Đất nền hạ nhiệt, có nên mua ngay?

Chị Duyên hồ hởi mong rằng sẽ mua được mảnh đất với mức giá phù hợp ở thời điểm phù hợp.

Không có chuyện bán tháo

Theo anh Tuấn Minh, giám đốc một sàn môi giới ở Bình Tân, hy vọng của chị Duyên gần như khó đạt được, ít nhất là trong năm nay. Mặc dù đúng là thị trường đất nền đang chững lại nhưng nguyên nhân không phải do nhà đầu tư tháo chạy hay thị trường khó khăn, có dấu hiệu bong bóng như dự báo của nhiều người.

Vị giám đốc sàn này cho rằng sở dĩ các giao dịch trên thị trường đang chững lại là do nguồn cung mới trở nên khan hiếm. Thời gian này, việc xin lập dự án của các chủ đầu tư gặp rất nhiều khó khăn. Có những dự án thủ tục đã kéo dài cả 2, 3 năm vẫn chưa xong nên chưa thể chào bán sản phẩm. Các giao dịch trên thị trường hiện chủ yếu là do khách hàng ký gửi.

"Do không có sản phẩm mới nên môi giới bất động sản cũng ít hoạt động lại. Họ không đăng tải nhiều thông tin, chạy quảng cáo, mở bán để tiết giảm chi phí. Do đó, mọi người thấy thị trường trầm lặng hơn", anh Minh cho biết.

Về việc có xảy ra bong bóng đất nền hay không, anh Minh tiết lộ, hầu như các giao dịch đất nền hiện nay đều bằng tiền tươi. Những người tham gia mua bán rất ít khi vay ngân hàng. Như vậy, người dân vẫn đang có nguồn lực tài chính ngầm rất mạnh nên nguy cơ bong bóng là rất thấp.

Còn ông Trần Khánh Quang, TGĐ Công ty Địa ốc Việt An Hòa, cho rằng hiện thị trường đất nền chỉ tạm chững chứ không giảm giá. Nguồn vốn tín dụng cho vay bất động sản tiêu dùng vẫn đang rất tốt chứng tỏ thị trường đang rất ổn định. Hơn nữa, có tới khoảng 60% người mua đất nền hiện nay đều tham gia giao dịch bằng tiền mặt.

Thị trường đất nền chỉ đang tạm chững, không có hiện tượng bán tháo. Ảnh: Kim Hân

Ông Quang cũng nhận xét, sở dĩ thị trường tạm chững là do mức giá bán đất nền hiện đang ở ngưỡng quá cao, các nhà đầu tư cũng giữ lại hàng để chờ đợi thêm các đợt sóng mới. Vì vậy, nếu xuất hiện thông tin giảm giá thì chủ yếu là giảm "kiểu kỹ thuật", nghĩa là bán đất kèm thêm khuyến mãi, chiết khấu chứ giá thực chất không giảm.

Thị trường gần đây chững lại còn có một phần nguyên nhân liên quan đến sự thay đổi tâm lý người mua. Cụ thể, tư duy mảnh đất cắm dùi đã không còn quá quan trọng, nhất là trong bối cảnh giá bán đất nền đang ở ngưỡng quá cao.

Hơn nữa, thị trường căn hộ hiện tại lại rất phong phú, các dự án đang đón ngày càng nhiều dòng vốn từ các nhà đầu tư ngoại. Nhiều người quyết định lựa chọn căn hộ do mức giá bán dễ chịu hơn so với đất nền.

Theo dự đoán của ông Quang, tình trạng chững lại của thị trường đất nền như hiện tại sẽ chỉ kéo dài trong khoảng 2 - 3 tháng tới. Tuy nhiên, đây chỉ là sự chững lại tạm thời, không có bán đổ, bán tháo.

Ông Quang cho biết thêm: "Nền kinh tế vĩ mô đang ổn định, nguồn vốn vay tín dụng cho tiêu dùng bất động sản cũng đang tốt. Bên cạnh đó, đất nền vẫn là kênh đầu tư khã dĩ nhất so với các kênh còn lại như vàng hay chứng khoán. Do đó, sẽ không có hiện tượng giảm giá hay bán tháo trong thời gian tới".

Đã đến lúc mua đất nền?

Theo ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội bất động sản Tp.HCM (HoREA), ngoài các tác động từ thông tin hạ tầng, giao thông, cơn sốt đất nền lan rộng tại Tp.HCM và các khu vực lân cận trong những tháng đầu năm 2018 còn do sự tham gia của một lực lượng đầu cơ, cò đất thao túng thổi giá.

Do thị trường đất nền tạm chững nên môi giới bất động sản cũng giảm
hoạt động, quảng cáo để tiết giảm chi phí. Ảnh: Kim Hân

Do chính quyền tại các địa phương có sự can thiệp kịp thời nên những đối tượng này bớt tung hoành, giúp thị trường giảm nhiệt. Vậy nhưng, ông Châu cũng xác nhận, thị trường chỉ tạm chững về giao dịch, giá bán vẫn neo ở mức cao so với thời điểm trước sốt.

Điều này thể hiện rõ ở những khu vực đang có hạ tầng tốt, những dự án có vị trí thuận lợi. Chẳng hạn, khi các dự án hạ tầng giao thông lớn như cầu Cát Lái nối quận 2 với Nhơn Trạch hay cầu Bình Khánh nối Nhà Bè với Cần Giờ đưa vào xây dựng thì trong tương lai gần, đây sẽ là những khu vực đầu tư tiềm năng.

Tuy vậy, ông Châu cũng khuyến cáo, trước khi xuống tiền đầu tư, nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ khả năng tài chính của mình. Theo đó, chỉ nên đầu tư nếu có sẵn trong tay khoảng 70% nguồn vốn, phần còn lại có thể vay ngân hàng. Ngoài ra, chỉ nên đầu tư trung hạn thay vì lướt sóng. Những ai phải dùng đòn bẩy tài chính hoàn toàn thì không nên đầu tư vì sẽ rất rủi ro.

Một môi giới bất động sản tại quận 9, từng có nhiều năm kinh nghiệm cho biết, giai đoạn tạm chững như hiện nay là rất tốt để các nhà đầu tư có thời gian nghiên cứu kỹ hơn về thị trường. Khi thị trường sốt nóng, các nhà đầu tư đều dốc tiền lướt sóng đẩy lượng giao dịch tăng mạnh nhưng giá bán hầu hết đều rất ảo. Không ít khu vực do bị đẩy lên quá cao, vượt xa giá trị thực tế nên một số nhà đầu tư có thể đã bị "hố".

"Giai đoạn này giá sẽ ít bị biến động, người mua cũng không phải cạnh tranh gay gắt như trước đó, không chịu sức ép khi chủ đất làm giá là những lý do mà nhà đầu tư nên đổ tiền lúc này", môi giới này nhận định.