sẽ bị mất chỉ còn lại dưới 20m2, chiều ngang căn nhà chỉ còn 2m nên tôi không thể sử dụng được. Xin hỏi Nhà nước có quy định bề ngang căn nhà tối thiểu phải bao nhiêu mét mới được cấp phép xây dựng? Liệu tôi có thể yêu cầu Nhà nước/chủ đầu tư dự án mua luôn phần đất còn lại và cấp một nền đất mới có giá trị tương đương để tái định cư?

4/ Tôi được biết nghị định 69 do Chính phủ ban hành 13-8-2009 có quy định cách tính giá bồi thường, căn cứ vào giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường (có hiệu lực từ ngày 1-10-2009). Vậy điều đó có đảm bảo khi mở rộng lộ giới hẻm thì nhà tôi sẽ được đền bù tiền đất theo giá thị trường và đền bù cả phần giá trị xây dựng căn nhà trên?
 

Trả lời:

1. Theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ ngày 9-9-2009, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng được tiếp tục thực hiện theo quy định đã ban hành. Do vậy, bạn không phải băn khoăn về giá trị pháp lý đối với trường hợp giấy hồng của bạn được cấp sau ngày 1-8-2009 (ngày Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản có hiệu lực thi hành).

2. Theo quy định, Cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được phép điều chỉnh vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất kỳ này hoặc kỳ tiếp theo đối với diện tích đất đã được xác định phải thu hồi hoặc phải chuyển mục đích sử dụng trong kế hoạch sử dụng đất đã được công bố mà sau ba năm không được thực hiện trong các trường hợp sau:

a) Diện tích đất để thực hiện các công trình, dự án đầu tư phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng nhưng chưa đủ kinh phí để thực hiện;

b) Diện tích đất để thực hiện các công trình, dự án đầu tư phục vụ mục đích phát triển kinh tế mà xác định được nhà đầu tư vào năm cuối của thời hạn ba (03) năm phải công bố điều chỉnh hoặc huỷ bỏ kế hoạch sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 29 của Luật Đất đai.      

Đối với các trường hợp còn lại, cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải công bố huỷ bỏ kế hoạch sử dụng đối với diện tích đất đã được xác định phải thu hồi hoặc phải chuyển mục đích sử dụng (Điều 29 Nghị định 181 ngày 29-10-2004 của Chính phủ về việc thi hành Luật đất đai).

Dự án chỉnh trang khu dân cư P.Tây Thạnh, Q.Tân Phú là dự án phục vụ cho lợi ích công cộng. Do vậy, nếu sau ba năm kể từ ngày kế hoạch sử dụng đất được công bố, dự án chưa được thực hiện do chưa đủ kinh phí thì cơ quan có thẩm quyền có thể điểu chỉnh kế hoạch sử dụng đất đối với diện tích đất phục vụ cho dự án này.

3. Hiện nay, tại địa bàn TP.HCM chưa có quy định  diện tích tối thiểu để cấp phép xây dựng. Tuy nhiên, nếu diện tích đất ở không đủ chuẩn (nhỏ hơn 36m2 - theo TCXD VN 353:2005, có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng nhỏ hơn 3,0m - theo Quyết định số 39 ngày 28-2-2005 của Thủ tướng Chính phủ về việc hướng dẫn thi hành Điều 121 Luật Xây dựng), việc xây dựng nhà ở được xem xét tùy theo vị trí mặt tiền đường hay trong hẻm.

Trường hợp lô đất có vị trí mặt tiền đường, nếu có diện tích từ 15m2 đến dưới 36m2, có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng từ 3,0m trở lên: được phép cải tạo, sửa chữa theo quy mô số tầng hiện hữu hoặc xây dựng mới tối đa 2 tầng (có thể bố trí tầng lửng tại trệt và mái che cầu thang tại sân thượng), chiều cao không quá 13,4m.

Trường hợp lô đất có vị trí trong hẻm, nếu có diện tích từ 15m2 đến dưới 36m2, có chiều rộng (hoặc chiều sâu so với chỉ giới xây dựng) nhỏ hơn 2,0m: nếu công trình đã tồn tại được phép cải tạo, sửa chữa theo hiện trạng, không được xây dựng mới (Quyết định 135 ngày 8-12-2007 của UBND TP.HCM).

Bạn có thể căn cứ theo quy định trên để xác định điều kiện xây dựng cho lô đất của mình sau khi bị giải tỏa theo quy hoạch đã được xét duyệt. Trường hợp không đủ điều kiện để xây dựng, bạn có thể thỏa thuận với chủ đầu tư để mua luôn phần diện tích đất còn lại của bạn.

4. Đúng như bạn nói, Văn bản số 69 ngày 13-8-2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (có hiệu lực ngày -1-10-2009) có quy định, Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng vào mục đích nào thì bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

Quy định trên được áp dụng cho trường hợp của bạn khi vẫn còn hiệu lực thi hành tại thời điểm bạn bị thu hồi đất theo quy hoạch.