Đánh giá cơ hội đầu tư, biên lợi nhuận của địa ốc Sài Gòn năm 2019

Đưa ra nhận định về thị trường bất động sản Tp.HCM năm 2019, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty bất động sản Việt An Hòa nhận định rằng, cơ hội đầu tư địa ốc trong năm nay đã thu hẹp và không còn nhiều đột phá như giai đoạn 2014 - 2017. Thực tế, đà giảm tốc của thị trường đã bắt đầu lộ diện từ năm 2018, sang năm 2019, những dấu hiệu bất ổn sẽ còn diễn ra. Nhìn chung, trong năm mởi Kỷ Hợi, thị trường bất động sản Tp.HCM khó có thể bùng nổ như những năm trước và cũng khó đoán hơn.

Tuy nhiên, tại một đô thị trẻ và sôi động bậc nhất như Tp.HCM, rất nhiều người Việt với thu nhập hoặc tích lũy từ trung bình đến tương đối lớn đều chọn địa ốc là kênh đầu tư ưu tiên.

Dưới đây là một số dự báo của ông Quang về cơ hội đầu tư, biên lợi nhuận đối với các trục đô thị phía Đông - Nam - Tây, bao gồm cả vùng ven ngoại thành Tp.HCM trong 12 tháng tới:

Khu Đông Sài Gòn dự báo sẽ tiếp tục dẫn đầu về thu hút đầu tư toàn thị trường. Mặc dù đã diễn ra sự nóng sốt liên tục trong nhiều năm nhưng đây vẫn sẽ là khu vực thu hút sự quan tâm của giới đầu tư nhất năm nay. Dự báo trong năm Kỷ Hợi, giá căn hộ tại khu Đông có thể tăng từ 10 - 15%, đất nền tăng từ 15 - 25%. Với bất động sản liền thổ như nhà phố, biệt thự xây sẵn, do đã trải qua nhiều đợt sốt đất nên đang nằm trong vùng giá rất cao, tuy còn cơ hội tăng giá nhưng phải trong dài hạn.

Đứng thứ hai về mức độ hấp dẫn đầu tư là khu Nam. Theo đó, căn hộ trên địa bàn này dự kiến có biên độ tăng giá từ 7 - 10%, với đất nền, biên độ tăng có thể từ 10 - 20%.

Bất động sản khu Đông Tp.HCM dự báo sẽ tiếp tục là tâm điểm thị
trường trong năm 2019. Ảnh: TBKD

Khu Tây vốn là thủ phủ của bất động sản giá bình dân tại Tp.HCM xếp ở vị trí thứ ba về mức độ hấp dẫn đầu tư. Biên độ tăng giá căn hộ triên địa bàn có thể đạt mức 5 - 8%, với đất nền, biên độ có thể lên tới 10 - 15%.

Sở hữu lợi thế thương mại lớn, các tiện ích dịch vụ toàn diện, đồng thời là trung tâm hành chính, kinh tế, bất động sản khu trung tâm Sài Gòn vẫn rất hấp dẫn. Cụ thể, biên độ tăng giá căn hộ có thể đạt từ 5 - 10%, với nhà liền thổ, mức tăng cũng từ 5 - 10%. Tuy nhiên, các bất động sản khu trung tâm hiện đang có giá trị rất cao nên kén khách và khó thanh khoản hơn.

Trong khi đó, biên độ tăng giá cao nhất trong năm 2019 lại rơi vào những huyện vùng ven ở ngoại thành Tp.HCM khi mức tăng có thể đạt từ 15 - 30%. Tuy vậy, do giá trị các bất động sản tại những huyện vùng ven thường không cao nên sức nóng không thể bằng khu Đông.

Bên cạnh những đánh giá về cơ hội đầu tư bất động sản từng khu vực tại Tp.HCM, CEO Việt An Hòa cũng cảnh báo một số rủi ro mà nhà đầu tư cần cân nhắc. Thứ nhất là phải quản lý dòng vốn càng chặt chẽ càng tốt. Năm 2019 sẽ không phải là thời điểm vàng để lướt sóng, việc đánh nhanh rút gọn không còn dễ dàng như trước. Thị trường năm nay chỉ phù hợp với chiến lược đầu tư trung và dài hạn, nghĩa là nhà đầu tư phải trường vốn.

Ông Quang phân tích, từ cuối năm 2018, các ngân hàng đã bắt đầu áp dụng lộ trình thắt chặt tín dụng bất động sản, do đó 2019 sẽ là năm thuộc giai đoạn trọng điểm siết cho vay đầu tư địa ốc. Với những nhà đầu tư buộc phải dùng đòn bẩy tài chính thì không nên vay quá 40% số tiền đầu tư để không vướng vào những biến động khó lường của thị trường.

Thứ hai là khi dịch chuyển dòng vốn vào bất động sản, nhà đầu tư cần lưu ý, các kế hoạch đầu tư địa ốc sẽ rơi vào vùng nguy hiểm nếu lãi suất ngân hàng vượt quá mức 13,5%/năm. "Do đó, nhà đầu tư phải cảnh giác xem lãi suất đang ở ngưỡng nào để thiết lập hàng rào phòng vệ kịp thời. Đây là một trong những tín hiệu chỉ điểm mức độ rủi ro của thị trường địa ốc", ông Quang khuyến cáo.