Đã nên lạc quan về thị trường nhà đất Mỹ?

Nên đưa ra nhận định nào về thị trường nhà đất Mỹ? Những ngày qua, thị trường đón nhận một loạt thông tin mới về giá nhà đất và các khoản vay có vấn đề.

Yếu tố lớn nhất đang chú ý là thị trường đang dần ổn định trở lại. Dù vậy, đằng sau những con số đã công bố là dấu hiệu cho thấy thị trường vẫn còn hết sức khó khăn, những vấn đề liên quan đến thị trường nhà đất Mỹ còn lâu mới chấm dứt.

Thông tin mới nhất khiến người ta kỳ vọng vào sự đi lên của thị trường chính là giá nhà đất đang bắt đầu tăng nhẹ trở lại. Trong khoảng thời gian từ tháng 5/2009 đến tháng 6/2009, chỉ số S&P/Case-Shiller của giá nhà đất tại 20 khu vực đô thị Mỹ tăng 1,4%.

Tính từ mùa hè năm 2006, đây là lần thứ hai chỉ số này tăng. Nếu điều chỉnh với yếu tố mùa vụ, theo đó trong mùa nóng, giá nhà thường được bán với giá cao hơn, giá nhà đất Mỹ tháng 7/2009 tăng lần đầu tiên từ tháng 5/2006.

Cơ quan tài chính nhà đất liên bang, cơ quan theo dõi các khoản thế chấp hoặc khoản vay mua nhà được đảm bảo bởi hai tập đoàn cho vay thế chấp lớn nhất Mỹ Fannie Mae và Freddie Mac, công bố từ tháng 5/2009 đến tháng 6/2009, giá nhà tăng 0,5%.

Thông tin này chắc chắc là tốt lành, tuy nhiên không phải mọi chuyện đã ổn. Thứ nhất, chuyên gia kinh tế Robert Shiller – người mà chỉ số giá nhà đất đặt theo tên ông – chỉ ra chỉ số này đã nhiều lần tạo bước ngoặt trong quá khứ.

Đầu năm 2008, tốc độ giảm hàng tháng của giá nhà cũng chững lại. Như vậy để thấy thực ra tình trạng của thị trường nhà đất Mỹ mới chỉ bớt xấu đi chứ chưa hoàn toàn đáng để lạc quan.

Lần này, người mua nhà tại Mỹ đang hào hứng với chương trình hỗ trợ tín dụng mua nhà của chính phủ. 1/3 số người mua nhà trên thị trường tham gia chương trình trên. Vậy khi chương trình kết thúc vào cuối tháng 11/2008, thị trường nhà đất có thể tiếp tục cải thiện? Câu hỏi này hiện chưa ai dám trả lời.

Hơn thế nữa, khi giá nhà tăng trở lại, không phải ai cũng được hưởng lợi. Chỉ số giá nhà đất Case-Shiller cho thấy phân khúc cao cấp của thị trường bất động sản đang đương đầu với nhiều vấn đề.

Đối với phân khúc trung cấp và thấp cấp của thị trường bất động sản (những căn nhà có giá dưới 430 nghìn USD), giá nhà tháng 6/2009 tăng 2,3% đến 2,6%. Đối với nhà cao cấp, giá chỉ tăng 0,7%.

Doanh số bán nhà mới cũng là một yếu tố khiến thị trường lạc quan. Bộ Thương mại Mỹ công bố doanh số bán nhà mới tháng 7/2009 tăng tháng thứ 4 liên tiếp và tăng mạnh nhất trong 4 năm.

Thế nhưng số liệu về nhà mới bán ra thường không chính xác và hay biến động. Bộ Thương mại Mỹ không thể chắc chắn liệu các con số đó trên thực tế có giảm hay không.

Muốn tìm hiểu kỹ hơn, nên tính đến doanh số bán nhà mới trong khoảng 5 đến 6 tháng. Vẫn có lý do để lạc quan bởi trong trường hợp này, doanh số nhà mới đã tưng 4 tháng liên tiếp, gần đến mức mà các chuyên gia có thể nhận định xu thế đang thay đổi chóng mặt.

Điều này đáng để lạc quan nếu tiếp tục xét đến doanh số bán nhà qua sử dụng cũng tăng. Dù vậy, diễn biến doanh số bán nhà mới trong vài tháng tới cũng là yếu tố đang để xem xét.

Ngay cả khi giá nhà và doanh số nhà hồi phục, chưa đủ yếu tố đưa ra kết luận thị trường nhà đất nói chung đã “khỏe” hơn rất nhiều bởi những vấn đề trên thị trường thế chấp vẫn còn tồn tại. Tỷ lệ vỡ nợ đối với các khoản thế chấp đảm bảo bởi tập đoàn cho vay thế chấp Freddie Mac vẫn tăng cao.

Nền kinh tế “yếu” tạo ra nhiều cản trở đối với sự phục hồi của thị trường nhà đất. Một người mất việc không thế nào có thể trả được tiền vay thế chấp.