Đầu tư shophouse không phải lúc nào cũng đạt lợi nhuận "trong mơ"

Theo kết quả khảo sát của VnExpress, một vài năm gần đây, giới đầu tư Sài Gòn rất ưa chuộng dòng sản phẩm shophouse (nhà phố thương mại và căn hộ tầng trệt của các block chung cư). Số lượng hạn chế, tỷ suất sinh lời từ khai thác cho thuê cao và tốc độ tăng giá vượt trội là những đặc điểm tạo nên sức hút của shophouse.

Các chuyên gia bất động sản cho biết, trong khoảng 3 năm trở lại đây, các shophouse cho thuê tại Tp.HCM có thể đem lại lợi tức khoảng 8 - 12%/năm cho nhà đầu tư. So với căn hộ chung cư hay gửi ngân hàng, sản phẩm này tạo ra hiệu suất dòng tiền cao hơn, còn so với vàng hay chứng khoán thì ít rủi ro hơn.

Một số shophouse mang lại hiệu suất cho thuê cực tốt như trường hợp của shophouse tại khu đô thị Phú Mỹ Hưng khiến giới đầu tư tranh nhau mua; hay một shophouse trên trục Mai Chí Thọ (quận 2) trị giá 4 tỷ đang được cho thuê với giá 30 triệu đồng/tháng...

Vậy nhưng, thực tế cho thấy, không phải tất cả các suất đầu tư shophouse đều mang lại nguồn lợi tức như kỳ vọng. Trong đó, nhiều căn còn trở thành "bom xịt" nếu xét ở góc độ đầu tư cho thuê bởi đạt tỷ suất sinh lời quá thấp. Đơn cử, một căn shophouse là nhà phố thương mại trên đường Nguyễn Cơ Thạch được mua với giá thị trường từ 71 - 72 tỷ đồng nhưng giá cho thuê chỉ khoảng 5.000 USD/tháng. Như vậy, việc cho thuê tài sản này chỉ đem lại tỷ suất sinh lời từ 1,5 - 2%/năm, so với mức kỳ vọng (8 - 12%) thì thấp hơn 4 - 6 lần, so với lãi suất ngân hàng cũng thấp hơn nhiều.

Trường hợp khác là các căn hộ tầng trệt nằm trong block chung cư trên đường Phạm Hữu Lầu, quận 7 đang có giá bán thứ cấp khoảng 2,2 tỷ đồng nhưng giá cho thuê mỗi tháng chỉ được 10 triệu đồng, tương đương tỷ suất sinh lời chưa tới 5%/năm. Tương tự, sản phẩm shophouse tại một khu căn hộ trên đường Võ Văn Kiệt, thuộc quận 8 cũng chỉ đạt tỷ suất sinh lời từ cho thuê khoảng 4%/năm do khách thuê kinh doanh không hiệu quả. Như vậy, suất đầu tư shophouse này chỉ bằng một nửa so với kỳ vọng.

Một khu shophouse đang cho thuê tốt, mang lại hiệu suất dòng tiền lớn. Ảnh: H.T

Mặc dù nhiều shophouse không đạt được lợi suất cho thuê như kỳ vọng nhưng các nhà đầu tư vẫn không ngừng tham gia vào cuộc đua săn lùng dòng sản phẩm này. Đơn cử, tại một dự án khu đô thị đang triển khai ở quận 9, Tp.HCM đang diễn ra tình trạng nhà đầu tư phải chực chờ tại cả gần chục sàn phân phối mới mong có được một suất mua shophouse. Được biết, dự án này có quy mô lên tới 45.000 căn hộ chung cư, chưa kể nhà liền thổ (biệt thự, nhà phố và shophouse).

Bên cạnh đó, chủ đầu tư không ít dự án căn hộ không bán mà giữ lại các shophouse để cho thuê nhằm tối ưu hóa lợi nhuận. Trường hợp có bán thì cũng dành cho đối tác hoặc khách V.I.P đặt hàng từ trước.

Tổng giám đốc Đại Phúc Land Nguyễn Thanh Hương cho biết, do sở hữu nhiều đặc tính vượt trội so với những kênh đầu tư bất động sản khác nên shophouse đã và đang tạo ra các cơn sốt. Cụ thể là số lượng hạn chế, tích hợp nhiều chức năng, khai thác cho thuê hiệu quả và nhất là có tiềm năng tăng giá lý tưởng (không ít trường hợp được kiểm chứng có giá tăng gấp 2 - 3 lần).

Xét về số lượng, các sản phẩm shophouse trong một dự án thường chỉ chiếm tỷ lệ 2 - 3%, ở các dự án khu đô thị lớn, tỷ lệ này có thể nhỉnh hơn chút, khoảng 5%. Với dòng sản phẩm shophouse là nhà phố thương mại thì số lượng chỉ giới hạn ở các vị trí trên trục đường chính, huyết mạch dẫn vào dự án.

Xét về đặc tính đa chức năng, shophouse không chỉ phù hợp cho việc kinh doanh buôn bán, cho thuê đặt văn phòng công ty mà còn có thể dùng để ở. Vì vậy, dòng sản phẩm này không những được nhà đầu tư cá nhân ưa chuộng mà còn thu hút nhà đầu tư tổ chức (các doanh nghiệp).

Với những shophouse không đạt được hiệu suất sinh lời như kỳ vọng, thường từ 1,5 - 2% hay nhỉnh hơn với mức 3 - 4%, bà Hương lý giải nguyên nhân là do sản phẩm nằm tại những khu vực dân cư chưa bước vào giai đoạn lấp đầy hoặc dự án chưa phát triển hoàn chỉnh.

Do đó, nếu sở hữu các shophouse này, nhà đầu tư cần phải chờ thêm một thời gian, khi cộng đồng dân cư được hình thành đông đúc thì giá thuê sẽ tăng dần lên, kéo hiệu suất sinh lời tăng cao hơn.

Bà Hương cho rằng, giá trị của shophouse vẫn chủ yếu phụ thuộc vào một vài biến số. Thứ nhất là dự án phải có khả năng lấp đầy nhanh; thứ hai là dự án phải có dịch vụ tiện ích thật tốt; thứ ba là dự án phải có cộng đồng cư dân nội khu đủ lớn và thứ tư là phải có sự kết nối thông suốt, thu hút cộng đồng cư dân bên ngoài dự án.

Vì vậy, CEO Đại Phúc Land đưa ra lời khuyên, trước khi quyết định xuống tiền, thương hiệu và uy tín chủ đầu tư là những yếu tố mà nhà đầu tư shophouse phải cân nhắc đầu tiên. Yếu tố này rất quan trọng bởi chỉ khi dự án được phát triển và quản lý tốt thì mới đảm bảo hiệu quả sinh lời của suất đầu tư shophouse trong dự án.