Đầu tư dài hạn đất Cần Giờ "trúng" đậm

Nhà đầu tư này kể, thời điểm cuối năm 2008, bà đã nhắm lô đất 200 m2 nằm ngay khu dân cư hiện hữu xã Bình Khánh, huyện Cần Giờ, cách UBND xã chỉ 600 m2. Sau đó, nhà đầu tư này quyết định xuống tiền mua vào đầu năm 2009, rồi làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng lên thổ cư 100%. Bà Liên cũng nhanh chóng san lấp mặt bằng, chờ cấp sổ. Toàn bộ chi phí từ lúc mua đến khi hoàn thiện pháp lý vào khoảng 240 triệu đồng, gồm cả thuế phí. Nhà đầu tư này cho biết: "Lúc đó tôi nghĩ sẽ có lãi chút đỉnh nhưng chưa từng tham vọng sau này nó sẽ là tài sản lớn vì Cần Giờ heo hút, thưa người".

Cách đây khoảng chục năm, giá đất thổ cư tại địa bàn xã Bình Khánh chỉ từ 1-1,2 triệu đồng/m2, và gần như không mấy ai quan tâm hỏi mua. Một vài năm đầu khi "ôm" lô đất nền này, đã nhiều lần bà Liên định bán vì túng tiền, nhưng sau đó lại thôi vì tổng giá trị lô đất không cao, không đủ xoay sở việc lớn. Tuy nhiên, từ năm 2016, tức 7 năm sau khi mua, giá lô đất bắt đầu tăng, có lúc đạt 6 triệu đồng/m2.

Vào tháng 5/2019 mới đây, tức sau 3 năm nữa, một cò đất gọi điện đặt vấn đề mua nền đất 200 m2 này của bà Liên với giá 3 tỷ đồng. Nghĩa là suất đầu tư có giá trị tăng gấp 12,5 lần so với lúc mua vào năm 2009. Tuy vậy, bà Liên cho biết vẫn muốn giữ lô đất cho đến khi nào cầu Cần Giờ hoàn thiện mới bán ra, vì giá chốt khi đó có thể sẽ còn cao hơn.

Giá đất tại huyện Cần Giờ tăng gấp 12 lần trong vòng 10 năm. Ảnh: Vũ Lê

Thực tế chuyện ôm đất 10 năm lãi trên chục lần của bà Liên nói trên không phải là trường hợp cá biệt ở huyện đảo Cần Giờ. Năm 2008, ông Hữu, một nhà đầu tư ở TP.HCM cũng lặn lội xuống Cần Giờ tìm mua đất chờ thời. Nhà đầu tư này chọn một lô đất hỗn hợp 2.500 m2 liền kề biển trong thị trấn Cần Thạnh với giá 2,5 tỷ đồng. Ngoài đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây lâu năm, lô đất còn có gần 300 m2 đất thổ cư. Đầu năm nay, khi cần vốn mở nhà máy sản xuất, ông Hữu sang tay mảnh đất này với giá 27,5 tỷ đồng, tức giá tăng 11 lần sau chục năm.

Theo xác nhận của chuyên gia Đoàn Quốc Duyệt, người từng có nhiều năm quan sát thị trường bất động sản phía Nam TP.HCM và gần 5 năm tư vấn pháp lý nhà đất trên địa bàn huyện Cần Giờ, không ít nhà đầu tư thu lãi khủng gấp 10 lần nhờ ôm đất tại huyện đảo này.

Tuy nhiên, ông Duyệt giải thích, mức lãi trên 10 lần chỉ đúng với các trường hợp nhà đầu tư đã trường kỳ ôm hàng trong chu kỳ một thập niên trở lại đây. Nếu nhìn tổng quan toàn TP.HCM, các huyện vùng ven đều có mức lãi tương tự chứ không riêng gì Cần Giờ. Tuy nhiên, ở huyện đảo ven biển duy nhất của Sài Gòn, thời điểm chốt lãi có sự khác biệt so với các nơi khác.

Ông Duyệt cũng phân tích, nếu nhà đầu tư mua đất Cần Giờ vào năm 2008-2009 thì phải chờ cho đến năm 2015-2016 (tức trong 6-7 năm) mới có lãi gấp 2- 3 lần. Tuy nhiên kể từ năm 2016-2019, tức liên tiếp 3-4 năm sau, giá đất tại huyện đảo này liên tục tăng vọt sau khi sốt đất lan rộng toàn TP.HCM. Diễn biến này khiến cho nhà đầu tư ôm đất đạt được tỷ suất lợi nhuận tăng đột biến tới 10 lần.

Về nguyên nhân khiến giá đất tăng đột biến tại huyện Cần Giờ, ông Duyệt chỉ ra 3 yếu tố tác động: Thứ nhất, là do thông tin UBND TP.HCM có chủ trương xây cầu nối Cần Giờ với khu trung tâm thành phố; Thứ hai, thông tin một ông lớn bất động sản sẽ chính thức trở thành chủ đầu tư dự án lấn biển Cần Giờ đã thổi lửa vào giá đất địa bàn này; Thứ ba; phải kể đến tác động của cơn sốt đất khiến cho "nước chảy về chỗ trũng". Cần Giờ vốn là một huyện đảo heo hút có giá đất rẻ nhất Sài Gòn không thể nằm ngoài vòng xoáy tăng giá đất mạnh mẽ này.

Không chỉ những nhà đầu tư ôm đất mà ngay cả người dân đang sống tại huyện đảo đều tin tưởng rằng, với nguồn lực to lớn đang ở dạng tiềm năng, thời gian tới chắc chắn Cần Giờ sẽ chuyển mình phát triển và bứt phá. Do đó mà giá đất Cần Giờ không ngừng leo thang theo tâm lý kỳ vọng.

Tuy nhiên, cũng không thể phủ nhận các nhà đầu tư đất Cần Giờ phải chịu sức ép không nhỏ. Trong đó, áp lực lớn nhất là, để giữ đất trong cả thập niên và đặt cược tăng giá thì nhà đầu tư cũng phải chấp nhận hy sinh chi phí cơ hội, chôn vốn trong một thời gian rất dài. Điều này không khả thi với các nhà đầu tư lướt sóng, vốn mỏng (đi vay), tiềm lực tài chính hạn chế. Bởi đây là cuộc đua đường trường bắt buộc nhà đầu tư phải có vốn lớn và kiên trì mới có thể hái quả ngọt ở chặng cuối. Việc chỉ ôm đất Cần Giờ chỉ vài năm mà đã mộng thu lãi khủng chỉ là ảo tưởng.

Ông Duyệt cũng phân tích thêm, dù Cần Giờ thuộc địa phận TP.HCM nhưng đất ở đây chỉ được xếp vào loại đất vùng ven, còn cần một khoảng thời gian rất dài để hút vốn ngân sách, cải thiện hạ tầng mới phát triển mạnh. Vì thế, sử dụng đòn bẩy tài chính để gom đất ôm hàng theo phong trào không phải là một phương án hay bởi có thể rủi ro mắc bẫy lãi suất khá lớn. "Ưu tiên lớn nhất khi đầu tư nhà đất dài hạn tại Cần Giờ vẫn là chỉ nên dùng tiền nhàn rỗi", chuyên gia này khuyến cáo.