Đầu tư đất nền 2020: Chủ quan coi chừng mất trắng

1. Rủi ro khi đầu tư đất nền gần khu công nghiệp

Với lợi thế về đội ngũ lao động trẻ, chi phí thấp, môi trường chính trị ổn định, Việt Nam đang trở thành điểm sáng thu hút xây dựng các khu công nghiệp. Nhất là trong bối cảnh dịch bệnh Covid-19 diễn biến phức tạp, việc kiểm soát dịch bệnh của Việt Nam được cộng đồng quốc tế đánh giá cao, góp phần thu hút nhiều hơn nguồn vốn ngoại vào Việt Nam xây dựng và phát triển các khu công nghiệp. 

Bất động sản công nghiệp theo đó ngày càng tỏa "sức nóng" và trở thành điểm sáng năm 2020. Phân khúc này được giới đầu tư nhắm đến do có cơ sở hạ tầng giao thông phát triển, tập trung nhiều lao động, doanh nhân đến làm việc, thích hợp để xây nhà trọ, kho xưởng rồi cho thuê. Theo báo cáo thị trường bất động sản quý 2/2020 của Batdongsan.com.vn, mức độ tìm kiếm bất động sản công nghiệp tăng mạnh ở một số khu công nghiệp thuộc các tỉnh thành phía Bắc. Lượng tìm kiếm bất động sản công nghiệp tăng 32% so với mức trung bình. Trong đó, khu công nghiệp Nam Đình Vũ (Hải Phòng) tăng 243%, khu công nghiệp Quang Châu (Bắc Giang) tăng tới 260%...

Tuy nhiên, đối tượng thuê nhà ở sát khu công nghiệp đa phần là những công nhân, hộ gia đình trẻ có thu nhập thấp. Đời sống kinh tế bấp bênh, lại thường xuyên thay đổi chỗ làm nên nhu cầu thuê ổn định lâu dài tại một khu vực của họ không cao. Áp lực sẽ càng nặng nề hơn khi nhà đầu tư vừa phải liên tục tìm cách lấp phòng cho thuê, vừa phải trả nợ và lãi vay ngân hàng xây nhà trọ mỗi tháng. Do đó, việc xây nhà trọ gần khu công nghiệp sẽ phù hợp và an toàn hơn đối với những nhà đầu tư có dòng tiền nhàn rỗi, thay vì sử dụng nguồn vốn đi vay.

Ngay cả khi môi giới vẽ ra nhiều lợi nhuận hay hứa hẹn về sự phát triển thần tốc của khu đất trong tương lai, nhà đầu tư cũng không nên vội vàng tin tưởng. Bất động sản khu công nghiệp tuy mở ra tiềm năng cho thuê lớn nhưng trong quá trình phát triển, không ít khu công nghiệp bị phản ánh về tình trạng ô nhiễm nguồn nước, xả thải, tiếng ồn... Nếu nhà đầu tư không tìm hiểu kỹ về vấn đề này rất có thể xây nhà trọ, kho xưởng xong lại thua lỗ nặng vì ế ẩm.  

2. Rủi ro khi đầu tư đất nền chung sổ

Với giá bán rẻ hơn hẳn so với giá thị trường, đất chung sổ (không có sổ đỏ riêng) dù tiềm ẩn nhiều rủi ro nhưng vẫn có nhiều người đánh liều lựa chọn. Những nhà đầu tư này ôm hy vọng mua vào với giá rẻ, chờ đất được tách sổ, pháp lý đầy đủ sẽ đẩy giá lên. Trong khi đó, mỗi tỉnh thành trên cả nước lại có quy định riêng về diện tích tách thửa tối thiểu. Nếu thửa đất không đáp ứng đủ điều kiện thì việc tách thửa là bất khả thi, đồng nghĩa với việc nhà đầu tư sẽ bị chôn vốn lâu dài. Việc bán lại cũng khó khăn và tốn công sức, thời gian do mảnh đất là đồng sở hữu, các bên đều có quyền và nghĩa vụ giống nhau trong việc sử dụng và định đoạt bất động sản này. 

Đó là chưa kể khi mua đất sổ chung, nếu những người góp vốn không thỏa thuận rõ ràng với nhau về việc sử dụng, định đoạt cũng như hưởng hoa lợi từ lô đất này thì tương lai rất dễ xảy ra tranh chấp. Việc thế chấp sổ đỏ để vay vốn ngân hàng cũng gặp khó khăn và thường không được chấp nhận do lô đất thuộc quyền sở hữu chung của nhiều người. 

Đầu tư đất nền chung sổ tiềm ẩn nhiều rủi ro khó lường. Ảnh minh họa: Internet

3. Rủi ro khi đầu tư đất nền chưa hoàn thiện pháp lý

Mua đất không đơn giản chỉ là việc chọn vị trí ưng ý, phù hợp điều kiện kinh tế mà còn phải tìm hiểu kỹ pháp lý để đảm bảo quyền sử dụng hợp pháp của người mua, nhất là khi phát sinh những tình huống tranh chấp ngoài ý muốn. Một dự án đất nền được cho là chưa hoàn thiện pháp lý nếu thiếu một trong những giấy tờ quan trọng sau đây:

- Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp của chủ đầu tư (thông tin về lĩnh vực kinh doanh, chức năng xây dựng và đầu tư các dự án bất động sản của doanh nghiệp đó)

- Văn bản thể hiện khu đất nền dự án đó được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất

- Quy hoạch chi tiết 1/500 (đối với dự án quy mô lớn hơn 5ha) hoặc quy hoạch chi tiết mặt bằng 1/500 (đối với dự án quy mô nhỏ hơn 5ha). Những bản quy hoạch này phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

- Giấy phép xây dựng do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình…

Ngoài việc xem xét hồ sơ pháp lý của lô đất, nhà đầu tư đất nền cũng cần tìm hiểu tư cách pháp lý của bên bán, tránh trường hợp mua đất không chính chủ, mua đủ rủi ro. Theo đó, pháp luật quy định chỉ có chủ sở hữu đất (người đứng tên trên sổ đỏ) hoặc người được chủ đất ủy quyền hợp pháp mới có quyền ký kết hợp đồng chuyển nhượng bất động sản. Tuy nhiên trên thực tế, nhiều môi giới, đơn vị dù không có tư cách pháp lý vẫn đứng ra chào bán đất nền, thu tiền cọc của khách hàng. Nếu không tìm hiểu kỹ mà lỡ ký hợp đồng với những kẻ mạo danh này, bạn rất dễ rơi vào cảnh tiền mất tật mang. 

Linh Phương (TH)

>> 4 loại đất nền cần “né” khi đầu tư bất động sản
>> Ôm tiền đầu tư đất nền: Tưởng lãi bạc tỷ, ai ngờ trắng tay!
>> 4 cách nhận biết một dự án đất nền không đủ điều kiện pháp lý