Đầu tư đất vùng ven: Ham rẻ có thể chuốc rủi ro

Theo ông Nguyễn Mạc Hoài Nam - Tổng giám đốc Công ty Tư vấn đầu tư Nam Phát, mặc dù thu gom đất vùng ven Tp.HCM chờ cơ hội tăng giá trong dài hạn là một cách đầu tư khôn ngoan, khả năng sinh lời cao nhưng cũng có không ít rủi ro tiềm ẩn. Dưới đây là những chia sẻ của chuyên gia này về những ẩn số khó lường của việc đầu tư đất vùng ven.

Thứ nhất: Rủi ro về pháp lý. Hầu hết các nhà đầu tư mua đất lẻ phân lô của hộ gia đình không thể lường trước được sự phức tạp của các quy định của ngành này. Có trường hợp nhiều người cùng đứng tên chung trên giấy tờ sở hữu khu nhà đất đang giao dịch khiến cho việc hoàn thiện các thủ tục làm giấy chứng nhận kéo dài, có khi còn không thể thực hiện được. Cũng có trường hợp mua đất nông nghiệp là đất lúa, dù bên bán có cam kết chuyển lên đất vườn nhưng trên thực tế lại không thể chuyển mục đích sử dụng được hoặc nếu được thì thời gian kéo dài rất lâu. Ngoài ra còn một số khả năng khác như: đất đang rao bán có tranh chấp mà bên mua không biết, có thể khiến người mua tiền mất tật mang. Để tránh được những điều này, nhà đầu tư cần rất nhiều thời gian thẩm định, kiểm tra tài sản. Do đó rủi ro pháp lý được xem là ẩn số lớn nhất đối với kênh đầu tư này.

Tuy hấp dẫn, lợi nhuận cao nhưng kiểu đầu tư đất vùng ven chờ tăng giá vẫn
có những rủi ro tiềm ẩn không hề nhỏ. Ảnh: T.S

Thứ hai: Rủi ro trong quy hoạch. Sự thay đổi quy hoạch của địa phương có thể sẽ giúp cho một số người được hưởng lợi nhưng cũng không hiếm trường hợp bị thiệt hại. Ví dụ, việc thay đổi vị trí khu vực cây xanh, khu đất thay vì gần một công viên thì tương lai có thể gặp rủi ro rớt giá do đất nằm gần các bãi rác tập trung, bị ảnh hưởng bởi yếu tố môi trường. Việc mở rộng các khu công nghiệp cũng có những tác động nhất định đến kế hoạch đầu tư. Chẳng hạn, trước đây khu đất có thể không nằm trong khu quy hoạch cụm, khu công nghiệp nhưng nay lại lọt thỏm vào khu vực này thì rủi ro cũng bắt đầu tăng lên. Những mảnh đất nằm trong các dự án bị vướng quy hoạch treo cũng có thể khiến cho tài sản của nhà đầu tư không thể tăng giá, điều này cũng có nghĩa nhà đầu tư lâm vào cảnh bị chôn vốn trong một thời gian dài mà không có lãi.

Thứ ba: Rủi ro do các công trình hạ tầng giao thông và hạ tầng xã hội bị chậm tiến độ. Các nhà đầu tư mua đất để trông chờ vào việc mở đường, thông cầu, xây trường, chợ, bệnh viện, nhà trẻ... mọc lên thế nhưng thời gian triển khai xây dựng các công trình này bị kéo dài hoặc không thể xác định thời gian hoàn thành sẽ là những mối lo lớn. Bởi lẽ, các công trình tiện ích và hạ tầng có vai trò rất quan trọng trong việc kích giá nhà đất có vị trí gần đó, nếu các dự án này bị thiếu hoặc bị treo thì bất động sản lân cận cũng bị suy giảm giá trị.

Thứ tư: Rủi ro có tính chu kỳ của thị trường bất động sản. Việc mua đất đầu tư dài hạn để chờ cơ hội tăng giá thường phụ thuộc rất lớn vào độ nóng lạnh của thị trường trong hàng chục năm thậm chí lâu hơn. Theo đó, trong khoảng thời gian khá dài này, không phải lúc nào giá đất cũng tăng cao mà chỉ đi lên trong một số thời điểm nhất định. Nghĩa là nếu chọn sai thời điểm mua vào hoặc bán ra sẽ khiến suất đầu tư bị đẩy vào chân tường.

Thứ năm: Mất chi phí cơ hội. Trong khoảng thời gian dài bỏ tiền vào nhà đất chờ đợi tăng giá, thông thường phải mất 5-10 năm, dòng vốn sẽ nằm yên trong đất, khó hoặc không thể dịch chuyển sang những kênh đầu tư khác được. Như vậy, suốt chu kỳ đầu tư dài này, nhà đầu tư buộc phải bỏ qua những cơ hội mới trên thị trường.