Đặt cọc mua bán nhà chưa có giấy tờ hợp lệ

Vì cần tiền gấp nên tôi đã bán căn hộ lại cho một người khác và đã lấy tiền đặt cọc (có làm giấy nhận đặt cọc). Trong điều khoản đặt cọc có ghi là nếu tôi không bán nữa sẽ phải chịu mất gấp đôi số tiền đã dặt cọc. Nhưng sau khi đã vay được tiền của bạn bè tôi cũng không muốn bán nữa và đã đến nói khó với người mua nhà xin trả lại tiền đặt cọc (có giấy biên nhận là tôi đã trả lại tiền đặt cọc). Bên mua nhất định không đồng ý và sẽ kiện tôi ra tòa đòi lại số tiền phạt cọc đó.

Xin hỏi: Tôi có phải trả tiền phạt cọc hay không (trong giấy biên nhận đặt coc đó ko có người làm chứng và ko có công chứng )? Tôi không phải là chủ sở hữu hợp pháp của căn hộ đó nên không thể viết giấy bán nhà hay đặt cọc đúng không? Nếu có ra tòa thì họ cũng không thể bắt tôi trả tiền phạt cọc? Mong sớm hồi âm. Cảm ơn.

([email protected])

Trả lời:

Theo điểm a khoản 1 Điều 91 Luật Nhà ở, nhà ở trong các giao dịch về mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật.

Căn nhà của bạn chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (“sổ hồng”) thì không thể thực hiện việc mua bán. Do đó, hợp đồng mua bán nhà giữa bạn và bên mua (nếu có) sẽ bị vô hiệu theo điểm b khoản 1 Điều 122 Bộ luật Dân sự vì vi phạm điều cấm của pháp luật.

Theo Điểm d, mục 1, phần I Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16-4-2003 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, thì trong trường hợp cả hai bên đều có lỗi thì không chịu phạt cọc.

Trong trường hợp của bạn thì cả bạn và bên mua nhà đều có lỗi như nhau đã làm cho hợp đồng mua bán nhà không thể giao kết được (do không có giấy tờ hợp lệ). Do cả hai bên đều biết rõ căn nhà mua bán chưa có giấy tờ hợp lệ.

Do vậy, tòa án có thể chỉ tuyên bạn trả lại số tiền cọc đã nhận chứ không thể tuyên bạn phải chịu phat cọc.

Luật sư HUỲNH VĂN NÔNG
(Công ty luật TNHH Sài Gòn Luật)