Để không tốn kém khi chuyển đất vườn sang thổ cư

Xin hỏi đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở được hiểu như thế nào là đúng? Thửa đất của tôi có thuộc trường hợp này không (trên thửa đất chưa xây nhà ở)?

Tôi có được áp dụng mục a khoản 2 điều 6 của Nghị định 198 không? Nếu được áp dụng thì đơn giá tính tiền sử dụng đất phần diện tích ngoài hạn mức có được giảm 50%? Cách tính tiền sử dụng đất mà tôi phải nộp như thế nào? Cảm ơn.

nightmature ([email protected] )

Trả lời

Nếu đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là “giấy chứng nhận”), trong đó xác định rõ phần diện tích đất ở và diện tích đất trồng cây lâu năm thì bạn sẽ không được áp dụng quy định tại điều 45 nghị định 181/2004/NĐ-CP và điều 87 Luật đất đai 2003 để xác định diện tích đất ở đối với trường hợp đất có vườn ao.

Bạn có thể tìm đọc hai điều luật vừa nêu để được hiểu cụ thể hơn.

Theo điểm a khoản 2 điều 6 nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 3-12-2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất, đã được sửa đổi, bổ sung bởi nghị định 17/2006/NĐ-CP, đối với hộ gia đình, cá nhân việc chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao không được công nhận là đất ở hoặc đất nông nghiệp sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp”.

Theo đó, trong trường hợp được phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần đất trồng cây lâu năm thành đất ở, và thửa đất của bạn nằm trong khu dân cư, bạn cũng sẽ không thuộc trường hợp được áp dụng quy định nêu trên do thửa đất của bạn chưa có nhà ở.

Trường hợp được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, bạn sẽ phải đóng tiền sử dụng đất theo mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

Giá đất để tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng (do UBND cấp tỉnh ban hành và công bố vào ngày 1-1 hằng năm) khi được chuyển mục đích sử dụng đất tại thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ xin chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của cơ quan tài nguyên và môi trường.

Tuy nhiên bạn cần lưu ý, việc áp dụng bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định chỉ được thực hiện trong trường hợp phần diện tích xin chuyển mục đích sử dụng thành đất ở nằm trong hạn mức sử dụng đất. Trong trường hợp có nhiều thửa đất, bạn sẽ được lựa chọn một thửa đất để xác định diện tích trong hạn mức.

Giá đất tính tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất xin chuyển mục đích sử dụng thành đất ở vượt hạn mức sẽ được chi cục thuế căn cứ giá đất do UBND cấp tỉnh quy định và hệ số điều chỉnh giá đất để xác định mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo mục đích là đất ở và tiền sử dụng đất theo mục đích trước khi chuyển mục đích sử dụng đất (đất nông nghiệp).

Bạn có thể tìm đọc quyết định tương ứng của UBND cấp tỉnh nơi có đất để biết được hệ số điều chỉnh đất đối với trường hợp của bạn.

Luật sư Nguyên Văn Hậu