Đề xuất giảm thủ tục hành chính liên quan đến các hợp đồng nhà ở

Cần tạo thuận lợi hơn nữa cho người dân.

Hợp đồng bắt buộc phải chứng thực và không phải chứng thực

Theo quy định của Luật Nhà ở thì hiện nay có 10 loại giao dịch có liên quan đến nhà ở được pháp luật về nhà ở công nhận, bao gồm: Mua bán; cho thuê; cho thuê mua; tặng cho; đổi; thế chấp; cho mượn, cho ở nhờ; uỷ quyền quản lý và thừa kế nhà ở. Không có giao dịch cầm cố, bảo lãnh và góp vốn bằng nhà ở.

Cũng theo quy định của Luật Nhà ở thì có 5 loại hợp đồng sau đây không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực, bao gồm: Hợp đồng mua bán nhà ở của các DN có chức năng kinh doanh BĐS; Hợp đồng cho thuê nhà ở (không phân biệt thời hạn cho thuê) của các DN có chức năng kinh doanh BĐS; Hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội; Hợp đồng tặng cho nhà ở mà bên tặng cho nhà ở là tổ chức; Hợp đồng cho thuê nhà ở của cá nhân có thời hạn cho thuê dưới 6 tháng.

Còn 7 loại hợp đồng còn lại, đó là: Hợp đồng mua bán nhà ở giữa cá nhân với cá nhân; hợp đồng đổi nhà ở; hợp đồng cho thuê nhà ở của cá nhân có thời hạn cho thuê từ 6 tháng trở lên; hợp đồng tặng cho nhà ở giữa cá nhân với cá nhân; hợp đồng cho mượn, cho ở nhờ nhà ở; hợp đồng thế chấp và hợp đồng uỷ quyền quản lý nhà ở đều bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực.

Chứng thực các hợp đồng liên quan đến nhà ở

Về đề xuất của Bộ Tư pháp đối với việc huỷ bỏ thủ tục bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực các hợp đồng liên quan đến nhà ở, Bộ Xây dựng nhận thấy rằng, hiện nay hầu hết các hợp đồng liên quan đến nhà ở đều phải qua thủ tục công chứng hoặc chứng thực, thủ tục này đã góp phần giúp cơ quan quản lý nhà nước về đất đai, nhà ở kiểm soát được các giao dịch và hạn chế được các rủi ro, tranh chấp có thể xảy ra. Tuy nhiên, qua thực tiễn triển khai thực hiện quy định này thì vẫn cần thiết phải nghiên cứu để có những đề xuất điều chỉnh cho phù hợp. Trên cơ sở thực tiễn và qua nghiên cứu, Bộ Xây dựng đề xuất cụ thể như sau:

a) Ngoài 5 loại hợp đồng mà Luật Nhà ở đã quy định không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực như trên thì cần quy định thêm 3 loại hợp đồng sau đây cũng thuộc diện không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực để giảm thủ tục cho người dân, cụ thể là:

Hợp đồng cho thuê nhà ở của cá nhân có thời hạn thuê từ 6 tháng trở lên. Lý do bãi bỏ thủ tục bắt buộc phải công chứng là để tạo điều kiện thuận lợi cho các bên trong việc thực hiện giao dịch, tránh trường hợp cứ mỗi lần bổ sung, thay đổi nội dung hợp đồng đã ký thì đều bắt buộc phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực.

Như vậy, nếu bổ sung thêm loại hợp đồng này thì trong mọi trường hợp cho thuê nhà ở (không phân biệt bên cho thuê nhà ở là tổ chức hay cá nhân và không phân biệt thời hạn cho thuê là dưới 6 tháng hay trên 6 tháng) thì đều không bắt buộc phải qua thủ tục công chứng hoặc chứng thực hợp đồng.

Hợp đồng cho mượn, cho ở nhờ nhà ở. Đây là loại hợp đồng có dạng đơn giản, không gắn nhiều với các quyền và nghĩa vụ của các bên, đặc biệt là không liên quan đến tài chính, phần lớn giao dịch này được thực hiện do có quan hệ họ hàng, bạn bè thân thiết… ít xảy ra tranh chấp và người được mượn, ở nhờ nhà ở thường ở cùng với chủ nhà. Do đó, việc bãi bỏ thủ tục bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực đối với loại hợp đồng này là hợp lý.

Hợp đồng uỷ quyền quản lý nhà ở. Đây là một dạng hợp đồng dịch vụ, thường là để thực hiện việc trông coi nhà ở khi chủ nhà đi vắng, không trực tiếp sử dụng nhà ở trong một thời gian và các bên cũng có nhiều quyền và nghĩa vụ giống như hợp đồng thuê nhà ở hoặc hợp đồng cho mượn, cho ở nhờ nhà ở. Hợp đồng này nếu được ký với tổ chức (bên nhận uỷ quyền) thì bên nhận uỷ quyền đều có chức năng kinh doanh dịch vụ quản lý BĐS và có con dấu nhân danh pháp nhân để hoạt động; nếu ký với cá nhân thì thường dựa trên cơ sở quan hệ họ hàng, bạn bè thân thiết… ít xảy ra tranh chấp. Do đó, cũng không cần thiết bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng này.

Như vậy, đối với 3 loại hợp đồng nêu trên thì chỉ khi một bên hoặc hai bên có nhu cầu công chứng để bảo đảm tính an toàn về giao dịch thì mới thực hiện công chứng hoặc chứng thực, không nên quy định bắt buộc phải công chứng, chứng thực các hợp đồng này.

b) Đối với hợp đồng thế chấp: Về bản chất đây là hợp đồng có trao đổi giá trị và cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro, tranh chấp, vì vậy để bảo vệ quyền lợi cho các bên tham gia thì nên bắt buộc phải công chứng; còn nếu đưa loại hợp đồng này vào diện không bắt buộc phải công chứng thì cần phải nghiên cứu kỹ, lấy ý kiến rộng rãi của nhiều loại đối tượng có liên quan trước khi quyết định.

c) Đối với 3 loại hợp đồng còn lại, gồm: Hợp đồng mua bán nhà ở ký giữa cá nhân với cá nhân; Hợp đồng đổi nhà ở; Hợp đồng tặng cho nhà ở ký giữa cá nhân với cá nhân thì nên quy định bắt buộc phải qua thủ tục công chứng hoặc chứng thực. Bởi lẽ, đây là các giao dịch về chuyển quyền sở hữu nhà ở, để được Nhà nước công nhận và sang tên quyền sở hữu nhà ở thì cần thiết phải có sự xác minh, kiểm soát về tính pháp lý của giao dịch nhằm tránh sự lừa đảo, gian lận, gây bất lợi cho bên nhận quyền sở hữu, đồng thời để hạn chế gánh nặng phải xác minh tính pháp lý cho cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Do đó, đề nghị nên quy định cần phải công chứng hoặc chứng thực 3 loại hợp đồng này.

Từ các đề xuất nêu trên Bộ Xây dựng nhận thấy rằng, việc đưa thêm một số loại hợp đồng vào diện không bắt buộc phải công chứng, chứng thực như nêu trên là hợp lý để giảm thủ tục cho người dân. Tuy nhiên, để thực hiện được yêu cầu này thì cần phải trình cơ quan có thẩm quyền thực hiện sửa đổi, bổ sung đồng bộ, thống nhất cả 3 hệ thống pháp luật, đó là Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Bộ luật Dân sự và các văn bản hướng dẫn thi hành.

Riêng đối với hợp đồng cầm cố, bảo lãnh nhà ở thì không đưa vào quy định cải cách thủ tục hành chính, bởi vì Luật Nhà ở không có quy định về hai loại hợp đồng này. Đối với hợp đồng góp vốn bằng nhà ở thì nên thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư và pháp luật về DN.

(Theo BXD)