Đất nền là gì? Loại đất nền nào nhà đầu tư nên “né”

1. Đất nền là gì? Các loại đất nền thường gặp

Đất nền là gì? Có phải đơn giản chỉ là kênh đầu tư có lời hấp dẫn. Để tránh mắc phải những sai lầm, cùng chúng tôi tìm hiểu khái niệm đất nền và các loại đất nền thường gặp.

Khái niệm đất nền

Đất nền là những lô đất nguyên vẹn, chưa có bất kỳ sự tác động nào từ con người như: đào bới, san lấp hay khởi công xây dựng,... Điều này có nghĩa là, đất nền là đất được giữ nguyên hiện trạng ban đầu và đất đã xây nhà thì sẽ không còn được gọi là đất nền nữa.

Không phải ai cũng nắm được đất nền là gì

Các loại đất nền thường gặp và đặc điểm

Đất nền thường có rất nhiều loại, tùy vào mục đích sử dụng mà người ta phân chia. Trong đó, có 3 loại đất nền mà chúng ta thường gặp, đó là đất nền dự án, đất nền thổ cư và đất nền liền kề.

Đất nền dự án là gì?

Đất nền dự án là những lô đất nằm trong một dự án đang được quy hoạch. Những lô đất này vẫn giữ nguyên hiện trạng và chưa chịu tác động từ con người. Đất nền dự án thường được sử dụng trong các dự án xây dựng quy mô lớn với nhiều tiện ích bao quanh. Đó có thể là khu dân cư, các dự án nhà ở, công ty, nhà xưởng, văn phòng hay khu sinh thái.

Đến đây, nhiều người thường thắc mắc quy hoạch đất ở dự án là gì? Dựa trên khái niệm về đất nền dự án mà người ta xác định được quy hoạch đất ở dự án là gì. Theo đó, các khu đất trong dự án thường được quy hoạch một cách minh bạch, công khai. Chủ đầu tư sẽ là người đứng ra chịu toàn bộ trách nhiệm nếu xảy ra tình trạng phải đền bù.

Đất nền dự án thường được sử dụng vào mục đích xây dựng hệ thống tiện ích

Đất nền thổ cư là gì?

Đất thổ cư là đất được khai thác để ở. Đây là loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, thường xuất hiện ở rất nhiều nơi, từ nông thôn đến thành thị.

Đất nền thổ cư thường được dùng để xây nhà, xây vườn gắn với nhà, hoặc các công trình phúc lợi xã hội.

>> Xem thêm: Đất thổ cư là gì và kinh nghiệm đầu tư hiệu quả

Đất nền liền kề là gì?

Đất nền liền kề là những lô đất, mảnh đất nằm trong cùng một khu vực thi công dự án. Chúng thường có diện tích tương đương nhau, nằm gần nhau với một kết cấu nhất định.

Cách phân biệt đất nền dự án, đất nền thổ cư, đất nền liền kề

Người ta thường phân biệt đất nền dự án, đất nền thổ cư, đất nền liền kề bằng 2 yếu tố sau:

Tính pháp lý

Xét về góc độ pháp lý, 3 loại đất nền đều có những sự khác biệt nhất định:

- Đất nền dự án: Là loại đất được quy hoạch một cách minh bạch, công khai, sau khi có sự kiểm tra và cấp phép từ các đơn vị chức năng, cơ quan nhà nước.

- Đất nền thổ cư: Trái với đất nền dự án, tính pháp lý của đất nền thổ cư thường tiềm ẩn rủi ro. Bởi trong nhiều trường hợp, các mảnh đất thường chỉ có giấy ký kết giữa 2 bên, mà không được kiểm chứng và cấp phép bởi cơ quan chức năng. Những mảnh đất không có giấy tờ như thế sẽ gây khó dễ cho việc sở hữu, mua bán hoặc trao đổi trong tương lai.

- Đất nền liền kề: Tương tự như đất nền dự án, đất nền liền kề được phân lô, phân khu một cách rõ ràng, minh bạch, có giấy phép đến từ các đơn vị chức năng, có sổ đỏ,....

Tiện ích sử dụng

Bên cạnh tính pháp lý, thì một trong những yếu tố khác có thể giúp phân biệt 3 loại đất nền này chính là những tiện ích sử dụng:

- Đất nền dự án: Đây là mô hình được bao quanh bởi nhiều tiện ích. Các nhà đầu tư không chỉ chú trọng đầu tư và phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng như hệ thống điện nước, phòng cháy chữa cháy,... mà còn chú trọng tới hệ thống tiện ích như: trường học, trung tâm thương mại, công viên,...

- Đất nền thổ cư: Vì chủ yếu là đất để xây nhà ở với quy mô nhỏ, nên nhà đầu tư thường không quá chú trọng vào hệ thống tiện ích xung quanh.

- Đất nền liền kề: Giống như đất nền dự án, đất nền liền kề cũng là loại đất được chủ đầu tư chú trọng về hệ thống tiện ích như: trung tâm thương mại, bệnh viện, trường học, hệ thống giao thông,...

Nắm được đất nền là gì và các thông tin liên quan là cần thiết, giúp nhà đầu tư có được định hướng khi lựa chọn. Tuy nhiên, liệu có phải loại đất nền nào cũng có thể đầu tư sinh lời? Batdongsan.com.vn sẽ phân tích về vấn đề này ở phần tiếp theo của bài viết.

2. Loại đất nền nào tuyệt đối nên tránh khi đầu tư bất động sản

Để không đầu tư nhầm chỗ, tiền mất tật mang thì nhà đầu tư cần phân biệt được bốn loại đất nền cần tránh. Bao gồm:

Đất nền dự án ma

Dự án ma là thuật ngữ không quá xa lạ trong giới đầu tư bất động sản. Thuật ngữ này dùng để chỉ các dự án hoàn toàn ảo, không có thật và đặc biệt không tồn tại trên pháp lý. Trên thực tế đây chỉ là một chiêu trò dụ dỗ khách hàng bỏ tiền mua dự án mà chính nhà đầu tư hay “cò” đất vẽ lên để chiếm đoạt tiền cọc.

Cẩn thận kẻo nhà đầu tư bị lừa mua “dự án ma”

Tuy nhiên, những dự án này thường không có giấy phép hay bất cứ một loại giấy tờ gì liên quan đến mặt pháp lý, nên người mua cần tìm hiểu thật kỹ. Người mua cũng có thể chủ động tìm đến vị trí khu đất để thăm dò.

Đất nền phân lô nhưng chưa được cấp phép

Đất nền chưa phân lô thường mang đến nhiều rủi ro cho người mua. Đối với những khách hàng mua đất để đầu tư kinh doanh, thì đất nền theo kiểu này rất khó bán, chưa kể thường hay bị kẹt vốn không kiếm được lời. Đối với những khách hàng mua nhà ở thực, sẽ không được sở hữu sổ đỏ. Như vậy, rủi ro khi mua phải đất nền chưa phân lô là tương đối lớn.

Vì vậy để đảm bảo được quyền lợi của người mua, nên chọn đất nền đã có sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Có như vậy khi xảy ra tranh chấp hay thu hồi thì người mua sẽ được đền bù.

Đất nền đang bị cầm cố ngân hàng bởi chủ đầu tư

Nhiều nhà đầu tư đã phải ngậm ngùi cay đắng khi mua về những lô đất này. Bởi sổ đỏ thì đã bị người bán cầm cố, xây nhà hay sang nhượng cũng bây giờ thì chẳng có quyền. Tuy nhiên, đấy chỉ là điều đáng lo, quan trọng hơn nếu chủ đầu tư phá sản hay ngân hàng phát mãi đất nền, thì còn là đáng tiếc. Nhà đầu tư chắc chắn sẽ ra về tay không, không có lời, lại chẳng có cả vốn.

Nhiều rủi ro khi nhà đầu tư mua phải đất nền đang bị cầm cố

Đất nền được thanh lý giá rẻ

Nhiều sàn môi giới nhỏ lẻ hay cá nhân đã lợi dụng lòng tin đối với khách hàng bằng cách đánh vào tâm lý giá rẻ để thu hút khách tìm mua. Tuy nhiên, trên thực tế các loại đất này thường nằm ở những nơi xa xôi hẻo lánh, chưa kể đến việc bị dính tranh chấp, nên bạn có thể mất trắng nếu không thận trọng.

3. Những lưu ý khi đầu tư đất nền

Ngoài việc tìm hiểu đất nền là gì, nếu đang có ý định tìm mua loại bất động sản này thì bạn cũng cần nắm được những lưu ý dưới đây.

Quan tâm đến chủ đầu tư của dự án đất nền

Đừng phớt lờ hay nghe chiêu trò dụ dỗ của bất kỳ ai, mà không tìm hiểu kỹ chủ đầu tư đó như thế nào. Trên thị trường có rất nhiều nguồn thông tin khác nhau nhưng đa phần không rõ ràng, thông tin ảo, không có thật,... Để chắc chắn hơn thì bạn cần tìm hiểu tính khả thi và năng lực hoàn thiện của chủ dự án.

Hãy bắt đầu từ việc chọn lựa chủ đầu tư uy tín: có tiểu sử tốt, thành tích làm việc tốt, và tiềm lực tài chính dồi dào. Bạn nên tham khảo dự án đã được triển khai trước đây để có định hướng tốt hơn.

Thủ tục, giấy tờ, hồ sơ pháp lý của đất nền

Bên cạnh việc phải lựa một chủ đầu tư uy tín, thì điều quan trọng tiếp theo chính là tính pháp lý của đất nền. Trước khi mua phần đất nào, bạn cần chắc chắn rằng đã có quyết định giao đất của các cơ quan có thẩm quyền và được phê duyệt quy hoạch.

Tìm hiểu kỹ hồ sơ pháp lý trước khi chọn mua đất nền

Để an toàn trong quá trình sở hữu thì bạn nên chọn mua những khu đất đã có sổ đỏ. Nếu xảy ra tranh chấp hay thu hồi, thì bạn cũng sẽ có lợi từ công tác đền bù.

Hồ sơ pháp lý của đất nền dự án thường bao gồm:

• Các văn bản chứng minh khu đất nền đã được giao đất bởi các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Giấy tờ chứng minh chủ đầu tư đã được cấp sổ đỏ cho khu đất nền đó.
• Văn bản thỏa thuận địa điểm quy hoạch dự án được cấp bởi phòng kiến trúc sư trưởng.
• Nếu trong trường hợp phải đem bu thì cần có chứng minh lô đất nền đã hoàn tất giải tỏa đền bù.
• Một số giấy tờ có trong hồ sơ chấp thuận của UBND quận, huyện chuyển tới văn phòng kiến trúc sư trưởng. Kèm theo văn bản kiến trúc sư.

Xem xét kỹ hợp đồng và tiến độ thanh toán

Thời gian để mua đất nền với giá tốt đến trực tiếp từ chủ đầu tư khoảng từ 2 đến 3 năm. Đây thực chất là một quãng thời gian khá dài vì vậy mà nhiều người thường mua đất nền qua trung tâm sẽ nhanh gọn hơn. Nếu như bạn ở trong trường hợp này thì cần phải lưu ý về hợp đồng giá cả và tiến độ thanh toán.

Trước hết bạn cần xem xét kỹ lưỡng những thông tin có trong hợp đồng, để tránh xảy ra những tranh chấp bất đồng sau này. Để ý đến những cam kết về tiến độ xây dựng, thanh toán của dự án, để có thể khởi kiện khi chủ đầu tư không thực hiện đúng.

4. Đất nền thương mại là gì?

Ngày nay, nhiều nhà đầu tư thường rót tiền vào các dự án đất nền thương mại. Vậy đất nền thương mại là gì? Đất nền thương mại thực chất là các lô đất thuộc nhóm phi nông nghiệp, được sử dụng để xây dựng các cơ sở kinh doanh thương mại, hoắc các công trình phục vụ cho quá trình kinh doanh thương mại. Những mảnh đất này hiện được ví như “gà đẻ trứng vàng”, có thể giúp nhà đầu tư kiếm lời nhanh chóng.

Kiếm lời nhanh từ đất nền thương mại

Lý do khá đơn giản, bởi đất nền thương mại thường được tọa lạc ở các khu vực giao thông thuận tiện nên thu hút được nhiều đầu tư. Bên cạnh đó, khoản vốn để rót vào đầu tư lại thấp nhưng tốc độ giá tăng lại rất nhanh. Do vậy mà đất nền thương mại thường mang lại nhiều nguồn lợi nhuận hấp dẫn cho nhà đầu tư.

Không chỉ riêng đất nền thương mại, thực tế các loại đất nền nói chung hiện đang là phân khúc hái ra tiền trong năm nay và các năm sau nữa. Đặc biệt là ở các khu vực ven thành phố Hồ Chí Minh, các huyện lên quận ở thành phố Hà Nội, và các khu vực có thị trường nghỉ dưỡng mới. Như vậy, đầu tư kiếm lời bằng đất nền không khó, nhưng các nhà đầu tư phải biết tận dụng thời cơ và nắm bắt được thị trường.

Hy vọng bài viết trên đã giúp các nhà đầu tư mới nắm được khái niệm đất nền là gì, đặc trưng cơ bản của các loại đất nền và những lưu ý khi đầu tư. Ngoài ra, nhà đầu tư cũng cần tìm hiểu thêm các khái niệm về bất động sản khác để có thể nhìn nhận, đánh giá khách quan về thị trường trước khi đưa ra quyết định.