Đất dưới chuẩn chỉ được xây hai tầng

1. Thuế suất chuyển nhượng đất: 2% hoặc 25%

Trước đây, khi chuyển nhượng đất thì người dân phải đóng thuế chuyển quyền sử dụng đất, nay lại chuyển sang đóng thuế thu nhập cá nhân. Vậy thuế suất có khác gì không?

Huỳnh Ánh (Phú Mỹ, Tân Thành, Bà Rịa-Vũng Tàu)

Ông Nguyễn Yểng, Chi cục trưởng Chi cục Thuế quận 6, TP.HCM:

Theo Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế suất thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 2% (đất nông nghiệp, lâm nghiệp...) hoặc 4% (đất ở, đất xây dựng công trình...) tính theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định. Nay theo Luật Thuế thu nhập cá nhân, thuế suất này là 2% tính theo giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng (hoặc theo bảng giá do UBND cấp tỉnh quy định nếu giá ghi trên hợp đồng thấp hơn giá quy định) hoặc 25% tính trên tiền lãi (trường hợp người chuyển nhượng có hóa đơn, chứng từ thể hiện giá vốn, giá bán).

2. Phân chia đất dưới chuẩn?

Cha mẹ tôi mất từ nhiều năm trước, không có di chúc nhưng có để lại một miếng đất thổ cư. Đầu tháng 3 vừa qua, anh em chúng tôi đã cùng thống nhất phân chia đều miếng đất trên cho mỗi người và làm thành cam kết có xác nhận của UBND phường. Thế nhưng mỗi phần đất được chia lại không đủ chuẩn theo Quyết định 19 ngày 25-2-2009 của UBND TP.HCM. Không rõ chúng tôi có được cấp “giấy đỏ” hay không?

Lê Thị Thảo (Phường Linh Xuân, Thủ Đức, TP.HCM)

Ông Đặng Văn Thành, Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường quận Thủ Đức:

Theo khoản 1 Điều 4 Quyết định 19 ngày 25-2-2009 của UBND TP.HCM, hộ gia đình, cá nhân có hoàn cảnh đặc biệt khó khăn hoặc khi thừa kế, hòa giải tranh chấp, có nhu cầu tách thửa dưới chuẩn quy định (đối với đất ở) có thể gửi đơn đến UBND cấp huyện để được xem xét, giải quyết từng trường hợp cụ thể.

3. Lấy lại nhà đã ủy quyền quản lý?

Trước đây, khi xuất cảnh hợp pháp, chúng tôi đã ủy quyền cho thân nhân còn ở lại VN quản lý nhà. Việc ủy quyền đã được nhà nước cấp phép và chúng tôi đã đóng trước bạ. Nay nghe nói Luật Nhà ở đã cho phép Việt kiều được sở hữu nhà ở tại VN. Vậy chúng tôi có thể về VN xin đứng tên căn nhà mà chúng tôi đã ủy quyền quản lý nêu trên hay không?

[email protected]

Ông Hoàng Mạnh Thắng, Phó phòng Công chứng số 7 TP.HCM:

Điều 581 Bộ luật Dân sự quy định: “Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên. Theo đó, bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, còn bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”.

Rất tiếc, thư bạn không nêu rõ bạn chỉ ủy quyền cho người thân quản lý nhà thay cho bạn trong thời gian bạn không có mặt tại VN (tức bạn vẫn còn là chủ sở hữu nhà) hay bạn đã làm thủ tục chuyển nhượng quyền sở hữu nhà sang cho người thân (tức bạn không còn là chủ sở hữu nhà). Nếu thực sự đã chuyển nhượng nhà thì nay bạn chỉ có thể về VN làm thủ tục nhận chuyển nhượng quyền sở hữu nhà (thông qua các hình thức mua, nhận tặng cho...) với điều kiện bạn thuộc một trong các đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại VN.

Cụ thể, theo Điều 126 Luật Nhà ở, đó là những người VN định cư ở nước ngoài về đầu tư lâu dài tại VN, có công đóng góp với đất nước, nhà hoạt động văn hóa, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động thường xuyên tại VN nhằm phục vụ sự nghiệp xây dựng đất nước, người được phép về sống ổn định tại VN; hoặc đã về VN cư trú với thời hạn được phép từ sáu tháng trở lên.

4. Diện tích đất tối thiểu để xây nhà ở?

Tôi đang làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng sang đất ở đối với miếng đất trồng lúa 4 x 5 m. Vậy tôi có được xây nhà ở với diện tích đó hay không?

Lai Chí Thanh (3/16A đường số 18B, Bình Hưng Hòa A, quận Bình Tân, TP.HCM)

Luật sư Trần Thị Miền, Đoàn luật sư TP.HCM:

Quyết định 04 ngày 17-1-2006 của UBND TP.HCM không quy định diện tích đất tối thiểu để cấp phép xây dựng nhà ở. Tuy nhiên, nếu diện tích đất không đủ chuẩn (tức nhỏ hơn 36 m²) thì công trình sẽ bị khống chế tầng cao và quy mô xây dựng.

Theo Điều 6 Quyết định 135 ngày 8-12-2007 của UBND TP.HCM, nếu lô đất tại mặt tiền đường có diện tích từ 15 m² đến dưới 36 m², có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng từ 3 m trở lên thì được phép xây dựng mới tối đa hai tầng (có thể bố trí tầng lửng tại trệt và mái che cầu thang tại sân thượng), chiều cao không quá 13,4 m. Trường hợp lô đất có diện tích như trên nằm trong hẻm thì người dân được xây dựng mới tối đa ba tầng (có thể bố trí tầng lửng tại trệt và mái che cầu thang tại sân thượng), chiều cao không quá 15,6 m.

5. Đóng tiền sử dụng đất?

Tôi có hơn 4.400 m² đất mua từ năm 1961 và đang trồng thanh long. Ngoài ra, tôi cũng có 1.600 m² đất đã làm nhà ở từ năm 1959. Khi xin cấp “giấy đỏ” cho hai miếng đất trên, tôi có phải đóng tiền gì không?

Nguyễn Thị Bèo (Thôn Thái Thành, xã Hồng Thái, huyện Bắc Bình, Bình Thuận)

Luật sư Trần Công Ly Tao, Đoàn luật sư TP.HCM:

Theo Điều 2 Nghị định 198 ngày 3-12-2004 của Chính phủ, các đối tượng sau đây phải nộp tiền sử dụng đất: Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở; được giao đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; được giao đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh theo quy định của Chính phủ; người đang sử dụng đất nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển sang sử dụng vào mục đích đất ở; đang sử dụng đất ở mà đất đó được sử dụng từ ngày 15-10-1993 đến thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chưa nộp tiền sử dụng đất, nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất v.v...

Nếu không thuộc các trường hợp nêu trên thì khi được cấp “giấy đỏ” đất nông nghiệp và đất ở đã sử dụng từ năm 1959, bà không phải đóng tiền sử dụng đất đối với số diện tích đất được công nhận. Bà chỉ phải đóng lệ phí trước bạ (0,5%) và lệ phí địa chính theo quy định.

6. Bán bớt đất thì phải nộp thuế

Vợ chồng tôi có một mảnh đất được thừa kế từ cha mẹ. Nay chúng tôi muốn bán đất thì có phải đóng thuế thu nhập cá nhân hay không? Xin nói thêm, đó không phải là mảnh đất duy nhất của chúng tôi.

[email protected]

Luật sư Nguyễn Đình Hùng, Đoàn luật sư TP.HCM:

Khoản 2 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân chỉ miễn thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có nhà ở, đất ở duy nhất.

Nếu diện tích đất mà bạn được thừa kế không thuộc trường hợp nêu trên thì khi chuyển nhượng, vợ chồng bạn phải nộp thuế thu nhập cá nhân với mức nộp là 2% trên bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định.

Theo Pháp luật TP